INCORPORACIÓN DE LA FIPER A LA ESCRITURA
Se plantea si es necesario incorporar la FIPER a la escritura de hipoteca o basta con que el notario diga que se ha puesto a disposición del deudor con antelación suficiente y que no hay divergencias entre la oferta vinculante y la escritura conforme al art. 30.3ª) Orden EHA 2899/2011.
La DGRN en sus resoluciones solo pide que el Notario diga que se han cumplido los requisitos de transparencia, más o menos rigurosos según los distintos supuestos (así en RRDGRN de 12 marzo 2015 y 9 marzo 2016). Es el Colegio el que va más allá y en las aclaraciones al informe sobre calificación registral de los intereses moratorios tras la STS de 23/12/2015, interpreta que el control registral supone la comprobación de la concordancia entre lo pactado en la escritura y el contenido de la FIPRE, FIPER u oferta vinculante.
La FIPER no suele ser con valor de oferta vinculante. Solo tras la tasación de la finca y el estudio de la concreta situación patrimonial del deudor, la entidad bancaria realiza la oferta vinculante. Se comenta la posibilidad de que haya existido una negociación en puntos concretos tras la oferta, que haya habido más de una, que no son documentos fehacientes… en definitiva, el peligro de hacer depender la validez del contrato, nada menos en un tema de consentimiento cuya falta no es subsanable pues su ausencia implica la denegación de la escritura y por tanto la pérdida de prioridad siendo necesario un nuevo consentimiento.
Ello conduce a entender que es el deudor el que en su momento debe hacer valer una posible discrepancia entre lo ofertado y lo que pactó. Se pone el ejemplo de la prevalencia de la publicidad de un folleto incluso con independencia de la FIPER y de la oferta vinculante. Frente a ello está la advertencia del peligro de una potencial responsabilidad patrimonial del registrador si pasados los años se considera que debía haber exigido los requisitos de transparencia y haber comprobado la concordancia entre el contenido de la oferta y el de la escritura.