Ejecución hipotecaria mediante procedimiento declarativo ordinario o de ejecución ordinaria.
En diversos juzgados se encuentra suspendida la tramitación de las ejecuciones hipotecarias a la espera de una consulta que debe resolver el TSJCE, sobre vencimiento anticipado. En esta situación, algunas Entidades de Crédito han decidido iniciar procedimientos declarativos en los que solicitan la resolución del contrato por impago de una serie de cuotas, o la reclamación de las cantidades adeudadas en virtud del contrato de préstamo y en ejecución de sentencia solicitan la ejecución de la hipoteca. A continuación, inician un procedimiento ejecutivo, en ejecución de títulos judiciales y se pretende que en un procedimiento ejecutivo ordinario se lleve a cabo la ejecución de la hipoteca.
Del problema se ha ocupado la DGRN como consecuencia de las calificaciones de los registradores cuando en dicho procedimiento ejecutivo ordinario se presenta en el Registro el mandamiento ordenando la expedición de la certificación de dominio y cargas, prevista en el artículo 656 LEC (RDGRN del 23 de mayo de 2018, 25 febrero 2014, 17 de julio y de 14 diciembre 2015 y 1 de febrero de 2017).
La resolución de 23 de mayo de 2018 sí se refiere a la ejecución de la hipoteca siguiéndose el procedimiento de ejecución ordinaria, resaltando que en este caso hay importantes diferencias con el procedimiento del artículo 681 entre ellos que deben de cumplirse trámites tan esenciales como el embargo (artículo 584 LEC) y la valoración de los bienes embargados (artículo 637 y siguientes de la LEC). En cuanto al embargo, la DGRN entiende que así lo exige el artículo 127 de la ley hipotecaria.
Cuestiones:
Es necesario que se ordene el embargo y se anote en el Registro, al menos según el criterio de la DGRN.
La nota marginal de expedición de la certificación de cargas, se practicará al margen de dicha anotación preventiva y no parece por lo tanto que deba de extenderse al margen de la hipoteca.
¿Cómo afecta esta ejecución, si existen terceros poseedores o titulares de otros derechos reales limitados o anotaciones preventivas de embargo posteriores a la hipoteca que se ejecuta, pero anteriores al embargo que ahora se decreta? ¿Quién y cómo tendría que realizar las notificaciones a esos terceros para que puedan ser parte el procedimiento? ¿Se cancelarían las incisiones posteriores a la hipoteca que “se ejecuta” y anteriores al embargo y con qué requisitos?
Parece que, aparte de otros posibles requisitos, será necesaria una nueva tasación y no podrá utilizarse como valor de tasación el que conste en la inscripción de hipoteca, al menos según resulta de la citada resolución (artículo 637 y siguientes de la LEC).
A pesar de las dudas que suscita el artículo 579 del Ley de Enjuiciamiento Civil que establece que cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo 5.º de este título, y que ha llevado a algunos a considerar que no cabe la ejecución de la hipoteca por el procedimiento ejecutivo ordinario, sino que se debe acudirse al procedimiento de los artículos 681 y siguientes de la misma L.E.C, la Dirección General en numerosas resoluciones ha considerado plenamente aplicable este procedimiento para la ejecución de la hipoteca (Resoluciones 18 y 25 de febrero de 2014, de 17 de julio y 14 de diciembre de 2015, 1 de febrero de 2017, 23 de mayo y 29 de octubre de 2018). Los argumentos que utiliza la Dirección General son las previsiones de la Ley Hipotecaria (artículos 126 y 127), así como de las de la Ley de Enjuiciamiento Civil que tanto en la Ley de 1881 como en la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, no imponen una restricción al respecto.
Algún compañero pone de manifiesto que cuando se obtiene una sentencia en un procedimiento declarativo que estima el vencimiento anticipado de una obligación garantizada por la hipoteca por aplicación del artículo 1124 de Código Civil, y se procede a la ejecución de la sentencia a través del procedimiento ejecutivo ordinario, en principio, nos encontramos ante el desenvolvimiento de una acción de naturaleza meramente personal que permitiría al acreedor obtener el embargo además del bien hipotecado de otros que no lo han sido, lo que puede plantear numerosos problemas con la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca y anteriores a la anotación de embargo que se practique en el ejecutivo ordinario. Sin embargo, frente a esta objeción, otros consideran que existen numerosos supuestos -obligaciones de hacer, de no hacer, vencimiento anticipado por causas que no sean la falta de pago- en los que indefectiblemente se tiene que acudir a un procedimiento declarativo con carácter previo a la ejecución de la hipoteca. Los posibles problemas que pueden plantearse desaparecerían si el acreedor en la demanda solicita junto al vencimiento anticipado de la obligación que se proceda, si la sentencia es favorable a sus pretensiones, a la ejecución de la garantía hipotecaria.
Partiendo de la necesidad de practicar anotación de embargo una vez que se proceda a la ejecución de la sentencia, siguiendo la doctrina de la Dirección General en las resoluciones citadas, lo que no se pone en duda por ninguno de los asistentes, la cancelación de los titulares de cargas posteriores a la hipoteca y anteriores a la anotación de embargo, como indicaba la resolución de 10 de diciembre de 1997, devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos. Por ello como indica la misma Resolución, resulta preciso que desde el primer momento (el mandamiento de anotación embargo), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Así lo considero´ igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 que afirmo´ la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. Como indica la Dirección, debe tenerse especialmente en cuenta que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria. La nota de expedición de certificación de cargas debe hacerse constar al margen de la anotación de embargo, pero siguiendo con la singular conexión entre el embargo y la hipoteca y dada la necesaria notificación, por parte del registrador, a los titulares posteriores a la hipoteca y a la anotación de embargo y anteriores a la nota de expedición de certificación de cargas, debe figurar también la expedición por nota al margen de la hipoteca con arreglo al artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Para cancelar estas cargas se precisa que: a) los acreedores intermedios no sólo tengan conocimiento de la ejecución sino también de que en ésta se estaba haciendo valer la hipoteca preferente a sus derechos; y b) que de los autos y de los anuncios de subasta resulte claramente que se estaba ejecutando la referida hipoteca, a fin de que los postores no descontaran de sus pujas el importe de las cargas intermedias, al estar éstas destinadas a ser canceladas.
En cuanto a la necesidad de nueva tasación, tratándose de procedimiento ejecutivo ordinario no pueden aplicarse las normas previstas para el ejercicio de la acción directa: será necesaria una nueva tasación con arreglo a lo dispuesto en el artículo 637 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.