DIVISION DE UN LOCAL EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En el municipio de Madrid se pretende dividir un local comercial de un edificio en régimen de propiedad horizontal en dos o más. Aportan declaración responsable ¿Es suficiente o sería exigible licencia en todo caso?

Tratándose de actos comprendidos en el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Dirección General, a diferencia de los supuestos de obras nuevas, mantiene una posición flexible en cuanto al grado de intervención administrativa, remitiéndose a la legislación urbanística autonómica aplicable. En este sentido las resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado de 13 de noviembre de 2017, 26 y 27 de febrero y 25 de abril de 2018:

“Cabe afirmar, no obstante el carácter básico de la normativa citada, que la determinación del concreto título administrativo habilitante exigido para los actos de división o segregación de locales y demás previstos en el citado artículo 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, corresponderá a la legislación autonómica competente en materia de ordenación territorial y urbanística, según la doctrina reiterada de este Centro Directivo, acorde con los pronunciamientos del Tribunal Constitucional.

Es por tanto la respectiva legislación urbanística autonómica la que determinará, en última instancia, el tipo de intervención administrativa, sea licencia, declaración responsable o comunicación previa, en el caso concreto de división de locales integrados en una propiedad horizontal, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral –cfr. por ejemplo, el artículo 187 bis del texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, introducido por Ley 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica, pues ciertamente se trata de un ámbito, el de la actividad comercial, donde se han introducido importantes medidas de simplificación administrativa, afectando, incluso, a la normativa urbanística–.

En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por el citado artículo 10, esta Dirección General (cfr. Resolución de 26 de octubre de 2017) ha estimado suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, como puede ser la licencia o, en su caso declaración responsable, de obra para segregación de local, independiente del uso final del mismo, o cuando el mencionado elemento ya se encuentra autorizado en una licencia de obra u actividad, interpretación apoyada en la propia excepción que ampara el artículo 26.6.a) de la Ley de Suelo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las ordenanzas locales respectivas”.

En la Comunidad de Madrid, Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial, prevé, en sus artículos 3 y 4, como mecanismo de intervención por parte de la Administración Municipal, la declaración responsable para obras requeridas de proyecto técnico, o no, y para actos de implantación y ejercicio de actividad o modificación de la existente; por su parte, el artículo 5 prevé comunicación previa para el resto de los actos de naturaleza urbanística. Se trata de una norma que tiene vocación de regulación unitaria de todos los actos de naturaleza urbanística que afecte a dichas actividades. La ley se aplica, según su artículo 2, “a las actividades comerciales minoristas y de servicios, en los términos de los artículos 2 y 4.1 de la Ley 16/1999, de 29 de abril, de Comercio Interior de la Comunidad de Madrid, así como a aquellas actividades que se realicen en oficinas, incluidas en el Anexo, y sean realizadas en el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid”

Partiendo de estos antecedentes, cuando se trata de división o segregación de locales comerciales que se encuentren dentro del ámbito de aplicación de la Ley 2/2012, y que no necesiten de proyecto de obras para su ejecución, no es necesaria la licencia bastando de la mera declaración responsable. La Dirección General se remite a la legislación autonómica, como se ha indicado, y la de la Comunidad de Madrid no exige licencia previa en estos casos.

Cuando dichos actos, en los reseñados locales, precisen de obras con el oportuno proyecto técnico para su ejecución, a pesar del artículo 3 de la Ley 2/2012, sería exigible licencia, siguiendo la doctrina de las resoluciones de la Dirección General de 25 de febrero y 18 de septiembre de 2018, que hacen prevalecer los artículos 11.3 y 28 del Texto Refundido de la Ley del Suelo sobre el artículo 3 de la ley autonómica citada.

Fuera de los supuestos de aplicación de la Ley 2/2012 -vivienda o locales en los que no se desarrolle actividad que entre dentro del ámbito de aplicación de esta ley-, sería igualmente exigible la licencia (en este sentido, resolución de la Dirección General de 25 abril de 2018 para una comunidad funcional de finca destinada a trasteros en Madrid)