HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA
La resolución de 22 septiembre 2016 nos recuerda que es necesario fijar un tipo máximo a efectos hipotecarios para los intereses ordinarios y de demora cuando éstos son variables, y no basta con una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria por tales conceptos.
Anteriormente por ejemplo la R. 31.10.2013 y ya hace 25 años este seminario plantearon la necesidad de establecer un tipo máximo para la retribución por interés ordinario o por la indemnización del moratorio sin que fuese suficiente fijar una cantidad por concepto.
Si no se establece plazo y la obligación devenga interés el 114 establece un periodo máximo de tres años. Este artículo, como toda la LH original, piensa en el préstamo con vencimiento único e interés fijo que eran las realidades de su época y mucho tiempo más.
El que se fije una cantidad no permite dividir por el número de ejercicios garantizados porque la distribución no tiene por qué ser homogénea. Así en un préstamo de 100, decir treinta para intereses de tres años, permite no cobrar nada por el tercer año hacia atrás, 10 en el segundo y 20 en el más próximo.
Ni siquiera cuando el tiempo garantizado de intereses coincide con el año, pues el periodo de devengo es mensual, incluso los hay de devengo diario.
Así lo entiende la citada Resolución de 22 septiembre 2016, que en lo pertinente se transcribe: “(…) Y ello es así porque el máximo de cinco años a que se refiere el párrafo segundo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria no está dirigido a operar en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos los efectos, sino en el de la fijación del número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros (Resolución de 3 de diciembre de 1998). Por ello la doctrina recogida en las referidas Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, y demás en ellas citadas, no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala el reiterado artículo 114 de la Ley Hipotecaria sólo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio (artículo 146 de la Ley Hipotecaria), tan sólo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente devengados durante los períodos temporales que señala el citado artículo 114 (Resoluciones de 24 de agosto de 1998, 31 de octubre y 18 de noviembre de 2013 y 25 de abril y 28 de mayo de 2014).
“5. Existe por tanto en el presente supuesto una indeterminación en relación con el cumplimiento o no del límite de años establecido en el citado artículo 114 de la Ley, ya que como ha señalado en ocasiones anteriores este Centro Directivo (Resoluciones de 23 de febrero y 8 de marzo de 1996, posteriormente confirmada en otras como las de 9 de octubre de 1997 y 9 de febrero de 2001), «conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, la delimitación de la responsabilidad hipotecaria por intereses en perjuicio de tercero tiene un límite máximo de cinco anualidades. Ahora bien, dentro de ese máximo la Ley posibilita la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien fijando un número de años distinto, dentro del máximo de cinco, que en conjunción con el tipo de interés previamente establecido determinará ese máximo de responsabilidad por intereses, ajustado a las exigencias del principio de especialidad (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), bien fijando, simplemente, una cantidad máxima, que no habrá de exceder del resultado de aplicar el tipo máximo de interés establecido a un período de cinco años (artículo 220 del Reglamento Hipotecario)».
En consecuencia, siendo admisible que la responsabilidad hipotecaria por intereses se fije hasta una cantidad máxima o en un porcentaje, desde el momento en que ésta no puede exceder del resultado de aplicar a un período de cinco años el tipo de interés máximo a efectos hipotecarios establecido, la determinación de cuál haya de ser ese tipo es de todo punto necesaria. Dicho en otras palabras, la falta de fijación de un tipo de interés máximo a efectos hipotecarios impide discernir el cumplimiento o no del límite del artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
La imposibilidad de apreciar el cumplimiento o no de ese límite legal, viene determinado por el hecho de que a lo largo de la escritura no se haya establecido, tratándose de un interés variable, un tipo máximo del tipo de interés, al menos a efectos hipotecarios, que por un lado sirva para delimitar el alcance del derecho real constituido y, por otro, permita a los efectos del artículo 114 de la Ley Hipotecaria poder calcular si la cantidad alzada establecida como responsabilidad por intereses respeta el límite de los cinco años al tipo máximo establecido (Resoluciones de 24 de agosto de 1998, 21 de diciembre de 2007 y 14 de enero y 1 y 8 de febrero de 2008).
Ante la anterior doctrina, se plantea el caso de la aplicabilidad del límite del triple del interés legal del dinero, ¿sería este tope válido a efectos de la determinación de un máximo? En este caso, hubo unanimidad en considerar que el límite señalado anteriormente podría perfectamente ser considerado como un límite máximo en la cobertura hipotecaria en cuanto a los intereses.
Igualmente se comentó, en relación a las subsanaciones que se están realizando en relación a las notas de calificación por razón de la sentencia de 3 junio 2016, únicamente interviene el acreedor hipotecario alegando que lo hacen por sí y en representación del deudor hipotecario, en base al poder que éste último había otorgado en la escritura de constitución de hipoteca. Sin embargo, del texto de la cláusula que lo contiene se advierte que tal poder es otorgado a favor del citado acreedor, siempre que no afecte a cláusulas de contenido económico. Igualmente señalar que, en otros casos, se alega el beneficio que repercute en el deudor hipotecario la bajada del tipo de interés y que, por lo tanto, no es necesaria su intervención. En este sentido, se entendió que no era válida la citada intervención en concepto de representante en virtud del citado poder.
También se dijo que la renegociación de un tipo de interés de demora para suplir el vacío de la nulidad de la cláusula por abusiva exige algunos requisitos, parecidos a los que se vienen pidiendo para las cláusulas suelo, a saber, que el deudor tiene que estar informado de la nulidad de la cláusula de intereses de demora de su contrato y que la incorporación al mismo de una estipulación en beneficio del acreedor, como la de intereses de demora, exige, conforme a la STS 22 abril 2015, que se le den al deudor contrapartidas apreciables.