CONCURSO DE ACREEDORES. Venta de la finca a un acreedor hipotecario mancomunado que deviene único tras un acuerdo previo de disolución de condominio

Se trata de una venta de varias fincas en fase de liquidación del Concurso de acreedores de la titular registral. La venta se ha hecho mediante subasta notarial La venta realizada ha sido aprobada judicialmente mediante auto firme. La venta se hace como mejor postor a uno de los Bancos titulares en proindiviso de tres hipotecas por cuotas por un importe X, entre 18 bancos

El problema surge porque el precio no se paga sino que se dice se compensa en pago parcial de la deuda derivada de las tres hipotecas mancomunadas existentes y de las que ahora el único acreedor adjudicatario dice resulta único acreedor como consecuencia de un acuerdo previo homologado judicialmente de disolución del condominio de acreedores con asignación a cada acreedor de una o varias fincas de las hipotecadas a las que se adscribe su participación en la deuda hipotecaria total.

Dicho acuerdo de disolución de condominio de acreedores homologado judicialmente no está inscrito.

El resto de acreedores hipotecarios que han resultado adjudicatarios como mejores postores en las otras subastas notariales celebradas sobre otras parcelas han pagado el precio de la mejor postura como mejor postor no como acreedor hipotecario único, y por lo tanto no se ha hecho necesario la inscripción de dicha disolución previa.

Sin embargo, en esta ocasión el acreedor hipotecario que resulta adjudicatario como mejor postor no paga el precio sino que compensa con parte de la deuda garantizada con las 3 hipotecas que gravan las fincas hipotecarias, de las que se dice es único titular como consecuencia de dicho acuerdo de disolución previo.

¿Es necesaria la previa inscripción del Acuerdo homologado judicialmente de disolución del condominio de acreedores, previa su presentación y calificación, o por el contrario dado que la venta ha sido aprobada mediante auto judicial expreso, debe entenderse no procedente dicha previa inscripción siempre que todos los acreedores titulares de las tres hipotecas inscritas hayan sido notificados del auto de aprobación de la venta y cancelación de cargas?

Se debatió si el acuerdo judicialmente homologado debía ser objeto de una previa inscripción, por afectar el mismo a la titularidad de la hipoteca inscrita, y por ser determinante del medio de pago de la venta realizada.

Mayoritariamente se consideró que estando judicialmente aprobada la venta mediante auto judicial expreso no sería exigible la previa inscripción del auto que homologaba el acuerdo entre los acreedores hipotecarios. Y ello porque la aplicación del principio de tracto sucesivo no impone que dicho acuerdo, aun cuando afecte a la titularidad de la hipoteca, deba ser objeto de una previa inscripción, puesto que la venta de la finca se realiza por el administrador concursal y la cancelación de las cargas se ordena por el Juez del Concurso, sin que registralmente deba exigirse al acreedor hipotecario otra intervención distinta a las preceptivas comunicaciones que ha de recibir del Juez de lo Mercantil impuestas por la normativa concursal y la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Respecto a la causa del pago e identificación de sus medios, se consideraron excluidas del ámbito de la calificación registral, por no estar comprendidas en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, y aludir el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, relativo a la identificación de los medios de pago, únicamente a las escrituras públicas.

Cuestión distinta sería si el Banco adjudicatario solicitase la cancelación de las hipotecas por confusión de derechos, al amparo del artículo 190 del Reglamento Hipotecario, por considerarse el único acreedor hipotecario, en cuyo caso sí sería exigible la inscripción del acuerdo de acreedores homologado judicialmente por aplicación del principio de tracto sucesivo.