Estudio de la comisión por amortización anticipada tras el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre.

Como señala su propia Exposición de Motivos, con el Real Decreto-Ley 19/2022 "se adoptan medidas en relación con el régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado, que se regula en el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Por un lado, se suspende durante un año el cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo, lo que ha de suponer un incentivo adicional en los meses venideros para los deudores al valorar el repago anticipado de su deuda o el cambio de su préstamo hipotecario por subrogación de acreedor. Por otro lado, a fin de facilitar, con carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo, se reduce de 0,15?% a 0,05?% la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo."

Las normas referidas a las comisiones bancarias son las dos siguientes:

-Se da una nueva redacción al Art 23-6 la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: “En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la perdida financiera que pudiera sufrir el prestamista con el límite del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Si en la novación no se produjera amortización anticipada de capital, no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto.

               Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo”

- Se introduce una DISPOSICION ADICIONAL que suspende el régimen de potencial cobro de compensaciones y comisiones por reembolso o amortización anticipada previsto en el art 23 de la ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y por la conversión de crédito a tipo variable a tipo fijo

A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2023, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable previsto para los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo de dichos préstamos y créditos

Como conclusiones de estos dos preceptos se señaló lo siguiente.

               Desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023, los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable sujetos a la ley 5/2019 no devengan comisión alguna por amortización total o parcial. Se consideró al respecto que si la escritura de préstamo hipotecario contiene alguna disposición relativa a la comisión de amortización anticipada, la misma sería inscribible si respeta los límites establecido con carácter general en la Ley, pues la Disposición Adicional es una norma específica imperativa aplicable tan solo en un breve período temporal que concluirá en diciembre de 2023.

En cuanto a la comisión por modificación de interés variable por interés fijo:

• Desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023, los préstamos hipotecarios sujetos a la ley 5/2019 no devengan comisión alguna por cambio de tipo variable a fijo.
• A partir del 1 de enero de 2024 si la novación se produce sin amortización anticipada de capital en cualquier momento de la vigencia del préstamo, no puede cobrarse comisión alguna el cambio de tipo variable a fijo.
• A partir del 1 de enero de 2024 si la novación se produce con amortización anticipada de capital transcurridos los primeros tres años de vigencia del préstamo, no puede cobrarse comisión por este concepto de novación
• A partir del 1 de enero de 2024 Solo si la novación se produce con amortización anticipada de capital en los primeros 3 años de vigencia del préstamo, puede cobrarse comisión por novación. Esta comisión no puede superar la perdida financiera que suponga al prestamista, con el límite del 0,05% del capital reembolsado anticipadamente.

Respecto al régimen transitorio, se planteó si la reducción de 0,15?% a 0,05?% de la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo sería de aplicación a los préstamos otorgados antes del Real Decreto Ley 19/2022. Al respecto se apuntó que aun cuando la entrada en vigor del Real Decreto-Ley fue el día siguientes de su publicación en el BOE podría ser de aplicación la Disposición Transitoria de la Ley 5/2019, según la cual "Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23", por lo que podría considerarse que la reducción de las comisiones rige incluso para los préstamos formalizados con anterioridad.