CONCURSO. ENAJENACIÓN DE UNA FINCA EN FASE DE LIQUIDACIÓN CON HIPOTECAS EN EJECUCIÓN A FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA

Se presenta una escritura de venta de bienes de una sociedad en concurso. El concurso fue declarado en 2018 y en 2019 se abre la fase de liquidación, aprobándose el plan de liquidación el 11 de diciembre de 2019.

Las fincas están gravada con una hipoteca a favor de la Hacienda Pública, con nota marginal de expedición de certificación del año 2014.

No se afirma si los bienes son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor (aunque parece probable que no lo sean pues el deudor es una inmobiliaria, que según se afirma en el plan de liquidación ya no tiene actividad y los bienes vendidos son solares).

No se hace ninguna referencia en la escritura al procedimiento en su día iniciado para la ejecución de las hipotecas.

Se afirma en la venta que las fincas se venden libres de cargas y se acompaña mandamiento cancelatorio, en el que no se especifican los asientos a cancelar ni se indica el destino del precio obtenido con la enajenación.

Se consideró que no resulta posible la inscripción de una venta realizada en ejecución de un plan de liquidación en tanto no se acredite la finalización de los procedimientos de ejecución de las garantías reales constituidas sobre las fincas ahora vendidas y cuya ejecución comenzó antes de la propia declaración del concurso.

Atendiendo a la legislación vigente en materia concursal, que afirma el artículo 145 del Texto Refundido de la Ley Concursal que desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedarán suspendidas, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta. Y el artículo 149.2 establece, al regular los efectos de la apertura de la fase de liquidación de la masa activa sobre las ejecuciones de garantías reales, que las ejecuciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se acumularán al concurso de acreedores como pieza separada. Desde que se produzca la acumulación, la suspensión quedará sin efecto. (regla ésta acorde con lo establecido en el inciso final del artículo 57 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2003, vigente a la fecha de la apertura del plan de liquidación.)

Por lo tanto, el juez del concurso afirma expresamente en el auto por el que se aprueba el plan de liquidación que si los bienes no eran bienes necesarios para la continuidad de la actividad profesional (y en el presente caso parece probable que no lo fueran ya que la concursada es, según se afirma en el plan, una promotora inmobiliaria sin actividad económica y las fincas vendidas, solares) la declaración de concurso no paraliza las ejecuciones ya iniciadas y la competencia para conocer de las correspondientes ejecuciones será del órgano judicial -o extrajudicial- que las hubiera iniciado. En consecuencia, resultaría improcedente incluir en el plan de liquidación estas fincas registrales pues son objeto de ejecución separada y no forman parte de la masa activa realizable, de ahí que deban quedar extramuros del plan de liquidación. 

Por su parte, en el supuesto de que sí se hubiera producido la suspensión de la ejecución, tal suspensión hubiera quedado sin efecto tras la apertura del plan de liquidación, como resulta del vigente artículo 149.2 del TRLC..

Es por lo tanto imprescindible que se acredite cuál fue el destino de las ejecuciones hipotecarias publicadas por el Registro a través de las advertidas notas marginales ejecutivas de las hipotecas que gravan las fincas vendidas. No resulta procedente la venta de las fincas fuera de tales procedimientos sin acreditar previamente su finalización y la causa de tal finalización.

Por otra parte, en relación con el mandamiento de cancelación, se consideró con carácter preliminar que debía calificarse conjuntamente la enajenación de las fincas que resulta de la escritura presentada y la cancelación de las cargas que las gravan que habría de practicarse.

Así, conteniendo la escritura calificada un acto de liquidación es imprescindible, para inscribir la transmisión, la cancelación simultánea de todas las cargas (artículo 225 TRLC, en línea con los artículos 133 LH y 674 LEC).

Conforme al artículo 225 TR Ley Concursal:

1. En el decreto del Letrado de la Administración de Justicia por el que se apruebe el remate o en el auto del juez por el que autorice la transmisión de los bienes o derechos ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, se acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales. Los gastos de la cancelación serán a cargo del adquirente.

2. Por excepción a lo establecido en el apartado anterior, no procederá acordar la cancelación de cargas cuando la transmisión de bienes o derechos afectos a la satisfacción de créditos con privilegio especial se hubiera realizado con subsistencia del gravamen.

En el supuesto planteado, no resulta posible, con la documentación aportada, cancelar las hipotecas constituidas a favor de la Hacienda Pública que gravan las fincas transmitidas.

En primer lugar, como ya se ha señalado, porque no resulta acreditada la finalización de los procedimientos ejecutivos comenzados sobre ellos.

En segundo lugar, el mandamiento que ordene la cancelación de las garantías reales que gravan las fincas hipotecadas deberá especificar cuáles sean estas y hacer constar, en relación con los acreedores con privilegio especial que tienen inscrito su derecho de hipoteca en el Registro, la intervención que han tenido en el procedimiento.

Lo esencial es que el mandamiento cancelatorio, que deberá aportarse en todo caso y de manera simultánea (artículo 225 TRLC), sea suficientemente expresivo (de la intervención del acreedor en el plan de liquidación antes de la reforma); tras la reforma es necesario que el mandamiento deje constancia de que la enajenación es conforme a las reglas especiales fijadas por el juez del concurso, en su caso, o que, de haberse realizado según las reglas supletorias, se han respetado los derechos del acreedor con privilegio especial; y que se ha pagado o consignado el precio.

Conforme a la STS nº 625/2017, de 21 de noviembre: “Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deja constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.”

A esta cuestión se ha referido, entre otras, la resolución de la DGSJyFP de 20 de julio de 2018 que, siguiendo una doctrina ya establecida en sus resoluciones de 6 de julio de 2015, 8 de julio de 2015 ó 16 de marzo de 2016, afirmó:

Estando inscrita la hipoteca en el Registro de la Propiedad, el registrador, en su calificación, no puede revisar el fondo de la resolución judicial, esto es, el registrador no puede calificar sobre la procedencia de la adjudicación pero sí puede y debe comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares del acreedor hipotecario cuando ese mandamiento ordena la cancelación del derecho real de garantía (Resoluciones de 5 de septiembre y 13 de octubre de 2014, 6 y 8 de julio y 2 y 29 de septiembre de 2015, 16 de marzo de 2016 y 11 de septiembre de 2017). En este sentido, en el mandamiento no consta que la Caja Rural beneficiaria de la hipoteca se hubiera personado en el procedimiento; en el mandamiento no consta que, una vez el plan de liquidación hubiera quedado de manifiesto en la oficina judicial, se le hubiera notificado ese hecho a esa entidad de crédito a fin de que pudiera formular observaciones o propuestas de modificación; en el mandamiento no consta que se haya dado conocimiento a la caja acreedora de las medidas tomadas en relación con la satisfacción de su crédito privilegiado especial; y en el mandamiento no consta que se hubiera notificado el resultado de la subasta a fin de que la caja pudiera ejercer, en cuanto acreedora hipotecaria, los derechos legalmente a ella reconocidos. 

Y a todas esas circunstancias habrá de añadirse que el dinero obtenido por la enajenación se ha destinado al pago del crédito privilegiado (circunstancia a que no se refiere la resolución transcrita porque de la documentación presentada, a diferencia de las escritura a que se refiere la presente nota, no resulta que el crédito estuviera vivo en el momento de la adjudicación.) Sin embargo, en la presente escritura la administración concursal, al calificar los activos transmitidos, afirma que éstos son bienes inmobiliarios con cargas hipotecarias superiores al valor del inventario, presuponiendo, por tanto, la subsistencia del crédito con privilegio especial. Será, en consecuencia, de aplicación el artículo 213 TRLC, por lo que deberá resultar del mandamiento que se ha cumplido la norma establecida en tal precepto, a saber: 1. Cualquiera que sea el modo de realización de los bienes afectos, el acreedor privilegiado tendrá derecho a recibir el importe resultante de la realización del bien o derecho en cantidad que no exceda de la deuda originaria, cualquiera que fuere el valor atribuido en el inventario, conforme a lo establecido en esta ley, al bien o derecho sobre el que se hubiera constituido la garantía. Si hubiera remanente, corresponderá a la masa activa. 2. Si no se consiguiese la completa satisfacción del crédito, la parte no satisfecha será reconocida en el concurso con la clasificación que corresponda.