HIPOTECA, REPRESENTACIÓN Y DETERMINACIÓN DEL INTERÉS DE DEMORA Y COSTAS.-
Primero.- En una escritura de constitución de hipoteca comparece en representación del banco una apoderada con facultades suficientes para conceder préstamos con garantía hipotecaria, con el límite máximo de 20.000 euros, y para una cantidad superior con autorización individual de Banco Pichincha España, S. A.
Después de reseñar el poder y las facultades, dice el notario que está especialmente facultada en virtud de escrito firmado por don Jorge... cuya firma legitimo por serme conocida, como apoderado con facultades suficientes, cuyo escrito dejo incorporado a esta matriz, resultando su apoderamiento de las siguientes escrituras y se cita una escritura debidamente inscrita en el Registro Mercantil y otras dos de ampliación del poder, también inscritas en el Registro Mercantil.
Se incorpora a la escritura el referido escrito en el que don Jorge... en su condición de Director General, con delegación de poderes mediante escritura otorgada ante el notario de Madrid -es la misma que la citada en primer lugar en la constitución-... por medio del presente autoriza a Dª. Jenny... para que en la representación del Banco suscriba contrato de préstamo con las características, ante fedatario público y con el clausulado que estime conveniente . A continuación constan en el escrito el nombre de los prestatarios, el importe del préstamo, el plazo y el tipo de interés durante los doce primeros meses. Se plantea si ese escrito es suficiente para completar las facultades de la apoderada.
Segundo.- Además en la escritura se pacta un tipo de interés de demora que resultará de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de entrar el deudor en situación de mora . Sin embargo no se fija un tipo máximo de interés. Y en la cláusula de constitución de hipoteca se garantizan Los intereses de demora de 12 meses, si llegaran a devengarse, a efectos hipotecarios se determina que será el que resultara de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de entrar el deudor en situación de mora . No se fija un tipo máximo de interés de demora ni una cantidad máxima.
Lo mismo sucede con las costas puesto que se garantiza El reintegro al Banco de los anticipos que éste hiciera para gastos y costas judiciales, determinándose a efectos hipotecarios una cantidad máxima que resultará de multiplicar por el 5 por cien la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva . Tampoco se fija una cantidad máxima. Entiendo que no está perfectamente determinada la cantidad garantizada tanto por intereses de demora como por costas y gastos.
Apartado 1. La opinión mayoritaria es que el escrito complementario sí es admisible y suficiente, bien porque siempre se ha aceptado así a pesar de que en principio sería necesario el documento público, bien porque se entiende que si el poderdante lo permite, allá él con su responsabilidad. Además el Notario afirma que, a su juicio, el Director General que suscribe el documento complementario tiene facultades suficientes. Se replica que técnicamente es erróneo porque la autorización debería constar en documento público, pero se considera una exigencia excesiva y, en consecuencia, la mayoría se inclina por la admisión.
Apartado 2. En cuanto a los intereses de demora, es perfectamente admisible según postura mayoritaria, por ser la cuantía de la responsabilidad determinable de acuerdo con criterios objetivos. Ahora bien, no falta quien opina que no queda suficientemente determinado y es necesaria una cantidad máxima o un tope de interés y número de años garantizados, pensando fundamentalmente en que los acreedores y adquirentes posteriores deben poder conocer la cantidad máxima de la que puede llegar a responder la finca por razón de la hipoteca que ahora se constituye. Ello no tiene que ver con que se considere abusivo cualquier interés superior, sino que responde al principio hipotecario de especialidad o determinación. Y desde luego, sería necesario en todo caso si se prevé otro interés de demora para el caso en que deje de ser la finca vivienda habitual.
En cuanto al importe por costas y gastos judiciales estás cantidades se consideran indeterminadas, porque el importe de la demanda ejecutiva puede superar el de la total cobertura hipotecaria, por lo que no hay un máximo. Sin embargo, hay quien defiende que es una cláusula idéntica a la legal, por lo que no puede denegarse. Opiniones muy divididas.