ELEVACION A PUBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA
Una finca figura inscrita por cuartas partes a nombre de cuatro hermanos de estado civil casados quienes la adquirieron por título de compra y en cuya inscripción se dice: sin que se haya alegado nada al respecto el carácter privativo del dinero invertido. Por documento privado de fecha 1 de enero de 1963 los cónyuges titulares vivos, y por el fallecimiento de alguno de ellos quienes dicen ser sus herederos, vendieron la finca a una persona de estado civil casada.
Por acta de requerimiento autorizada en el año 1964 a instancia del comprador, éste afirma que adquirió la finca por la venta en el documento privado citado, por el precio que en el mismo se dice; que parte del precio se entregó y el resto se retuvo para hacer frente a la hipoteca que gravaba la finca, en la que se subrogó el compareciente. A continuación, se describe la finca y requiere al notario para que se dirija a los vendedores para que reconozcan que es cierto lo expuesto, es decir, que han venido privadamente la finca, que el precio se pagó en la forma indicada, así como que se avengan a formalizar la correspondiente escritura pública de venta. Por diligencias posteriores el notario hace constar la comparecencia de los vendedores (en caso de fallecimiento, la de sus herederos) y dicen que se dan por notificados y requeridos, que es cierto cuanto se dice en el requerimiento y que están dispuestos a formalizar la escritura de compraventa de la finca descrita en el acta, en la fecha y ante el notario que les indique el comprador, reconociendo que nada les queda adeudado de éste.
Esta escritura nunca llegó a otorgarse. Dejando aparte el problema de acreditar la condición de herederos de los vendedores fallecidos ¿puede considerarse esta acta de requerimiento título hábil para inscribir la compra en el Registro? ¿O será preciso el otorgamiento de la correspondiente escritura pública?
De manera unánime se concluyó por los asistentes que el documento privado junto con el acta de requerimiento no es título es suficiente para producir la inscripción del dominio en el Registro a favor de los compradores, debiendo procederse a la elevación de la correspondiente escritura pública por parte de los otorgantes y, caso de haber fallecido, por quienes acrediten de forma auténtica ser sus herederos (Resoluciones DGRN de fecha 9 de enero y 4 de julio de 2018, entre otras).
En el acta aportada, los requeridos se manifiestan dispuestos a formalizar la escritura pública de compraventa de la finca descrita en el acta, en la fecha y ante el Notario que les indique el comprador, reconociendo que nada les queda adeudado éste del precio de la venta. Esta escritura pública parece ser que nunca ha llegado a otorgarse; y desde luego no se ha presentado.
Sin embargo, en ningún caso puede entenderse que el acta notarial de requerimiento pueda suplir a la escritura pública de elevación a público de contrato privado de compraventa, ni ser apta, en consecuencia, para practicar la inscripción del dominio en favor de los vendedores. Como ha declarado la DGRN en diversas ocasiones (Resoluciones DGRN de 20 de febrero y 5 de junio de 2018, entre las más recientes) a propósito de la inteligencia y eficacia registral de las declaraciones suplidas por el artículo 708 LECiv, las declaraciones de voluntad deberán someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública (cfr. artículos 1217, 1218, 1279 y 1280 del Código Civil, artículo 3 de la Ley Hipotecaria y artículos 143 y 144 del Reglamento Notarial).
Las reglas por las que se rige el Registro de la Propiedad exigen que los negocios jurídicos susceptibles de inscripción consten en escritura pública (artículo 3 Ley Hipotecaria) no siendo asimilables, a estos efectos, las actas notariales, como se desprende claramente de la legislación notarial. Conforme al artículo 17 Ley del Notariado y 144 del Reglamento Notarial "Las escrituras públicas tienen como contenido propio las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases" mientras que las actas notariales tienen como contenido "la constatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el notario, siempre que por su índole no puedan calificarse de actos y contratos, así como sus juicios o calificaciones". Y ello sin perjuicio del valor que debe darse a las contestaciones vertidas en el acta de requerimiento a los efectos de prueba en procesos judiciales o en otras esferas, como las posibles consecuencias fiscales.
Y en nada se altera esta conclusión por el hecho de que se pretenda ahora completar el acta de requerimiento con otro documento que recoge unos justificantes (contratos de arrendamiento antiguos, recibos de agua y luz, etc.) con los que se pretende acreditar la tradición, pues su valoración no corresponde al registrador ni es el procedimiento registral el cauce idóneo para ello.