DESCRIPCION DE FINCA RUSTICA FORMADA POR TRES RESTOS NO COLINDANTES TRAS UNA SEGREGACION. DIVISION DE FINCAS RUSTICAS
SEGREGACION. Finca Rustica
Una persona plantea que está interesado en comprar tres fincas rústicas independientes, que constituyen también tres parcelas catastrales, pero que registralmente son una sola. De la situación registral de la finca resulta que las tres fincas son RESTO de una registral que fue en su día objeto de segregación para aportar a una junta de compensación.
El interesado, conocedor de esa situación, consultó en el Ayuntamiento para que le dieran licencia para poder dividir ese RESTO en las tres fincas que hay sobre el terreno. El ayuntamiento se niega alegando que ese resto es finca rústica y no le compete. Las tres fincas ni siquiera suman la superficie de la UMC en la zona por lo que tampoco cabe acudir a esa posibilidad.
A esta situación se ha llegado porque la linde de la finca originaria era muy quebrada y el ordenamiento urbanístico, lógicamente, tiro una línea recta por ese lado. El resto quedó pues como tres fincas discontinuas y este hecho, lamentablemente, no se consignó registralmente en su día.
¿Qué se puede hacer? ¿Podría acudirse al procedimiento del 199 LH para, previa explicación de cómo se ha producido el caso y de que no hay segregación ni consiguiente elusión de la exigencia de licencia, se georreferencien debidamente las fincas -ya que no hay exacta coincidencia con la certificación catastral- y se puedan separar del resto de la matriz y continuar su vida registral como lo que realmente son: tres fincas independientes?
Figurando como una única finca registral, la solución pasa necesariamente por obtener licencia de segregación, prevista en el artículo 143 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de Suelo de la Comunidad de Madrid, que la exige para cualquier acto de parcelación, entendiendo por tal cualesquiera que supongan la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas, con independencia de su finalidad concreta y de la clase de suelo. Debe tenerse en cuenta que la finca constituye un único objeto jurídico, y que su división crearía nuevas fincas independientes jurídicamente. Por ello, la realidad fáctica de la que se parte -el estar integrada la finca por tres parcelas discontinuas e independientes como consecuencia de unas segregaciones previas- no exime de esta exigencia.
Este criterio fue seguido por la DGRN en la resolución de 25 de abril de 2014 que exigió licencia de segregación en un caso en que se partía de una previa expropiación de parte de la finca matriz que había provocado en ésta un resto formado por tres parcelas discontinuas, una de las cuales era la que se segregaba.
Además, tratándose de suelo rústico deberán cumplirse las exigencias de la legislación agraria en cuanto a unidades mínimas de cultivo, no siendo suficiente la licencia municipal de segregación (RDGRN de 27 de noviembre de 2012). Por ello, aun en caso de que se obtuviera aquella licencia municipal, si el registrador, a la vista de las superficie de las parcelas discontinuas segregadas, apreciara que no se ha respetado la unidad mínima de cultivo deberá, conforme al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, remitir copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio (RDGRN de 27 de junio de 2018).