HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Existiendo sobre una finca una hipoteca constituida por plazo de 30 años, sobre la que existe expedida nota de expedición de cargas en procedimiento de ejecución, conforme doctrina de la Dirección General en resoluciones de 17 de febrero de 2010 y 24 de septiembre de 2011, ¿cómo se computan los plazos de caducidad de dicha hipoteca conforme artículo 82-5 LH?:

• Opción A: desde la fecha de la nota de expedición de certificación de cargas 20 + 1 años.
• Opción B: desde la fecha de la nota de expedición de certificación de cargas contar el plazo de vencimiento del préstamo (30 años) y a partir de ahí 20+ 1 años de prescripción.

Ninguna de las dos opciones parece convincente, porque la primera conllevaría que por esa vía el plazo sería inferior al del vencimiento del préstamo, ya que como la certificación de cargas esta expedida a los 2 años de la inscripción de la hipoteca, por el solo transcurso de 23 años, esto es antes del vencimiento ordinario de los 30 pactado, podría cancelar la hipoteca. Y la segunda opción tampoco, porque supone aumentar el plazo de vencimiento del préstamo artificiosamente, porque el hecho de que se inicie ejecución hipotecaria, no conlleva alargamiento alguno del plazo pactado.

Se entiende que el cómputo de los 20+1 años debe hacerse siempre desde la última de estas dos fechas: la de vencimiento de la hipoteca o la de práctica de la nota marginal, de forma que solo es relevante la nota de expedición de certificación de cargas cuando es posterior a la fecha de vencimiento ordinario de la hipoteca.

En el caso planteado la cancelación por caducidad será posible cuando transcurran 21 años desde la fecha de vencimiento pactado (30 años), dado que la nota de expedición de certificación se ha practicado antes de dicho vencimiento.