EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO. NOTIFICACIÓN AL TITULAR REGISTRAL.
Se trata de un expediente de dominio de reanudación de tracto en el que concurren las siguientes circunstancias: la finca consta inscrita a favor de una S.A.; la sociedad está disuelta según resulta de certificación del RM que se incorpora al acta de inicio; en la inscripción del RM consta que no se procede a repartir cuota de liquidación alguna a los accionistas, dada la inexistencia de haber social; la inscripción contradictoria tiene más de treinta años de antigüedad; no se ha intentado notificación alguna de tipo personal al titular registral; y en el edicto publicado en el B.O.E. consta lo siguiente: “De conformidad con lo dispuesto en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 203, regla 5ª, de aquélla, yo, el notario, procedo a notificar la pretensión de reanudación del tracto sucesivo interrumpido de la finca mencionada, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, así como a los titulares de las fincas colindantes según el Catastro, y a cualquier otra persona que pudiera resultar interesada en el objeto del citado expediente notarial, procediendo a publicar el presente edicto en el B.O.E.” ¿Se puede entender con ello cumplida la exigencia de LH 208, regla Segunda, apartado 3º?
El expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional y de interpretación restrictiva: supone una excepción a los principios básicos del sistema que presuponen el necesario consentimiento del titular registral o la resolución judicial dictada en procedimiento declarativo entablado contra él para cualquier rectificación del Registro (cfr. artículos 1, 20, 38, y 82 de la Ley Hipotecaria).
Como indica la resolución de la Dirección General de 3 de enero de 2017 “Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción”.
En relación con lo anterior, resulta esencial, la citación al titular registral o a sus herederos. Dispone al respecto el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, en su apartado segundo, norma 3.ª, que “junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de éste, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos”. Este apartado del citado artículo 208 de la Ley Hipotecaria, como ha señalado dicha Dirección General en sus Resoluciones de 23 de mayo de 2016 y 3 de abril de 2017, debe ser interpretado conjuntamente con la regla segunda, norma 4.ª, del mismo artículo, cuando dispone que “cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal”.
Armonizando adecuadamente ambas normas, debe entenderse que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también pueden ser citados por edictos, sólo hace falta que sea nominal cuando conste su identidad en la documentación aportada (RDGRN de 1 de febrero de 2019).
La jurisprudencia del Tribunal Supremo -Sentencias de 27 de diciembre de 2011, 20 de marzo de 2013 y 24 de mayo de 2017- es clara al señalar que por más que una sociedad mercantil haya sido disuelta y liquidada e inscrita la liquidación en el Registro Mercantil, su personalidad jurídica persiste mientras existan o puedan existir o aparecer con el transcurso del tiempo, efectos jurídicos derivados de los contratos, relaciones jurídicas o de los actos de cualquier tipo llevados a términos durante el tiempo en que realizó su actividad empresarial, sin necesidad de solicitar la nulidad de la cancelación. Las sentencias reseñan las Resoluciones de la Dirección General en este sentido de 13 de mayo 1992, 27 de diciembre de 1999 y 14 de diciembre de 2016, entre otras.
Por lo tanto, que la sociedad esté disuelta y liquidada no es óbice para la notificación. No bastando una notificación genérica, como la realizada, debiendo ser nominativa.