COMUNIDAD VALENCIANA
COMUNIDAD VALENCIANA. Dos hermanos son dueños de un solar y sobre él declaran una obra nueva de un edificio constituido por dos plantas, planta baja destinada a vivienda y planta primera destinada a vivienda. En la escritura se dice que ambos hermanos llevaron a cabo la construcción como autopromotores de vivienda unifamiliar, y que la construcción de la vivienda en planta baja fue costeada y construida por el hermano A y la vivienda en planta primera fue costeada por el hermano B. A continuación, constituyen el edificio en división horizontal quedando los dos hermanos de los elementos privativos que cada uno ha construido y de los elementos comunes del inmueble con la cuota expresada al final de la descripción de cada finca, por haber quedado transformada la comunidad romana existente en comunidad regulada por el régimen de propiedad horizontal.
Con tales declaraciones, es necesario determinar cuál es el negocio jurídico por el que los comuneros devienen dueños de los elementos privativos de la propiedad horizontal, o puede considerarse que cualquiera que sea la denominación o nombre que den los otorgantes en la escritura, puede entenderse que la transformación de la comunidad romana en propiedad horizontal es titulo suficiente puesto que conlleva necesariamente la disolución del condominio romano existente, aun cuando no lo digan expresamente, y la constitución de una nueva ordenación de la copropiedad sujeta a la ley de propiedad horizontal?
La resolución del caso tampoco fue pacífica. Enseguida se citó la RDGRN de 18 de abril de 1988 (BOE de 23 de mayo) que concluyó admitiendo la inscripción de una escritura por la que dos titulares registrales de una finca declaran que están construyendo un edificio de dos plantas, y que cada uno de ellos construye individualmente la respectiva vivienda individualizada “cuya propiedad desde un principio pertenece al respectivo constructor por virtud de convenio expreso”, costeando ambos los elementos comunes. Con estos argumentos, se entendió por parte de los asistentes que la causa que justifica que la comunidad ordinaria se transforme en una régimen especial de propiedad horizontal se manifiesta expresamente en el mismo acto de declaración, puesto que se dice que cada uno de los comuneros ha construido a su costa el elemento privativo del que deviene propietario único, además de la parte proporcional de los elementos comunes, mostrándose favorables a la inscripción.
Sin embargo, por otro asistente se advirtió que, en el supuesto de hecho de esa resolución, existía un acuerdo previo de los propietarios para realizar la construcción de esa manera, concretando el piso o local futuro asignando a cada uno; pacto perfectamente válido al amparo del apartado 2 del artículo 392 CC, e inscribible por su evidente trascendencia real. No existiendo este previo acuerdo expreso, resultarán de aplicación las reglas ordinarias de la comunidad y, entre ellas, las que llevarían al resultado de que el edificio, una vez construido, siga igualmente perteneciendo a ambos en proindiviso ordinario, por el principio de accesión (artículo 358 CC), de tal manera que la asignación de cada departamento a cada uno de los comuneros exigirá que se formalice el correspondiente negocio jurídico que justifique la adjudicación.
La propia RDGRN de 1988 citada dice que: “la inscripción naturalmente debe expresar por su orden, el acuerdo previo y la construcción del edificio,…”. Y añade “sin que importe, en cambio, precisar si la naturaleza de estas modificaciones jurídicas ocurridas en el inicial condominio del solar, constituyen propiamente disolución de comunidad o simplemente transformación de un régimen comunitario en otro distinto en fenómeno inverso en el artículo 21 LPH”.
Y dado que en el supuesto examinado no se ha acreditado de forma fehaciente la existencia de un acuerdo previo que recoja las reglas especiales por las que debería regirse el condominio ordinario existente sobre el solar, se aplicarán las normas legales de los artículos 392 y siguientes, sin especialidad alguna, operando de forma plena el principio de accesión.
La constitución de régimen de propiedad horizontal no conlleva automáticamente la disolución de la comunidad romana existente sobre la totalidad del edificio (RDRN de 20 de junio de 2005), ambas situaciones son perfectamente compatibles. Por lo tanto, la mera constitución de propiedad horizontal no es causa suficiente de la disolución del condominio ordinario que, por principio de accesión, debería trasladarse a todos y cada uno de los elementos resultantes de aquella, salvo que vaya acompañado del concurrente negocio jurídico inter partes que justifique la adjudicación individualizada.
Se citó finalmente, en apoyo de esta tesis, la reciente RDGRN de 29 de noviembre de 2017 que, si bien para justificar la exigencia del seguro decenal de daños en estos supuestos, ha entendido que la asimilación al concepto de autopromotor individual de la “comunidad valenciana” para la construcción de edificios, se admite “si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad”. Lo que no ocurre cuando no existe independencia estructural de las viviendas o locales, sino que se integran en un mismo edificio con cimentaciones, forjados, fachadas, etc, comunes. En estos casos la construcción no puede considerarse individual por cada uno de los propietarios respecto de su entidad, sino que, por su propia naturaleza, es un acto colectivo.