DERECHO DE VUELO
DERECHO DE VUELO. En una escritura de compraventa de una vivienda, la parte vendedora se reserva el derecho de vuelo en los siguientes términos: “con la expresa exclusión del derecho de edificación sobre el vuelo del edifico durante 99 años, que se reservan los vendedores en la misma proporción en que transmiten, entendiéndose prestado el consentimiento necesario de la parte compradora a los vendedores para formalizar en su día la ampliación de obra y modificación de la división horizontal del edificio que se realice en uso de ese derecho de vuelo, incluida la modificación de las cuotas en la comunidad”.
Ese derecho se constituye en términos muy ambiguos en la hoja de la finca matriz. En la inscripción 2ª de estatutos de la comunidad se dice: “DERECHO DE EDIFICACIÓN SOBRE EL VUELO. Se reserva a los propietarios de las viviendas, con la expresa exclusión de los locales comerciales, el derecho de edificación sobre el vuelo del edificio durante un plazo de noventa y nueve años, entendiéndose prestado el consentimiento de los propietarios de los locales comerciales para la modificación de las cuotas de participación y de la obra nueva y división horizontal del edificio”.
Este derecho de vuelo ¿ha de entenderse que está configurando como anejo a cada una de las viviendas que componen ese edificio en régimen de división horizontal, o como derecho independiente?
Ciertamente se parte de una configuración muy vaga e imprecisa de este derecho de vuelo, por la imprecisión del número de plantas a construir, la imprecisión de los criterios de fijación de las futuras cuotas en la comunidad, etc. Es decir, faltan aquellos requisitos que ha venido fijando la doctrina DGRN para dar satisfacción al principio de especialidad.
Sin embargo, lo cierto es que esta falta no puede afectar a un derecho que ya está inscrito en el Registro de la Propiedad. Los requisitos para la constitución de un derecho son objeto de calificación en el momento de la inscripción del derecho, pero una vez inscrito, como sucede con este caso, queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos los efectos legales en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1 LH).
Partiendo de estas premisas, se interpretó de manera unánime que el derecho de vuelo inscrito se configura como un derecho anejo de cada una de las viviendas. La norma estatutaria pretende excluir a los titulares de los locales comerciales del derecho de vuelo en caso de construcción de nuevas plantas, quedando reservado a los titulares de las viviendas. Esta reserva del derecho de vuelo corresponde a los titulares de cada una de las viviendas, en cuanto tengan tal cualidad; no se configura como un derecho independiente de la propiedad de las viviendas, ni se contempla la posibilidad de su enajenación de forma independiente. Entre otras cosas, porque la indeterminación del derecho de vuelo y su parca configuración, impedirían el normal ejercicio y desenvolvimiento del derecho por alguien ajeno a la propiedad horizontal.
La posibilidad de inscribir esta escritura pasa por rectificar el título constitutivo de la propiedad horizontal para configurar el derecho de vuelo con los requisitos que exige la perfecta delimitación de los derechos reales inscribibles, en cuanto al plazo de ejercicio, número de plantas, criterios de fijación de las nuevas cuotas de participación, etc. O bien, por la solicitud de inscripción parcial eliminando la cláusula debatida. Si bien, esta última posibilidad ha de ser consentida expresamente por ambas partes contratantes, y de forma auténtica, pues afecta a un elemento esencial del contrato como es el objeto de la compraventa.