COMUNIDAD FUNCIONAL DE GARAJES
El departamento de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, situado en el sótano, fue enajenado a diversos propietarios por participaciones indivisas, cada una de las cuales atribuye a su titular el derecho al uso de una plaza de garaje de la que sólo consta en el Registro su numeración respectiva. A cada cuota se le abrió folio independiente, conforme al artículo 68 RH. Ahora, la Comunidad de Propietarios del garaje celebra una junta donde modifican las cuotas de participación así como la numeración de las plazas. Además se completa la descripción de las plazas para incluir los linderos y superficie de cada una de ellas.
¿Puede aplicarse a esta especial comunidad las normas previstas en la LPH para la adopción de los acuerdos, en especial, las normas sobre consentimiento presunto de los ausentes, ex articulo 17.8 LPH?
Si esto es así, ¿Puede admitirse que este supuesto pueda asimilarse a un acto colectivo imputable a la Junta como órgano comunitario? ¿O debe entenderse que, por afectar la nueva descripción y la nueva cuota individualizadamente al dominio de cada propietario, será necesario el consentimiento de cada uno de ello prestado en forma auténtica?
En relación con la primera cuestión la jurisprudencia, ya desde la STS (Sala 1ª) de 24 de diciembre de 1990, viene reconociendo que, en estos supuestos, no es posible compartir que se esté en presencia de una Comunidad Romana antes que una Propiedad Horizontal. Y lo fundamenta porque dada las características de uso y disfrute de la finca, con asignación a cada participación indivisa del uso y disfrute exclusivo de una plaza de aparcamiento, con la posible inclusión de Estatutos por los que habrá de regirse este tipo especial de comunidad, ha de apreciarse “la prevalencia al punto de la ordenación del régimen de la Propiedad Horizontal frente al de la comunidad de bienes, sencillamente, porque, como se sabe, la comunidad de bienes recae entorno a un pro indiviso sobre una cosa exclusivamente que se pone en común mientras que en éste, el garaje, como en la Propiedad Horizontal, existe el deslinde entre los distintos objetos patrimoniales sobre partes exclusivas o propiedad especial y el elemento común”.
Admitida la aplicación de las normas previstas para la propiedad horizontal en este tipo especial de comunidades ex artículo 68 RH, respecto de la segunda pregunta planteada se recordó cómo la doctrina DGRN viene distinguiendo entre acuerdos comunitarios unánimes que tienen el carácter de actos colectivos (imputables por tanto a la junta como órgano y que han de adoptarse por unanimidad de la misma, conforme a la LPH,) y aquellos otros actos que afectan al contenido esencial del derecho de propiedad (que requieren el consentimiento individualizado de los propietarios afectados). Esta distinción hay que entenderla referida exclusivamente al ámbito de la forma de expresión del consentimiento de los titulares, pero en nada afecta al ámbito del régimen registral de reflejo de los actos inscribibles; ámbito este último en el que son de ineludible aplicación los principios de tracto sucesivo (art. 20 LH), inoponibilidad de lo no inscrito (art. 32 LH) y de prioridad (art. 17 LH).
En el caso planteado, la entidad de las modificaciones pretendidas en la descripción de cada uno de los componentes privativos, fijando una superficie y linderos que nunca han constado inscritos, e incluso la misma modificación de la cuota de propiedad, exigen el consentimiento individualizado de cada uno de los propietarios, por afectar al contenido esencial de su propiedad exclusiva. A esta conclusión llegó también la DGRN en resolución de 18 de septiembre de 2015 en un supuesto en que se pretendía inscribir la modificación de la superficie de todos los componentes privativos de una propiedad horizontal mediante escritura otorgada por el presidente de la comunidad y por un técnico. No lo admitió el Centro Directivo pues, al tratarse de una modificación que afecta al contenido esencial del derecho de dominio, consideró se requería el consentimiento individualizado y en escritura, de todos los propietarios. Advirtiendo que si la modificación no afectase a todos los componentes privativos, y dado que entonces se verían afectados elementos comunes, junto con el consentimiento individualizado de cada propietario afectado sería necesario acuerdo de la junta.