CONCESIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA
Estudio de un modelo de escritura de CONCESIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA que presenta las siguientes características: se manifiesta que el titular de la finca, a quien conviene la venta del inmueble y obtener de inmediato una parte del precio, considera que puede obtener un importe por la finca superior al pactado en la escritura, por lo que le interesa conceder una opción de compra sobre el inmueble si se le reconoce la faculta de resolver el contrato si encuentra una oferta mejor. En consecuencia:
-El titular del derecho de opción de compra anticipa un porcentaje muy elevado del precio pactado. De dicho importe, una cantidad equivalente al diez por ciento se corresponde con las arras o señal.
-Se concede al dueño del inmueble la facultad de cancelar la opción de compra si, antes del plazo fijado para el ejercicio de la opción, restituye la cantidad estipulada por arras o señal.
En el estudio del supuesto planteado se comenzó afirmando por todos los asistente que la vigencia de la prohibición del pacto comisorio en nuestro ordenamiento es innegable, extendiéndose dicha prohibición tanto a fórmulas típicas como atípicas, entre las cuales se encuentra la opción de compra en garantía. Partiendo de esta aseveración, se mantuvieron dos posiciones:
Quienes consideraron que no debería acceder al Registro la escritura objeto de estudio argumentaron que la misma podría encubrir un préstamo, garantizando al acreedor bien la restitución de un elevado interés, bien la adquisición de la finca. En efecto, las condiciones estipuladas en la opción de compra son absolutamente infrecuentes en la práctica, por lo que realmente podría tratarse de un préstamo concedido al titular registral, quien, o bien restituye las arras (cuyo importe se asimila con el tipo de interés de los préstamos concedidos por profesionales que no son entidades financieras), o bien se ve privado de su finca a cambio del préstamo concedido y la pequeña cantidad que resta para hacer efectiva la opción de compra.
Se señalaron también como argumentos en contra de la inscripción los dos siguientes:
-Los pactos estipulados son contrarios a la propia naturaleza de la opción de compra. Así, la jurisprudencia define el contrato de opción como aquél en el que una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato, que ha de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1987 y de 1 de diciembre de 1992). En el supuesto planteado, la adquisición de la finca no depende en exclusiva de voluntad del titular del derecho de opción, por lo que nos encontraríamos ante un contrato atípico. Siendo la inscripción del derecho de opción excepcional, ante su controvertida naturaleza jurídica de derecho real o personal, un nuevo contrato que difiere del derecho de opción establecido en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario no debería tener acceso al Registro de la Propiedad.
-La cancelación del derecho de opción, aun cuando se dice que depende de que el titular de la finca obtenga una mejor oferta de compra, puede cancelarse sin necesidad de acreditar este extremo, exigiéndose tan solo en la escritura el pago o consignación de la cantidad estipulada en concepto de arras. Se trataría en consecuencia de una condición que quedaría a la exclusiva voluntad del titular del derecho de la finca, siendo contraria al artículo 1115 del Código Civil, según el cual “cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula”.
Otros compañeros en cambio se mostraron partidarios de la inscripción del documento, señalando como argumentos los siguientes:
-Si bien es cierto que las condiciones de la opción de compra son cuanto menos infrecuentes, especialmente el hecho de adelantarse la práctica totalidad del importe del precio, como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (resolución de 27 de octubre de 2020) no puede el registrador "enjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos casos en que no exista clara y patente constatación, so capa de una pretendida obligación de impedir el acceso al Registro de títulos en posibles supuestos en los que la constitución de la opción de compra haya podido haber sido pactada en función de garantía del cumplimiento de una obligación pecuniaria". No puede en consecuencia presumirse la existencia de un préstamo y de un pacto comisorio que asegure su restitución.
- Los pactos contenidos en la escritura no son necesariamente contrarios a la naturaleza del derecho de opción, ya que es admisible que un derecho quede sujeto a una condición resolutoria, que resultaría inscribible conforme a lo previsto en el artículo 23 de la Ley Hipotecaria. Además, la condición estipulada no sería puramente potestativa, ya que conforme a lo previsto en la parte expositiva de la escritura, su validez dependería de la voluntad de un tercero, que ha de ofrecer por la finca un importe superior al estipulado en la opción de compra, considerándose conveniente que este extremo fuese acreditado para practicar la cancelación del derecho.