HIPOTECA. Intereses de demora. Limitacion frente a 3ª

En las hipotecas de Bankia, en la cláusula sexta de interés de demora consta que el tipo de interés será el resultado de añadir dos puntos al interés vigente en ese momento con la salvedad del límite de tres veces el interés legal del dinero cuando se trate de hipoteca constituida en garantía de un préstamo destinado a la adquisición de vivienda habitual recayendo la hipoteca sobre dicha vivienda. Y luego en la cláusula de constitución de hipoteca, a continuación de la responsabilidad hipotecaria, consta textualmente lo siguiente: “No obstante lo anterior y para el caso que el contrato de préstamo fuera para adquisición de vivienda habitual, el límite máximo frente a terceros en el caso de intereses moratorios no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en cada momento”.

Se Subraya lo de “frente a terceros”, porque la resolución de la DGRN de 30 de marzo de 2017 en un supuesto de hipoteca en garantía de un préstamo concedido por la entidad BANKIA SA, en el que se garantizaban intereses de demora a un tipo máximo del 13% con la misma salvedad que he transcrito, señala que dicha salvedad “configura el tipo máximo de los intereses moratorios de la cobertura hipotecaria para el supuesto a que se refiere sólo “frente a terceros”, lo cual no puede ser admitido desde el punto de vista registral, porque es doctrina reiterada de esta Dirección General, como se ha expuesto anteriormente, que el necesario tope máximo del tipo de interés a efectos hipotecarios, en cuanto delimita el alcance del derecho real de hipoteca constituida, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en la relaciones con terceros, ya en las que se establezcan entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (Resoluciones de 16 de febrero de 1990, 10 de septiembre de 1996, 24 de agosto de 1998, 8 y 9 de febrero de 2001, 31 de octubre y 18 de noviembre de 2013 y 25 de abril y 29 de mayo de 2014, entre otras muchas”. Pero es que, además, el límite establecido en el reiterado artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria según el cual “los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago”, precisamente está destinado a operar no frente a terceros, sino en las relaciones contractuales entre el acreedor hipotecario y el prestatario que tenga la condición de consumidor, de tal manera que si no pueden devengarse intereses moratorios por encima de dicho límite legal en la esfera obligaciones, en ningún modo podrá garantizarse con hipoteca entre partes una obligación que nunca podrá generarse (vid. Resoluciones de 9 de enero de 2002, 11 de octubre de 2004, 25 de abril de 2005, 26 de enero de 2012, 28 y 29 de mayo de 2014 y 9 de octubre de 2015, entre otras”.

Se consideró, con pleno respeto a la tesis del Centro Directivo, que recoge la tradicional doctrina de que los límites de la cifra de responsabilidad hipotecaria lo son a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en la relaciones con terceros, ya en las que se establezcan entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario, que la suspensión de la inscripción puede resultar excesivamente rigurosa en un supuesto como el planteado, en el que concurren las siguientes circunstancias:

• El límite de los intereses de demora es un límite legal, que debe operar con independencia de su constancia registral, (si bien es cierto que la Dirección General exige la constancia expresa en la cláusula de fijación de la responsabilidad hipotecaria de que el tipo máximo solo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior a dicho límite legal, así, resolución de 25 de abril de 2014).
• El límite legal se encuentra además expresamente reconocido en la relación entre deudor y acreedor en la cláusula de fijación de los intereses de demora, por lo que existe un reconocimiento expreso del mismo por la entidad acreedora.
• En las hipotecas con consumidores, que son las destinadas a financiar la adquisición de la vivienda habitual, rige como límite que los interese de demora no pueden exceder en dos puntos de los ordinarios, conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, por lo que el límite del artículo 114 de la Ley Hipotecaria no rige en la práctica totalidad de las hipotecas, al existir otro límite inferior de responsabilidad.