Decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación.

PREGUNTA. Se constituye una hipoteca en 2006, en 2009 se constituyen dos hipotecas más, y luego se anotan tres embargos en 2010.

En 2011 se practica nota marginal de expedición de certificación al margen de la primera hipoteca constituida y se practican las debidas notificaciones.

En de 2012 (30 de mayo) se dicta decreto de adjudicación que no se presenta al Registro.

Por error, a finales de 2012 (27 de diciembre) se cancela dicha nota marginal.

A día de hoy todos los embargos siguen vigentes por haber sido prorrogados. Uno de ellos (a favor del ayuntamiento) ha sido también ampliado en 2017.

Ahora se presenta el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación. ¿Puede inscribirse la nueva titularidad y cancelar los embargos y las hipotecas a pesar de que la nota marginal que daba publicidad a la ejecución lleve 10 años cancelada?

RESPUESTA. El criterio general que sostiene la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (ver resoluciones de 25 de noviembre de 2002, 7 de septiembre de 2012 y 28 de junio de 2021) es que no es inscribible el testimonio de auto de adjudicación en ejecución directa sobre bienes hipotecados y su correspondiente mandamiento de cancelación de cargas, cuando resulta que la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el citado procedimiento no se practicó, o se practicó por error en el mandamiento en la que se ordenaba con relación a una hipoteca distinta de la ejecutada.

Los argumentos utilizados son la importancia de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, que alcanza la función y valor de notificación formal, el carácter constitutivo que la inscripción tiene en relación a la hipoteca y sus modificaciones (cfr. arts. 145 y 149 LH) y el carácter esencialmente registral del procedimiento de ejecución hipoteca. En conclusión, la Dirección considera que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria es un requisito esencial del mismo, en cuanto opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento, y tiene una función sustitutiva de las notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la misma.

No obstante, la última de las resoluciones citadas califica el defecto como subsanable, pero no dice cómo podría subsanarse; quizá dad que la nota marginal es «sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores»; da pie a considerar que una forma de subsanación sería el consentimiento de los mismos (resolución de 22 de octubre de 2015), o que se le pueda emplazar a un trámite posterior, aunque no está claro cómo pueden reaccionar estos ante la notificación de una adjudicación y un mandamiento de cancelación que ya se consideran firmes. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que también habría que en defecto de solicitud de certificación notificar a los titulares de dominio y cargas posteriores a la hipoteca porque el Registro no les habrá notificado la existencia de la ejecución.

           Se alude a la existencia de dos resoluciones que constituyen una excepción a esta regla general, que podrían sustentar la inscripción. La primera la resolución de 15 de octubre de 2001, que en un supuesto de cancelación errónea de la nota marginal y habiéndose efectuado las notificaciones preceptivas, permite la inscripción del auto de adjudicación y la cancelación de las cargas. Los hechos fueron que figurando inscrita una hipoteca y, a su margen, nota de haberse expedido certificación de cargas en procedimiento de ejecución, se inscribió, vigente dicha nota, la venta de la finca, y se anota un embargo dirigido contra el nuevo titular. Posteriormente, y por un error judicial, se ordena la cancelación de la nota marginal, a pesar de que el procedimiento de ejecución seguía su curso. Adjudicada la finca, resuelve la Dirección General que, si bien en principio la no extensión de la nota marginal, o, como en el caso debatido, su errónea cancelación, priva a los titulares de derechos posteriores de la información necesaria para personarse en el procedimiento y ejercitar los derechos que la Ley les concede, y ello sería obstáculo para la inscripción de la adjudicación y la cancelación de cargas; en el caso debatido la errónea desaparición de la nota marginal no puede constituir tal obstáculo, pues su cancelación registral se produjo tres meses después de que se aprobara el remate, para cuando, por tanto, ninguna posibilidad de intervención en el procedimiento tenían ya los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca ejecutada, que habían dispuesto en el momento procesal oportuno de información y tiempo para intervenir, y a los que por tanto ninguno perjuicio podía irrogarles ya la falsa información o presunción que de la errónea cancelación pudiera derivarse. Y, añade la Dirección General, ha de tenerse en cuenta la esencial diferencia entre la solución dada a este supuesto y la doctrina de la propia Dirección en relación con los casos en que la caducidad de la anotación de embargo produce el avance de puesto de las cargas posteriores, pues, en el caso de la hipoteca, el derecho de cuya ejecución se deriva la transmisión a inscribir sigue publicado en el Registro a través de la inscripción de la hipoteca, y frente a él ninguna mejora de rango registral pueden experimentar los derechos registrados con posterioridad.

El supuesto de la resolución parece que encaja perfectamente con las circunstancias del supuesto planteado: se han practicado las comunicaciones necesarias, se ha cancelado la nota por error después de verificada la adjudicación, con lo que había ya posibilidad de intervención, y, además, aquí no existen titulares posteriores a la expedición de la certificación de cargas, por lo que ninguno de los titulares afectados puede alegar falta de notificación, ya que la ampliación de un embargo sigue la suerte de su asiento principal y su titular es el mismo. En consecuencia, se considera inscribible tanto el decreto de adjudicación como el mandamiento de cancelación de cargas.