Extinción de condominio. Precio aplazado. Condición resolutoria.

Tres hermanos, X, Z e Y, extinguen el condominio que tienen sobre una finca y “dado el carácter indivisible de la finca, la adjudican en su totalidad y en pleno dominio” a X, que compensa económicamente por sus derechos en la comunidad disuelta, de acuerdo con lo previsto en el artículo 404 y ss , en relación con el 1062 del CC a los comuneros Z e Y de la siguiente manera: 10.000 euros mediante transferencia y 90000 euros quedan aplazados sin devengar intereses para ser satisfecha en un plazo determinado. Se especifica en la escritura el número de la cuenta corriente del “adquirente” y el de la cuenta corriente de la “parte transmitente”. Y a continuación se pacta la siguiente condición resolutoria:

“Queda convenido expresamente por las partes contratantes que la falta de pago aplazado a su vencimiento, dará lugar de pleno derecho a la resolución del presente contrato, por darse a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 11 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1504 del Código Civil; así, al vencimiento del citado plazo impagado, la parte vendedora podrá requerir judicial o notarialmente a la compradora y quedará con ello consumada automáticamente y sin más trámites la resolución de este contrato, recuperando la parte vendedora las participaciones indivisas de finca vendidas y perdiendo la parte compradora el veinticinco por ciento de las sumas entregadas a cuenta del precio de la venta, cantidad que, como las mejoras, en su caso, quedará en beneficio de la parte vendedora como indemnización. La parte compradora fija su domicilio, para la práctica de requerimientos y notificaciones en la finca que adquiere por virtud de esta escritura”.

Independientemente de que no cabe la resolución automática ni cláusula penal, ¿se puede pactar una condición resolutoria, tal y como está redactada en la escritura, en garantía del pago aplazado de las cantidades correspondientes a la compensación en una extinción de condominio?

No se apreció ningún inconveniente en la posibilidad de pactar una condición resolutoria explícita en garantía del pago que queda aplazado de la compensación debida por el adjudicatario de un bien a los demás comuneros, como consecuencia de la disolución de una comunidad. La DGRN ha venido admitiendo la posibilidad de constituirla en garantía de alimentos (RDGRN de 16 de octubre de 1989), permuta de solar por obra futura (RDGR de 10 de mayo de 2007), contrato de renta vitalicia (RDGRN de 26 de abril de 1991). Argumenta el Centro Directivo que el hecho de que únicamente para la compraventa se contemple la condición resolutoria explícita en garantía del pago del precio (arts. 1504 CC y 11 LH), no significa que dicha garantía haya de constreñirse a este contrato con exclusión de aquellos otros, igualmente onerosos, en los que por el contenido y características de las prestaciones interdependientes (especialmente cuando se transmitiesen inmuebles a cambio de ciertas obligaciones de hacer, no hacer o dar alguna cosa que no sea dinero), resulta igualmente fundada su admisión siempre que, dada la eficacia "erga omnes" de tal cautela, quede delimitada en su alcance y operatividad por el mismo contrato, o complementariamente por la Ley. Y es indudable que en la extinción de condominio con adjudicación del bien a uno de los condueños con la obligación de compensar a los otros el exceso en metálico, cualquiera que se la naturaleza jurídica que se le atribuya, permite equipararlo, a estos efectos de garantía, a la transmisión de parte del bien a cambio de una prestación.

Tampoco se consideró defecto la utilización de los términos “parte compradora” y “parte vendedora” pues, del contexto del negocio celebrado, puede deducirse sin grandes esfuerzos de interpretación que se está refiriendo a la parte que se adjudica la totalidad del bien y a quienes se debe compensar por el defecto de adjudicación, respectivamente.

En cambio sí se apreció la necesidad de aclarar determinados extremos para que la cláusula pudiera acceder al Registro, fundamentalmente para dar cumplimiento al principio de especialidad (artículo 11 LH). En el supuesto presentado, siendo dos los comuneros que deben ser compensados, acreedor cada uno por la parte que le corresponde, debe distinguirse claramente la cantidad ya recibida por cada uno de ellos y la que queda aplazada y garantizada. Siendo así que, en realidad, se están pactando sendas condiciones resolutorias, cada una en garantía de una obligación, pues dos son las obligaciones pendientes de pago, con su respectivo acreedor, y cuyas vicisitudes futuras: pago, compensación, confusión, cancelación de la garantía, etc, serán, en principio, independientes.

Es cierto que en base al principio de la autonomía de voluntad, recogido en el artículo 1.255 del Código Civil, la prestación -entrega de la cosa o pago del precio- puede configurarse bajo la forma de mancomunada o solidaria, divisible o indivisible, etc., lo que se traslucirá en unas consecuencias jurídicas diferentes. Y también que la DGRN (Vid resolución 23 de julio de 1999) ha declarado que en las obligaciones indivisibles, junto a las que lo son por la propia naturaleza del objeto, cabe también encontrar una indivisibilidad convencional en los casos en que siendo dicho objeto divisible, los contratantes bien mediante convenio expreso o bien implícitamente han estipulado que la obligación se ejecute como indivisible, por ejemplo cuando se trata de un solo y único contrato de compraventa en el que la prestación tanto por parte de los vendedores como por la de compradores es conjunta e indivisible.

Pero esta presunción de entender que existe un pacto implícito de indivisibilidad en la obligación, deducible de la presunta voluntad de las partes de que la obligación de pago se ejecute como indivisible, siendo válida para evitar la distribución del precio en caso de venta conjunta de varios derechos sobre una cosa o en caso de venta de varias cosas, pues el precio carece de trascendencia jurídico real y de eficacia frente a tercero , no parece suficiente cuando se constituye un derecho real de garantía oponible “erga omnes”. En tal caso, la protección de los terceros adquirentes y la exactitud y precisión que debe presidir los pronunciamientos registrales exige que el acuerdo de atribuir a la obligación de pago el carácter de indivisible, si ello es lo verdaderamente querido por las partes, conste expresamente y no por meras deducciones. Las presunciones acerca de la voluntad de los contratantes casan mal con los principios por los que se rige el funcionamiento del Registro.

En definitiva, sólo si se pacta expresamente la indivisibilidad de la obligación, podría inscribirse la condición resolutoria en garantía de una única obligación, sin necesidad de distinguir entre las obligaciones que corresponden a cada uno de los comuneros. En tal caso, los dos acreedores comuneros habrán de proceder colectivamente para reclamar su crédito, resultando ineficaz la aislada reclamación de un acreedor para poner en mora al deudor o interrumpir la prescripción. También será preciso que los acreedores procedan colectivamente para perjudicar su derecho (por ejemplo, la remisión total de la deuda sólo es posible con el concurso de todos ellos, ex. Artículo 1139 CC). Pero mientras así no se convenga, cada comunero será acreedor de su crédito que podrá exigir, compensar, confundir, aplazar, etc., por su sola voluntad independiente de la del otro comunero acreedor.