DIVISIÓN HORIZONTAL SOBRE FINCA ANTIGUA
Se presenta escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal de un edificio ya inscrito. En la inscripción 26ª de la finca fechada en 1930 se inscribe la edificación de una casa en construcción que constará de 6 plantas. A partir de la inscripción 31ª fechada en 1931 consta como casa de seis plantas y desaparece la referencia “casa en construcción”.
En la escritura dividen la casa horizontalmente en 24 elementos, distribuidos en 6 plantas. Se inserta una certificación catastral de la que resulta como año de construcción 1930 y en la que se reflejan 6 plantas pero en cambio el número de elementos no coincide con los de la escritura.
Las resoluciones de la DG de 17 de octubre de 2014 y 13 de julio de 2015, centrándose en la distinción entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal, concluyen para los casos concretos que al no crearse nuevos espacios de suelo objeto de propiedad separada ni constituirse un complejo inmobiliario no está justificada la exigencia de licencia. Pero ninguno de los casos es idéntico a este. ¿Es necesaria la autorización administrativa a que se refiere el artículo 10.3 de la LPH para inscribir la división horizontal?
Si bien algunos compañeros pusieron de manifiesto que la casa ya existe desde 1930, y que el tenor literal del artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, al exigir autorización administrativa, se refiere a los complejos inmobiliarios, la mayoría estimó que en este caso es pertinente exigir licencia puesto que en la certificación catastral sólo constan 19 elementos y ahora se divide horizontalmente en 24 entidades. Cuestión distinta sería si los 24 elementos constasen ya en la descripción de la obra nueva en el Registro, o se acreditase la antigüedad de los veinticuatro, por ejemplo, mediante recibo catastral individualizado de más de cuatro años de antigüedad.
Al hilo de esta cuestión se plantea si sería válida un acta de notoriedad de fecha anterior en más de cuatro años a la presentación en el Registro sobre el hecho de la división de un piso o local, para acreditarlo. Se entiende que no: la doctrina de la DGRN sobre la relevación de licencias de obra o división por antigüedad requiere además un plus de publicidad que implique que pueda conocerse por cualquiera o que haya tenido conocimiento del hecho la autoridad.