CONCURSO DE ACREEDORES
Se presenta en el Registro, por el siguiente orden, 1º escritura de hipoteca a favor del Banco Popular, 2º escritura de transmisión y adjudicación de activo inmobiliario y, por último, 3º mandamiento de cancelación de cargas sobre determinada finca registral.
El titular registral de la citada finca se encuentra en situación concursal. Concretamente, el último asiento practicado respecto del concurso, es una anotación preventiva de aprobación del plan de liquidación.
El historial registral de la finca es el siguiente: existen inscritas, antes de la declaración del concurso, seis hipotecas. Dos de ellas son a favor del Estado, pendientes de aceptación.
A.- Expuesto lo anterior y en cuanto a la escritura de transmisión y adjudicación del activo inmobiliario:
1.- Se testimonia, entre otros documentos, el plan de liquidación aprobado por el Juzgado de lo Mercantil y en el que en el Registro sólo existe anotado la aprobación del mismo y no así, su conversión en inscripción. Sin que conste la firmeza del mismo.
2.- Se testimonia auto de 12 de septiembre de 2014 autorizando la venta directa notarial del inmueble de la concursada al mejor postor.
3.- El adquirente lo hace con todas las cargas citadas en la escritura. En este punto hay que resaltar que les falta una hipoteca en el estado de cargas.
¿Es necesario algo más para que se pueda inscribir la venta en materia concursal? ¿Es requisito imprescindible la previa cancelación de las cargas para poder despachar la venta? ¿El art. 160 del TRLS es necesario también en estas transmisiones respecto de la sociedad concursada?
B.-En cuanto al mandamiento de cancelación cargas, (se adjunta fotocopia del mismo), se ordena cancelar todas las cargas anteriores y posteriores que tenga la finca, ya que existe la necesidad del levantamiento de las cargas para la enajenación del inmueble.
En el citado mandamiento, señala la comparecencia de la cesionaria de la primera hipoteca que grava la finca consintiendo en que se proceda a dictar el correspondiente auto de levantamiento de cargas.
¿Basta con esto para cancelar todas las cargas, en este caso las seis hipotecas que graban la finca registral? ¿Qué pasa con las hipotecas a favor del Estado, que están pendientes de aceptación?
Parece admitirse por unanimidad de los asistentes que para inscribir la venta debe exigirse en primer lugar que se acredite la firmeza del plan de liquidación con sus modificaciones y que tanto éste como las llamadas “ventas liquidatorias” se ajusten a lo dispuesto en los artículos 155.3 y 4 de la LCo. Es decir que el dinero obtenido por la venta se ha destinado al pago de todas las hipotecas, o que el comprador se ha subrogado en ellas o bien que las mismas han perdido su carácter privilegiado por no alcanzar el valor del bien a cubrir el importe de las mismas.
Para proceder a la cancelación de las hipotecas anteriores, si en el plan de liquidación han comparecido todos los acreedores vale pero si no lo han hecho debe notificarse a los mismos. Así resulta de la RDGRN de 18 de noviembre de 2013 que dispone que: “debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y que el plan de liquidación -no el auto ordenando la cancelación- es firme”.