Modicicación de propiedad horizontal. Descripción de finca. Elementos comunes.
En virtud de una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, por un pleito entre la Sociedad Constructora de una obra nueva con división Horizontal y los compradores de un elemento privativo de la misma, que es un dúplex de planta baja y sótano. Se condena a la Constructora por humedades en el sótano de la vivienda, “a que realice todos los actos que están a su disposición para conseguir que se modifique la escritura de división horizontal y la de compraventa suscrita por los actores, donde quedará constancia de que la planta sótano del piso bajo queda inutilizada.
La constructora requirió a la comunidad de propietarios para que, en cumplimiento de la sentencia, al estar todas las fincas vendidas, procedieran a modificar las cuotas asignadas a cada vivienda. La comunidad notificó por burofax la negativa a hacerlo.
Ahora me presentan una escritura de modificación y complemento de compraventa entre la sociedad constructora y los compradores de la vivienda, para que se haga constar en el Registro, en aras de seguridad jurídica y constancia frente a terceros de la consideración de espacio inutilizable. Concretamente, piden que se modifique la descripción de la finca haciendo constar lo siguiente: QUE LA TOTALIDAD DE LA PLANTA SOTANO QUEDA INUTILIZADA, AL NO SER UTILIZABLE NI COMO VIVIENDA O DEPENDENCIAS PARA USO COMO TAL; NO COMO TRASTERO O BODEGA.
Una primera posición sostuvo que al tratarse de una mera modificación descriptiva que no afectaba a elementos comunes y quedaba dentro del espacio privativo correspondiente a la vivienda, podía ser realizada unilateralmente por el propietario con arreglo al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. La doctrina de la Dirección General desde la resolución de 12 de diciembre de 1986, concretada en la más reciente de 5 de julio de 2017 admite los cambios de uso de vivienda a local, que suponen una relevante modificación descriptiva del bien, cuando no existe norma prohibitiva estatutaria expresa en sentido contrario, partiendo de que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal, que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal (moralidad, salubridad, comodidad y no peligrosidad; artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal). En este caso se trata de un cambio de uso impuesto por una situación de hecho objetivada en una sentencia: el deterioro experimentado en el bien como consecuencia de humedades en la planta baja. Si el propietario puede lo más que es alterar la descripción de la finca como consecuencia del cambio de uso de vivienda a local, o a la inversa, no parece razonable negar esta posibilidad cuando el cambio de uso es impuesto por la situación de hecho que afecta a la finca.
Otros consideraron que la sentencia establece un doble binomio: modificación descriptiva-indemnización; modificación descriptiva- alteración de las cuotas de la propiedad horizontal. La reseña a la indemnización carece de trascendencia real y la relativa a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal también. La sentencia impone una obligación al promotor: realizar todos los actos conducentes para alterar las cuotas de los diferentes departamentos de la propiedad horizontal, entre los cuales, como paso preliminar, está la alteración analizada. La finalidad de la modificación descriptiva no es otra que la de pretender una alteración futura de las cuotas. Por otra parte, dado que la modificación de la descripción implica la constatación de vicios o defectos constructivos de la edificación en su conjunto, debería hacerse constar esta situación en el folio de la finca matriz lo que implica una modificación del título constitutivo necesitado del oportuno acuerdo de la junta de propietarios.