EXCESO DE CABIDA
Se pretende inscribir un exceso de cabida de un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal. En el registro tiene una superficie construida de 140 metros cuadrados y ahora pretenden inscribirlo con 180 metros cuadrados.
Para ello me incorporan un certificado de un técnico donde se limita a decir que el edificio lleva más de 36 años construido y que “esta vivienda que ocupa la totalidad de dicha novena planta tiene una superficie total construida de 180 metros cuadrados”.
Parece que dicho exceso no puede tener acceso al registro por no estar debidamente acreditado. A la vista de diferentes resoluciones de la DGRN es necesario que en dicho certificado se diga que la nueva superficie que ahora se pretende registrar se adapta al proyecto para el cual se obtuvo en su día la correspondiente licencia ya que, si no fuera así, se puede entender que ha habido una ampliación posterior en cuyo caso deberá procederse a su inscripción previo los trámites pertinentes.
Por otro lado, la vivienda, que es un ático, linda en uno de sus lados con una terraza de uso privativo. Surge la duda de que quizás lo que esté pasando es que hayan metido la terraza y ahora pretenden que sus metros computen como construidos. Evidentemente esta solución no podría ser porque estaría fuera de licencia.
Y otra duda que se plantea es si este exceso implica una modificación del título constitutivo en cuyo caso haría falta la comparecencia de todos los propietarios del edificio o bastaría con un acuerdo de la junta de propietarios. Todo lo anterior, resulta de la presentación de una escritura de herencia.
Se comenta por los asistentes que en el certificado emitido por el técnico se tendrá que hacer constar que la superficie construida del elemento privativo en cuestión era de 180 metros hace 36 años. Tiempo que, según el técnico competente, es la antigüedad de la edificación. Así se puede entender que es simplemente una rectificación de la descripción del elemento privativo y no una modificación de la propiedad horizontal de la que forma parte. Además, se exigiría en el propio certificado que el Técnico hiciera constar que la superficie que se pretende rectificar se ajusta al proyecto por el que se obtuvo la licencia.
También se advierte que puede tratarse de una desafectación de elemento común, como es la terraza por la que linda, ya que la misma parece que es elemento común con uso privativo. En este caso, y si así fuera, habrá de tener en cuenta los posibles acreedores hipotecarios y demás titulares de derechos inscritos que gravan la finca que se pretende rectificar a los efectos de la necesidad de su consentimiento, ante la modificación del objeto que se hipotecó o gravó.
Igualmente señalar, que en caso de que se trate no de una mera rectificación de la obra y de la propiedad horizontal, será necesario el otorgamiento de la correspondiente escritura de modificación de la obra y de la propiedad horizontal junto con las correspondientes autorizaciones administrativas. Todo ello, y sin perjuicio, en su caso, de la necesidad del acuerdo de la junta de propietarios, salvo disposición estatutaria.