Condición resolutoria precio aplazado distribuido entre las fincas.

Consta inscrita una venta de varias fincas sujeta a condición resolutoria en garantía del precio aplazado distribuido entre las fincas vendidas, con el siguiente pacto: “A efectos de la cancelación registral en su día de dicha carga, podrá la parte compradora o cualquier otra persona con interés para ello, hacer constar el pago de la cantidad aplazada mediante acta notarial en la que se acredite estar en su poder el documento bancario de la entidad en que se hubiese domiciliado el pago acreditativo del pago de las mismas, que será título suficiente para que en el Registro de la Propiedad se cancele dicha carga.”

Se presenta ahora acta notarial otorgado solo por el comprador donde, a los efectos de cancelar dicha condición resolutoria solo respecto de una de las fincas transmitidas, se incorpora justificante bancario de la transferencia hecha por un tercero (posterior comprador de la finca por el importe del precio aplazado correspondiente a dicha finca) en favor del originario vendedor mediante abono en una cuenta corriente que se identifica como titularidad de dicho vendedor originario, pero sin que conste ni en el Registro ni en la documentación aportada tal titularidad de manera fehaciente.

Dado que en el pacto inscrito, se habla de documento bancario de la entidad en que se hubiese domiciliado el pago, pero sin indicación de cuenta bancaria alguna de domiciliación de pagos:

• ¿es suficiente el justificante de la transferencia para proceder a la cancelación solicita?
• ¿sería necesario aportar certificado de la Entidad bancaria que recibe dicho pago acreditativo de la titularidad de la cuenta en favor del originario vendedor?

Se entendió que el justificante de la trasferencia no era suficiente para proceder a la cancelación. En la inscripción se indicaba que bastaba “documento bancario de la entidad en que se hubiese domiciliado el pago”, pero no resultaba de la misma ningún número de cuenta, ni siquiera entidad para proceder al abono.

Una primera posición consideró necesario el consentimiento del favorecido por la condición resolutoria en aplicación de la regla general del artículo 82 de la Ley Hipotecaria y 179 del Reglamento Hipotecario. Para proceder a la cancelación debe justificarse la realidad del pago y su correspondencia con el crédito garantizado, de modo indubitado. Ninguno de estos extremos resulta del documento presentado. La inscripción ni siguiera determina la cuenta en la que debía domiciliarse el pago.

 La mayoría mantuvo que si quedaba acreditado que el pago se había producido en una cuenta del favorecido por la condición resolutoria, atendiendo al espíritu del pacto y a que estaba inscrito, podía procederse a la cancelación. Bastaba, al efecto, presentar una certificación expedida por representante de la entidad destinataria de los fondos, con firma legitimada notarialmente, con facultades suficientes, que acreditase la existencia de la cuenta a nombre del favorecido por la condición resolutoria y la fecha y recepción de la cantidad. El consentimiento a la cancelación que figura inscrito junto con el documento bancario que acredita el pago deben considerare suficientes. Este consentimiento cancelatorio anticipado se ha admitido plenamente en los supuestos de cancelación por caducidad convencional. Por otra parte, son numerosos los preceptos que admiten documentos bancarios para la acreditación del pago (cfr. arts. 177 del Reglamento Notarial, 2 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo).