HIPOTECA
En una escritura de constitución de hipoteca a favor de una entidad de las reguladas por la Ley 2/2009 de 31 de marzo se plantean dos cuestiones:
1º.- En la cláusula de constitución de hipoteca se garantiza, entre otras cosas lo siguiente: “f) La cantidad de 1.000 euros por razón de los eventuales pagos realizados por cuenta de la deudora de conformidad con la Cláusula Undécima.” Y la Cláusula Undécima dice lo siguiente: “PAGOS POR CUENTA DE LA DEUDORA. La parte hipotecante autoriza a la acreedora o a quien a su derecho tenga, a pagar por cuenta de la deudora, cualesquiera tributos, deudas o gravámenes, de todo tipo, en especial de la comunidad de vecinos o del Ayuntamiento, que afecten a la finca hipotecada, caso de que las mismas no fueran atendidas a su vencimiento por la deudora, y todo ello, hasta un máximo en conjunto de MIL EUROS. Cada pago que conforme a ello realice la parte acreedora devengará, con cargo a la parte deudora, el interés moratorio establecido en la Cláusula Séptima de esta escritura”. Se plantea si en los 1.000 euros garantizados con la hipoteca están incluidos los posibles intereses de demora pactados en el párrafo segundo de la cláusula 11ª, hasta ese límite, junto con los pagos adelantados por la acreedora.
2º.- En la cláusula de interés de demora, después de señalar que el tipo de interés de demora es el resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal anual vigente en el momento del devengo, dice lo siguiente: “La base sobre la que se aplicará el citado interés de demora será el de la cantidad pendiente de pago, ya sea del principal de las cuotas mensuales impagadas, del principal a vencimiento del préstamo o del principal no amortizado que resulte al dar por vencido el préstamo de forma anticipada, por cualquiera de los motivos de la siguiente cláusula” ( que es la de causas de vencimiento anticipado). La duda surge, porque aunque hable de principal, las cuotas mensuales impagadas solo pueden ser en el caso de esta hipoteca de intereses puesto que el préstamo se amortiza mediante doce cuotas de las que las once primeras son de carencia, es decir, solo se pagarán intereses y la última es de amortización de capital más pago de intereses.
En cuanto a la primera cuestión, se entiende que los intereses de demora no están incluidos en el límite garantizado, ya que dicho límite se forma por la suma y se agota sólo por los pagos relacionados en la cláusula, por lo que debe rechazarse la inscripción del último inciso (desde “Cada pago…” hasta “…Séptima de esta escritura”).
Unánimemente se entiende que, dado que no hay principal en las once primeras cuotas, debe denegarse la expresión “del principal de las cuotas mensuales” inscribiendo el resto porque es favorable al deudor. El que no hayan establecido intereses de demora por el impago de intereses ordinarios no es obstáculo para la inscripción.