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Protección del tercer adquirente de buena fe en los supuestos de doble inmatriculación de una misma finca

TS, SALA 1ª. Sentencia de 19 DE mayo  de 2015. Recurso de casación Núm.: 530/2015

ROJ: STS 2336/2015 - ECLI:ES:TS:2015:2336

Ponente Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno

Materia: P rotección del tercer adquirente de buena fe en los supuestos de doble inmatriculación de una misma finca.

El caso de autos plantea, como cuestión de fondo, la doctrina jurisprudencial aplicable al supuesto de la doble inmatriculación de una misma finca cuyo dispar curso transmisivo ha dado lugar a una inscripción de un tercero del artículo 34 LH.

Resumen : Los demandantes ejercitaron acción declarativa de propiedad de la referida finca, que habían adquirido a título de herencia de su padre, frente a la entidad demandada, adquirente del 50% de la propiedad de la finca en virtud de escritura de permuta. La demandada formuló reconvención en la que solicitaba que se declarase su mejor derecho en cuanto a la cuota indivisa de la finca adquirida por permuta.

El Juzgado estimó en parte la demanda y declaró el dominio del 50% proindiviso de la finca a favor del padre de los demandantes, salvando el derecho de los sucesivos herederos del mismo de inscribir sus propios títulos de adquisición sobre la antedicha mitad indivisa de la finca. También estimó íntegramente la reconvención y declaró el dominio del otro 50% proindiviso de la referida finca a favor de la demandada reconviniente.

La Audiencia Provincial revocó la sentencia del Juzgado y declaró que los actores ostentaban mejor derecho que la demandada a la propiedad de la finca.

El Tribunal Supremo declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por la demandada, casa la sentencia recurrida y confirma la del Juzgado. La Sala puntualiza en primer lugar que solo la mercantil demandada ostenta la condición de tercero del artículo 34 LH, conforme a los requisitos legales para ser protegido por la fe pública registral, sin que la adquisición del dominio de la parte actora cumpla los citados requisitos ya que, en primer término, la causa adquisitiva de los actores no se encuentra fundada en un título oneroso, sino que trae causa del título sucesorio sobre la herencia de su padre, y en segundo término, porque la adquisición de este no se realizó conforme a la disposición de un previo título inscrito de la finca, sino que se articuló, a su vez por sucesión, mediante la inscripción de dicha finca a favor de su padre, a través de la vía del artículo 205 LH, dando lugar esta inscripción al supuesto de la doble inmatriculación de la finca.

Tras esa puntualización, el Tribunal precisa el alcance de la doctrina jurisprudencial acerca de la neutralización recíproca de los principios registrales en los supuestos de doble inmatriculación de la finca. En este sentido, señala que dicha doctrina no pueda ser aplicada de un modo absoluto o dogmático, esto es, como condicionante "ab initio" (desde el inicio) de la vigencia del propio principio de la fe pública registral, sino sólo en atención a las limitaciones que presente su desarrollo lógico-jurídico en el curso o recurrido que se proyecte, de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso objeto de examen. Cuestión que, entre otros extremos, podrá llevar a que en determinados casos su recorrido resulte agotado cuando la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 LH. Pero igualmente, su curso o recorrido no quedará agotado en aquellos supuestos, como el de autos, en donde la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario, resultando preferido éste último.

A continuación, la Sala aplica la doctrina jurisprudencial expuesta al caso enjuiciado y concluye que, reconocida la condición de tercero del artículo 34 LH a uno sólo de los titulares registrales en liza, es decir, a la entidad mercantil demandada, su adquisición sólo podría peligrar en relación a lo dispuesto en el artículo 36 LH, pero este no resulta aplicable ya que, en primer lugar, los actores no acreditan el presupuesto de una prescripción adquisitiva consumada, o que pudiera haber sido consumada dentro del año siguiente a la adquisición por el tercero (art. 36 párrafo primero), y en segundo lugar, aunque se admitiese el anterior presupuesto de la prescripción de los actores tampoco concurren los supuestos previstos en el artículo 36 LH para su posible articulación. En primer término, porque no puede sustentarse que el tercero haya infringido el principio de buena fe registral en ninguna de sus vertientes (art. 36.1 a). Y en segundo término, porque resulta obvio que la demandada difícilmente pudo consentir una posesión que en ningún momento ha resultado acreditada por la parte actora (art. 36.1 b).

Finalmente, la Sala fija como doctrina jurisprudencial que la neutralización de los principios registrales que se deriva del supuesto de la doble inmatriculación de fincas registrales no resulta aplicable en los casos en que concurra un sólo adquirente del artículo 34 LH, debiendo ser protegida su adquisición conforme a la vigencia del principio de fe pública registral.

Doctrina jurisprudencial aplicable: 1. La parte demandada reconviniente, en la actualidad la entidad "Labresa, S.L.", al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 de la LEC , interpone recurso de casación que articula en tres motivos.

En el primero, se alega el desconocimiento por la sentencia impugnada de la doctrina jurisprudencial sobre la institución de sustitución fideicomisaria, naturaleza, efectos y extensión, fijada en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 29 de diciembre de 1997 , 9 de febrero de 1998 , 22 de noviembre de 2010 y 18 de marzo de 2011 , entre otras, con infracción de los artículos 781 , 783 , 784 , 785 y 787 del Código Civil , en cuanto que dicha doctrina debió ser aplicada para resolver el fondo del asunto, al ser el título que dio origen a la inmatriculación de la finca nº NUM002 , causando su inscripción 1ª, el legado instituido por doña Serafina Graciela , con múltiple y sucesivo llamamiento a favor de su sobrino don Justiniano Félix y sus descendientes. La recurrente considera que la sentencia impugnada infringe los referidos preceptos así como la jurisprudencia indicada, al no aplicar para la resolución del litigio las normas que regulan la sustitución fideicomisaria impuesta en el legado de atribución, ni la doctrina señalada, como tampoco los efectos que de tal institución se derivan respecto de la posición que ocupa doña Remedios Zulima en esa sucesión, como heredera fideicomisaria instituida por la testadora en el expresado legado, consolidado con el fallecimiento de la fiduciaria, que es el título de dominio material del que trae causa la recurrente y del que se deriva su mejor derecho sobre la cuota indivisa adquirida al haber sido otorgado por quién adquirió a su vez el dominio directamente de la testadora fideicomitente, a través de los fiduciarios nombrados, sin interrupción del tracto sucesivo desde la 1ª inscripción.

En el segundo motivo, se alega el desconocimiento por la sentencia recurrida de la doctrina jurisprudencial que establece los requisitos del título para entender justificado el dominio en las adquisiciones derivativas, fijada entre otras, en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 3 de junio de 1998 , 22 de febrero de 1997 , 10 de mayo de 2001, 31 de mayo de 2002 y 14 de mayo de 2010 , con infracción de los artículos 609.2 º, 659 del Código Civil , que debió ser aplicada para resolver el fondo del asunto, respecto de la adjudicación realizada a favor de doña Tatiana Nieves en las operaciones particionales de la herencia de su esposo, don Sergio Felicísimo, de la que trae causa el título invocado por los actores, en cuanto dicha doctrina exige la cumplida constancia de pertenencia al causante del bien adjudicado para que la partición sirva como título de adquisición. La recurrente considera que en autos no consta acreditada esa pertenencia, puesto que la propia sentencia de apelación considera vigente, legítima y eficaz la primera inscripción de dominio de la finca nº NUM002, que recoge el legado instituido por doña Serafina Graciela como título originario del dominio, con múltiple llamamiento a favor de los sucesivos descendientes de don Justiniano Félix , y en consecuencia con ello, la suspensión y reserva de la adjudicación del domino hasta el fallecimiento de doña Inés Juliana , a cuyo favor se inscribe " solo en usufructo" con las limitaciones que constan en aquel, y habiendo premuerto don Sergio Felicísimo a su madre diez años antes de practicarse tales operaciones particionales, conforme el artículo 784 del Código Civil sus derechos pasaron a su única heredera, quien a su vez, pasó a serlo de la fideicomitente. En consecuencia la sentencia impugnada infringe los preceptos indicados así como la jurisprudencia señalada, al considerar título bastante para entender justificado el pleno dominio de los actores sobre la finca nº NUM002 , la adjudicación de ésta a su transmitente doña Tatiana Nieves en las operaciones particionales realizadas al fallecimiento de don Sergio Felicísimo , sin que conste que este llegara a ser, antes de su fallecimiento, titular de la finca, ni, por lo tanto, que le pertenecía el bien adjudicado.

En el tercer motivo, se aduce oposición de la sentencia impugnada a la doctrina jurisprudencial sobre los criterios a aplicar para resolver la doble inmatriculación, fijada en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha, entre otras, 12 de febrero de 2008, 25 de mayo de 1995, 5 de noviembre de 2009 y 30 de junio de 2008. La recurrente considera que la sentencia impugnada infringe la doctrina señalada al entender que el término de comparación para determinar la hoja registral más antigua lo constituyen las respectivas inscripciones de los litigantes, no la fecha de inmatriculación de las fincas como expresa la doctrina invocada y tampoco tiene en cuenta que la neutralización de los efectos tabulares y consiguiente inaplicación del artículo 34 LH , en los casos de doble inmatriculación , solo opera respecto de los asientos o inscripciones "de igual rango y naturaleza", y en este caso el titular del dominio inscrito en la finca NUM003 , D. Bernabé Mauricio , es precisamente quien, con pleno conocimiento y constancia de que esa misma finca ya estaba inscrita como registral NUM002 , provocó la doble inmatriculación como medio para salvar la incompatibilidad del dominio que expresaba su título con lo que proclamaba la inscripción dominical de aquella, mientras que el recurrente adquirió la mitad indivisa de la finca al amparo de lo que constaba en el Registro en el folio real de la misma.

En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo tercero planteado debe ser estimado, comportando la propia estimación del recurso de casación interpuesto.

2. Cuestión previa. Delimitación del tercero del artículo 34 LH.

Antes de entrar en el examen del tercer motivo, que resulta determinante para el desenlace del recurso interpuesto, conviene precisar que, en el presente caso, a tenor de los antecedentes y documental aportada, sólo la mercantil "Sánchez Clemente, Gestión Inmobiliaria, S.A.", actualmente "Lobresa, S.L.", ostenta la condición de tercero del artículo 34 LH, conforme a los requisitos legales para ser protegido por la fe pública registral. En este sentido, y contrariamente a lo sostenido por la sentencia de la Audiencia, que equipara en esta condición tanto a los demandantes como a la parte recurrente, debe señalarse que la adquisición del dominio de la parte actora no cumple los citados requisitos legales. En efecto, en primer término, porque la causa adquisitiva de los actores no se encuentra fundada en un título oneroso, sino que trae causa del título sucesorio sobre la herencia de su padre, don Bernabé Mauricio. En segundo término, y a mayor abundamiento de lo señalado, porque la adquisición del citado don Bernabé Mauricio no se realizó conforme a la disposición de un previo título inscrito de la finca, sino que se articuló, a su vez por sucesión, mediante la inscripción de dicha finca a favor de su padre, don Cesar Patricio, a través de la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria; dando lugar esta inscripción al supuesto de la doble inmatriculación de la finca.

De esta forma, tanto la parte actora como la demandada doña Remedios Zulima, titulares registrales de la finca litigiosa, no ostentan la condición de tercero con arreglo a los requisitos legales del artículo 34 LH.

3. Doble inmatriculación. Alcance de la tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales y protección del tercero del artículo 34 LH.

Hecha la anterior puntualización, el examen del motivo tercero del recurso debe realizarse de acuerdo con las siguientes consideraciones.

En primer lugar , conviene señalar que el único precepto de nuestro ordenamiento jurídico que se refiere, de manera explícita, al supuesto de la doble inmatriculación , el artículo 313 RH , no contempla un criterio de solución del conflicto, sino que se dirige a facilitar un medio de publicidad o toma de razón del propio hecho de la irregularidad de la doble inmatriculación de la finca en dos folios diferentes e independientes uno del otro; limitándose, en consecuencia, a interesar el auto judicial que ordene la nota suficientemente expresiva de la doble inscripción al margen de ambas inscripciones, y reservar a los interesados las pertinentes acciones en orden del mejor derecho al inmueble que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

En segundo lugar, y de acuerdo al interés casacional que se alega en el presente recurso, también debe precisarse el alcance de la doctrina jurisprudencial acerca de la neutralización recíproca de los principios registrales en los supuestos de doble inmatriculación de la finca.

En este sentido, debe señalarse que la denominada tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales responde, conceptualmente, a las propias limitaciones que presenta el principio de fe pública registral en el desarrollo lógico-jurídico de la protección que dispensa tanto a favor del titular inscrito, con la presunción de exactitud y la legitimación registral, como en la protección a terceros, mediante la inoponibilidad de lo no inscrito (32 LH) y la plena eficacia del principio, conforme al artículo 34 de la citada Ley.

De acuerdo con esta base conceptual, se comprende que la doctrina de la neutralización recíproca de los principios registrales no pueda ser aplicada de un modo absoluto o dogmático, esto es, como condicionante "ab initio" (desde el inicio) de la vigencia del propio principio de la fe pública registral, sino sólo en atención a las limitaciones que presente su desarrollo lógico-jurídico en el curso o recurrido que se proyecte, de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso objeto de examen. Cuestión que, entre otros extremos, podrá llevar a que en determinados casos su recorrido resulte agotado cuando la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 LH. Pero igualmente, su curso o recorrido no quedará agotado en aquellos supuestos, como el caso que nos ocupa, en donde la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario, resultando preferido éste último.

En tercer lugar, a favor de esta solución no solo juega, como se ha señalado, la "vis atractiva" que el plano conceptual, como todo principio, tiene el principio de la fe pública registral, sino también la posición central que ocupa este principio en orden a la seguridad del tráfico inmobiliario registral en su conjunto.

Por último, y en cuarto lugar , también debe precisarse el alcance de la doctrina de la neutralización de los principios registrales a raíz de la doble inmatriculación pues, en la línea conceptual expuesta, su aplicación tampoco supone una ruptura o total separación del Derecho registral y el Derecho civil "puro", como a veces se alude; sino más bien lo contrario, si se tiene en cuenta que para la determinación del titular dominical con mejor derecho no parece que puedan excluirse las normas hipotecarias de contenido material que, como tales, deben considerarse desarrollos del Derecho civil, casos, entre otros, del citado artículo 34 o de los artículos 35 y 36 de la LH , que regulan la adquisición del dominio y de derechos reales a través de la prescripción adquisitiva (usucapión) en relación con el Registro de la Propiedad.

4. Principio de buena fe registral.

La eficacia positiva de la publicidad registral o, si se quiere, la plena protección de la fe pública registral que dispensa el artículo 34 LH, comporta la consolidación de la adquisición del tercero que inscribe su derecho con arreglo a los requisitos legales contemplados en dicho artículo, siempre que se trate de un adquirente de buena fe.

Al respecto, en la sentencia de esta Sala, de pleno, de 12 de enero de 2015 (núm. 465/2014), entre otros extremos, en el fundamento de derecho, apartado cuarto, declaramos: "En este sentido, debe partirse de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, y el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral carece de justificación.

En el plano de la configuración de la buena fe en el proceso adquisitivo debe señalarse que se han desarrollado dos líneas o perspectivas de razonamiento en liza. Conforme a la primera, la idea o noción de buena fe responde a un puro estado psicológico o psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma. De forma que la ignorancia o el equivocado conocimiento de la realidad jurídica no desvirtúa la protección registral otorgada con base en esta creencia acerca de la legitimidad de transmisión realizada. Por contra, para la segunda línea de configuración, que requiere la convicción de no lesionar legítimos derechos o intereses ajenos, la noción de buena fe responde a una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que resulten socialmente aceptados; de ahí que, a diferencia de la anterior concepción, no sea suficiente padecer cualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, sea excusable, esto es, que no se hubiera vencido actuando diligentemente. Paralelamente, y con independencia de la concepción escogida, la buena fe también puede ser determinada, directamente, con referencia al conocimiento mismo (scientia) por el tercer adquirente de la razón o causa que obsta la legitimidad de la transmisión en el momento de perfección del negocio adquisitivo, de forma que pierde la protección otorgada.

Pues bien, en este contexto valorativo, debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la "creencia" de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 del Código Civil , así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un "estado de conocimiento" del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el Registro.

Así las cosas, y dada la presunción de buena fe que declara el artículo 34 LH en su desarrollo normativo, la cuestión de la carga ética de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra, primordialmente, en el sentido negativo que presenta la extensión conceptual de la buena fe, es decir, en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical de que se trate.

Centrada la cuestión debe puntualizarse que, con base a la protección y presunción que establece el citado artículo 34 LH , la gradación de la diligencia exigible, en el sentido o aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presente la impugnación efectuada por el titular extraregistral a tales efectos. En el supuesto del presente caso, con referencia circunstancial a la situación posesoria de la finca objeto de la litis, la carga básica de la diligencia exigible al adquirente no puede medirse o extenderse con relación a cualquier posesión o indicio de la misma que se hubiera debido o podido conocer, sino solo a una situación posesoria clara y manifiesta que se ejercite en concepto de dueño y que, por tanto, contradiga o ponga en seria duda la exactitud de la información registral, con relación al derecho inscrito; STS de 11 de julio de 2012 (núm. 454/2012 )".

5. Aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta al caso enjuiciado.

La aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al supuesto enjuiciado, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la estimación del motivo tercero del recurso de casación interpuesto.

Reconocida la condición de tercero del artículo 34 LH a uno sólo de los titulares registrales en liza, es decir, a la entidad mercantil recurrente, su adquisición sólo puede peligrar en relación a lo dispuesto en el artículo 36 del citado cuerpo legal.

En el presente caso, nada de esto ocurre. En efecto, en primer lugar, y como declara con suficiencia la sentencia de primera instancia, porque los actores no acreditan el presupuesto de una prescripción adquisitiva consumada, o que pudiera haber sido consumada dentro del año siguiente a la adquisición por el tercero (art. 36 párrafo primero). Por el contrario, resulta acreditado el abandono manifiesto de la finca, al menos desde 1970, su calificación de ruina por el Ayuntamiento y sin evidente posesión por parte del anterior titular. A lo que hay que añadir que el requerimiento de los actores no llega hasta junio de 2006, es decir, dos años más tarde del otorgamiento de la escritura de permuta de la recurrente y de la posterior inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad; todo ello, con una plena posesión de la finca en concepto de dueño por parte de la recurrente desde la perfección de su adquisición y que cumple, sobradamente, el plazo legal para su inatacabilidad.

En segundo lugar, y a mayor abundamiento, también hay que puntualizar que aún admitiéndose el anterior presupuesto de la prescripción de los actores tampoco concurren, en el presente caso, los supuestos previstos en el artículo 36 LH para su posible articulación. En primer término, (art. 36.1.a), porque de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta no puede sustentarse que el tercero haya infringido el principio de buena fe registral en ninguna de las vertientes analizadas. En este sentido, no se ha acreditado que la parte recurrente haya tenido conocimiento directo (scientia) de una anterior posesión en concepto de dueño de la finca, en consecuencia con la situación de abandono de la misma. Ni tampoco, que no haya empleado la diligencia debida que le hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la irregularidad existente en la propia información registral pues, como se ha señalado, la gradación de la diligencia exigible, en el aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presenta la impugnación efectuada. En el presente caso, este marco queda referenciado en la inexactitud del Registro conforme a la doble inmatriculación de la finca, extremo cuyo conocimiento excede a cualquier razonable carga ética o diligencia razonable del tercero que inscribe confiando, precisamente, en la información que le brinda el folio registral y la correspondiente inscripción de la finca objeto de transmisión, sin que quepa exigirle la consulta confirmatoria de la información contenida en todos y cada uno de los asientos del Registro. En segundo término, (art. 36.1.b), porque resulta obvio que la parte recurrente, conforme a lo ya señalado, difícilmente puede consentir una posesión que, en ningún momento de su adquisición, ha resultado acreditada por la parte actora (F.Jco 3º).

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