DOCUMENTO JUDICIAL. IDENTIFICACIÓN DE LAS OPERACIONES A REALIZAR

En una división horizontal se inscribieron como fincas independientes varios locales en la planta baja. La inscripción de la propiedad horizontal se hizo en 1965. El local letra D fue objeto de varias transmisiones. La penúltima titular cambió el uso de local a vivienda en una escritura otorgada en 2007, y en 2008 la vendió a los actuales titulares registrales, que a continuación constituyeron hipoteca.

Existe otro local en la planta baja, el señalado con la letra E, inscrito a favor de cuatro hermanos, que lo heredaron de sus padres, quienes compraron directamente a la inmobiliaria promotora del edificio.

Los titulares actuales de la vivienda letra D -antes local-, interpusieron acción declarativa de dominio contra los titulares del local E solicitando:

a) Se declare el pleno dominio de dicho local a favor de ellos por título de compraventa en virtud de la escritura de compraventa en virtud de la cual adquirieron el local D.

b) Subsidiariamente, y para el caso de que no se estime la primera petición de acción declarativa de dominio que se declare el pleno dominio de dicha finca a favor de ellos por prescripción adquisitiva por usucapión ordinaria.

c) Con independencia de que se estime la primera o segunda petición, se ordenase la rectificación de los asientos del Registro haciendo constar el pleno dominio de la parte actora del local E.

d) “Cancelada la inscripción se expida mandamiento por duplicado dirigido al Registro de la Propiedad”

Se aporta una copia de la demanda en la que la parte actora afirma que cuando la penúltima titular del local, hizo el cambio de uso de local a vivienda, a la hora de proceder a la inscripción registral, la finca pasó a denominarse Local Vivienda letra D en lugar de con la letra E. Y que en la escritura en cuya virtud dichos señores adquirieron la finca se cometió un error a la hora de describir la misma, “al haber variado el antiguo local comercial letra E a letra D una vez que se cambió el uso a vivienda”. 

Y mediante una sentencia firme, se estima la demanda y se declara la titularidad dominical de los actores de la vivienda letra E y se ordena la rectificación de los asientos del Registro y que “cancelada la inscripción se expida mandamiento por duplicado al Registro de la Propiedad”. Sin embargo, no se declara la titularidad de los hermanos sobre la vivienda D, ni se ordena que se inscriba el local D -ahora vivienda- a favor de ellos.

En el estudio del supuesto planteado se consideró que existían obstáculos derivados del Registro que impedirían la práctica de la inscripción solicitada.

Así, conforme a la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en este sentido, la resolución de 10 de noviembre de 2021) los documentos judiciales han de reflejar con la debida claridad las consecuencias que su reflejo registral va a tener respecto de la titularidad de las fincas y la extensión objetiva de los derechos a inscribir, sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones. En el supuesto planteado, de practicarse la inscripción y cancelación ordenadas, es evidente que la realidad que publicaría el Registro no se adecuaría de los hechos expuestos en la demanda, pues resultaría que los cuatro hermanos titulares del local letra E quedarían privados de sus derechos en toda finca registral. De los hechos expuestos resulta la existencia de un error en la identificación del local y la vivienda, pero nada pone en duda que los citados hermanos sean titulares de un departamento destinado a local en la división horizontal.

Conforme a la norma del artículo 110 del Reglamento Hipotecario, algunos de los asistentes propusieron la posibilidad de que mediante instancia de los interesados, ratificada ante el registrador, los demandantes y los cuatro hermanos demandados aclarasen la inscripción solicitada, de modo que los demandantes quedasen como titulares del departamento letra E y los hermanos del departamento letra D.

E igualmente sería necesario el consentimiento del acreedor hipotecario, cuya intervención no consta en el procedimiento, sin que sea posible un cambio en el objeto de la garantía real sin consentimiento. En efecto, al ser la hipoteca un derecho real que recae sobre un inmueble, el cambio del objeto de la garantía implica la extinción del derecho real y la constitución de uno nuevo, lo que requeriría en todo caso la conformidad del titular de la garantía.