CESIÓN DE CARTERA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS A UN FONDO NO INSCRITO EN EL REGISTRO REGULADO EN LA LEY 2/2009.
PREGUNTA. CESIÓN DE CARTERA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS A UN FONDO NO INSCRITO EN EL REGISTRO REGULADO EN LA LEY 2/2009.
Se trata de una escritura de cesión de préstamos hipotecarios que fue despachada parcialmente y suspendida en cuanto a ciertos préstamos hipotecarios sobre vivienda anteriores a la ley 5/2019 que no tenían nota de expedición de certificación de cargas por el defecto de que la entidad extranjera cesionaria no se encuentra inscrita en el Registro de Prestamistas del Ministerio de Consumo, aunque la Sociedad de gestión de créditos hipotecarios contratada sí se encuentra inscrita como tal en dicho Registro.
Se recibe una diligencia de subsanación en la que comparece el apoderado del fondo cesionario para en esencia reproducir un expositivo de la escritura que decía que: “El Cesionario manifiesta que los Créditos son derechos de cobro derivados de contratos de préstamo o crédito hipotecario que se encuentran actualmente vencidos, por lo que el Cesionario no realiza ni realizará actividades de contratación o intermediación de préstamos o créditos hipotecarios con consumidores.
Asimismo, con base en su due diligence y bajo su exclusiva responsabilidad, el Cesionario manifiesta que los contratos de préstamo o crédito hipotecario de los que proceden los créditos (i) fueron suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (la “LCI”); (ii) no han sido objeto de novación o subrogación desde la entrada en vigor de la LCI; y, (iii) la presente compraventa de Créditos no constituye la subrogación del Cesionario en los mencionados contratos de préstamo o crédito, dado que los mismos se encuentran vencidos; y, en consecuencia, no resulta de aplicación lo dispuesto en la LCI, ni en la Ley 2/2009, de 31 de marzo.
Adicionalmente, a los efectos de lo dispuesto en la Ley 2/2009, el Cesionario manifiesta no dedicarse de manera profesional o habitual a la concesión de créditos a consumidores. El Cesionario actúa a su vez en España a través de una sociedad (cuyos datos se identifican a continuación) en virtud del contrato de prestación de servicios para la gestión de los Créditos suscrito en el día de hoy por el Cesionario, como receptor de los servicios, y la sociedad como prestadora de los servicios.
A los efectos de la Ley 2/2009, se me ha acreditado el cumplimiento de lo previsto en los artículos 3 y 7 de dicha ley mediante la presentación de los siguientes documentos: inscripción de la gestora en el registro estatal de empresas de la agencia española de consumo y póliza de responsabilidad profesional…”
RESPUESTA. En realidad, la mencionada diligencia de subsanación únicamente reitera el expositivo de la escritura de cesión, es decir, no añade nada y se limita a reiterar la cuestión de que debería bastar para poder inscribir la cesión del crédito con la inscripción de la gestora en el registro estatal de empresas de la agencia española de consumo, la vigencia de su póliza de responsabilidad profesional, y la acreditación del contrato de servicios que existe entre la gestora y el fondo de inversión cesionario.
En consecuencia, debe reiterarse la nota de calificación negativa, conforme la contestación del Banco de España a “las preguntas más frecuentes”, sin perjuicio de que de lege ferenda y cuando se transponga la Directiva 2021/2167 de administradores y compradores de créditos. Se considera que sí sería posible la inscripción si ya constare en el Registro la situación de vencimiento del préstamo, por estar extendida la nota marginal de expedición de la certificación de dominio de cargas a efectos de la ejecución hipotecaria, o, al menos, se aportara testimonio del auto despachando la ejecución. A este respecto se hace una remisión a todo lo dispuesto en el informe de la Comisión de Asuntos Doctrinales 3/2022 de 22 de febrero.