DERECHO DE HABITACION. Determinación

En una misma escritura el titular de un piso lo vende, y a continuación el comprador constituye a título oneroso, a favor del vendedor derecho de habitación sobre el mismo piso con carácter vitalicio. En la escritura calificada solo se indica que se constituye derecho de habitación vitalicio, conforme al art 524 Cc, derecho que faculta para ocupar las estancias del inmueble “necesarias” para el vendedor. ¿Es suficiente esta identificación de “necesarias para el vendedor” o es necesaria mayor precisión indicando si son todas las estancias, o si no cuales de ellas están afectas por tal derecho?

Algunos compañeros consideraron que conforme al principio de especialidad que rige en el ámbito registral la inscripción de la escritura calificada exige que se señalen las concretas piezas de la vivienda que se tiene el derecho a ocupar, obteniendo así una perfecta identificación del ámbito objetivo del derecho, criterio que fue el seguido en el número 33 de los Cuadernos de este Seminario.

No obstante, se consideró mayoritariamente que la inscripción del derecho de habitación no precisa especificar las estancias que puede ocupar el habitacionista, ya que por definición, conforme al artículo 524 del Código Civil, el titular del derecho puede ocupar aquellas que necesite, pudiendo además las mismas variar en el tiempo. Este segundo criterio ha sido el adoptado por la consulta de 25 de julio de 2015 de la Comisión de Consultas Doctrinales, relativa a la posibilidad de inscripción de los derechos de uso y habitación constituidos sobre una cuota indivisa de una finca.