FINCAS VINCULADAS
Con posterioridad a la constitución del régimen de propiedad horizontal de un edificio de viviendas y garajes, se asignaron a algunas de esas viviendas, como “anejos” de ellas, ciertas plazas de garaje de otra edificación.
Sobre una de esas plazas de garaje aneja se presentó mandamiento de embargo, cuyo despacho fue suspendido ya que, precisamente, al ser anejo de una vivienda, sólo podría ser embargada juntamente con ésta.
Vigente la prórroga del asiento de presentación del embargo se presenta escritura de compra de la vivienda y de la plaza de garaje anejo. En las notas simples que se incorporan a la escritura consta expresamente que la vivienda tiene como anejo la plaza de garaje y que ésta es anejo de aquélla. En la nota simple de la plaza de garaje figura, además, la presentación del mandamiento de embargo y la incidencia de suspensión con el motivo de ésta. La calificación y despacho de la escritura de compra están pendientes del mandamiento de embargo.
Cuestiones:
1.- Si se subsana el mandamiento de embargo por haberse practicado diligencia de embargo de la vivienda, ¿puede entenderse que el mandamiento, que sólo figura presentado respecto de la plaza de garaje, gana prioridad también respecto de la vivienda, por delante de la compra? En cierto modo ya se ha considerado así al suspender la calificación y despacho de la compraventa.
2.- A tal efecto, ¿será indiferente la fecha de la diligencia de embargo de la vivienda?
3.- Para casos futuros, con el fin de evitar problemas de prioridad, ¿sería prudente practicar el asiento de presentación del mandamiento de embargo respecto de ambas fincas, vivienda y garaje, aunque el mandamiento se refiera solamente a una de ellas?
Unánimemente se señala que el asiento de presentación no se puede rectificar con eficacia retroactiva, además, durante todo este tiempo la publicidad de la vivienda se ha dado sin referencia alguna al embargo. Se requiere una nueva diligencia de embargo para la vivienda, la cual tendrá la prioridad derivada de la presentación del pertinente mandamiento en el Registro.
Desde un punto de vista de técnica registral, se ponen de manifiesto las diversas situaciones que pueden presentar la vinculación ob rem en los folios registrales, Siendo una de las más prácticas el cierre del folio de una de las vinculadas, cuya titularidad va a venir determinada por el dominio de la otra finca. De esta forma todas las vicisitudes se reflejarían en un único historial registral.