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Compraventa de viviendas para uso residencial

TS, SALA 1ª. Sentencia de 10 DE SEPTIEMBRE  de 2015. Recurso de casación Núm.: 1377/2013

ROJ: STS 3723/2015 - ECLI:ES:TS:2015:3723

Ponente Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán

Materia: Compraventa de viviendas para uso residencial.

Ley 57/1968: Terminación de la vivienda fuera de plazo y retraso de unos meses en la licencia de primera ocupación. Procedencia de la acción de cumplimiento instada por la promotora-vendedora por incumplimiento del comprador e improcedencia de la resolución del contrato instada por el comprador mediante reconvención. Interpretación del artículo 3 de dicha ley. Reiteración de la doctrina fijada por STS de Pleno de 20 de enero de 2015, rec. nº 196/2013, seguida por la más reciente de 30 de abril de 2015, rec. Nº 1600/2012.

Resumen : Por la actora se interpuso demanda, solicitando se dictara sentencia por la que:     1. Se declare la vigencia del Contrato de Compraventa celebrado con fecha 4 de Diciembre de 2.007, entre mi representada ROS Y FALCON S.A. y la demandada Dª Leocadia, y señalados en el Hecho Primero de esta demanda.     

    

     2. Se condene a la demandada a otorgar Escritura Pública Notarial de Compraventa de los inmuebles descritos en el Hecho Primero de esta demanda, a favor de la actora "ROS Y FALCON S.A.", con simultáneo abono a la actora de la parte del precio pendiente de pago, y que asciende a la cantidad de 404.278,10 euros (IVA incluido), por el Apartamento nº NUM000y anejos más los intereses legales de dicha suma a contar desde el día 28 de septiembre de 2.009, fecha de requerimiento para el otorgamiento de escritura pública y pago del resto del precio.     

     3. Se condene a la demandada a abonar la suma de 6.499,61 euros en concepto de intereses derivados del Préstamo Hipotecario suscrito con la entidad Banco Sabadell Atlántico, devengados por los inmuebles y anejos objeto de las dos Compraventas, hasta el día 10 de Marzo de 2.010, más los intereses que pudieran generarse por dichos préstamos en el futuro, hasta el momento de otorgamiento de Escritura pública de Compraventa, todo ello de conformidad con lo dispuesto en la Estipulación Décima del Contrato de Compraventa suscrito entre las partes.     

    

4. Con imposición en todo caso a la demandada de las costas causadas a mi mandante .

Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San Roque, dando lugar a las actuaciones nº 212/10 de juicio ordinario, y emplazada la demandada Dª Leocadia, ésta contestó a la demanda pidiendo su desestimación con condena en costas a la demandante, y formuló, además, reconvención, interesando se declarase resuelto el contrato de compraventa de 4 de diciembre de 2007, existente entre las partes, declarando la existencia de incumplimiento grave y resolutorio por parte de la demandada, y condenando a la misma, a que devuelva a mi mandante las cantidades entregadas a cuenta para el cumplimiento del contrato, y que ascienden a la cantidad de CIENTO NUEVE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS (109.675 ?), más los intereses al tipo legal desde la entrega de las cantidades, hasta la completa devolución o consignación en el Juzgado, más las costas del procedimiento .

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda con total desestimación de la reconvención.    

Interpuesto por la parte demandada-reconviniente contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 273/12 de la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras , esta dictó sentencia el 20 de marzo de 2013 con el siguiente fallo: Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA Leocadia contra la sentencia de que dimana este rollo, debemos modificar parcialmente la misma en el sentido de mantener la declaración de vigencia del contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 4 de diciembre de 2007, condenando a la demandada al otorgamiento de escritura pública notarial de compraventa de la vivienda nº NUM000del bloque NUM001, de la Promoción La Alcaidesa, Complejo Portofino, y al pago a la actora ROS Y FALCON SA de la cantidad de 404.278,10 euros, en concepto de precio pendiente de pago, más los intereses legales desde la fecha de requerimiento -28 de septiembre de 2009-, sin imposición expresa de las costas de esta alzada, ni las de la instancia, excepto las de la reconvención, que se imponen de forma expresa a la demandada reconviniente .

Contra la sentencia de segunda instancia la demandada-reconviniente y apelante interpuso recurso de casación compuesto de un solo motivo, fundado en infracción del artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en relación con el artículo 1124 CC, por existencia de interés casacional en la modalidad de doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales.        

El TS acuerda desestimar el recurso de casación, si bien, p ese a la desestimación del recurso, la interpretación del artículo 3 de la Ley 57/68 por el tribunal sentenciador, no coincidente con la de la doctrina jurisprudencial fijada recientemente por esta Sala, introduce en el presente caso una seria duda de derecho suficiente como para, conforme al último inciso del párrafo primero del apdo. 1 del artículo 394 LEC, no imponer las costas del presente recurso a la compradora recurrente.

Doctrina jurisprudencial aplicable: Como en el caso examinado por la reciente STS de 30 de abril de 2015, rec. nº 1600/2012 , el motivo, y por tanto el recurso, debe resolverse aplicando la doctrina de esta Sala interpretativa de la Ley 57/68, con especial consideración de las sentencias de Pleno que, poniendo en relación el art. 3 de dicha ley con el art. 1124 CC y la doctrina jurisprudencial relativa a este último, han decidido recursos de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales como en la de oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial.

    

Como razona la citada STS de 30 de abril de 2015 , de tales sentencias destaca, en primer lugar, la de Pleno de 5 de mayo de 2014, rec. nº 328/2012 que, equiparando la "rescisión" a que se refiere el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución por incumplimiento regulada en el art. 1124 CC , declaró que no procedía resolver el contrato por retraso en la terminación de la vivienda, a instancia del comprador, porque al requerir este de resolución al vendedor la vivienda estaba ya estaba terminada, contaba con licencia de primera ocupación y el comprador había sido previamente requerido por el vendedor para consumar el contrato; y en segundo lugar, especialmente pertinente para el presente caso, la STS de Pleno de 20 de enero de 2015, rec. nº 196/2013 , que, tras analizar la jurisprudencia relativa a la Ley 57/68, concluyó, rectificando el criterio de una sentencia de 1986, que el art. 3 de dicha ley introducía una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC , de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver ("rescindir") el contrato, pero con la condición, eso sí, de que "el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega". Además, puntualizó que dicha doctrina "no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador (F.Jco 4º).

De aplicar al motivo examinado esta doctrina jurisprudencial resulta que debe ser desestimado por las siguientes razones:

    

1ª) Ciertamente, tiene razón la compradora recurrente cuando aduce la especialidad que el art. 3 de la Ley 57/68 supone respecto de la jurisprudencia tradicional interpretativa del régimen general del art. 1124 CC en cuanto a la relevancia resolutoria del retraso en la entrega por parte del vendedor, por breve que este haya sido. En este punto, por tanto, no se comparten las consideraciones de la sentencia recurrida (fundamento de derecho tercero, párrafo primero), pues de forma incompatible con la actual jurisprudencia niega la aplicación al caso del art. 3 de la Ley 57/68 con base en el criterio, ya superado, de que dicho precepto no contiene una causa específica de resolución contractual, distinta del incumplimiento en general que contempla el 1124 CC.

    

2ª) Sin embargo, y como se ha dicho, no puede obviar la parte recurrente que es condición indispensable, para que el comprador pueda "rescindir" el contrato con base en el art. 3 de la Ley 57/68 , que ejercite su derecho y opte por la resolución "antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega" ( STS de Pleno de 5 de mayo de 2014 ), pues de no hacerlo así, esto es, si interesa la resolución después de haber sido requerido por el vendedor, cabe apreciar mala fe y denegar su pretensión resolutoria. En este sentido, la citada STS de Pleno de 21 de enero de 2015 reconoce la posibilidad de que la resolución del contrato a instancia del comprador pueda denegarse, pese a la existencia de retraso en la entrega, por mala fe del propio comprador. Y en aplicación de este criterio, la reciente STS de 30 de abril de 2015, rec. nº 1600/2012 , rechaza la pretensión resolutoria de un comprador tras apreciar su mala fe, en la medida que invocó por vez primera la existencia de retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación en el escrito de demanda, sin que nada dijera en el primer requerimiento de resolución que dirigió previamente a la vendedora, cuando la construcción ya estaba terminada, y sí la mencionara en el segundo requerimiento dirigido al vendedor, cuando la licencia de primera ocupación ya se encontraba en trámite de concesión.

    

3ª) En el presente caso, de forma semejante al analizado por la STS de 30 de abril de 2015 , resulta acreditado que, aun cuando la vendedora ciertamente se retrasó unos meses en la entrega de la vivienda, pues estaba prevista para el mes de marzo de 2009, la obra se finalizó en junio y no fue sino hasta finales de septiembre de 2009 cuando se obtuvo la licencia de primera ocupación, también es un hecho probado, no cuestionable en casación, que la compradora demandada, ahora recurrente, nada dijo sobre dicho retraso cuando fue requerida por la entidad vendedora para escriturar una vez que la vivienda estaba concluida y en plena disposición de ser entregada. En efecto, si bien cuando la vendedora dirigió el primer burofax, en julio de 2009, aún no contaba con la licencia de primera ocupación, este obstáculo ya no existía cuando dirigió el segundo requerimiento vía burofax con fecha 28 de septiembre de 2009 (documento 8 de la demanda), informando de su obtención y requiriendo nuevamente a la compradora para el otorgamiento de la escritura pública. Y es un hecho acreditado que la compradora no contestó tampoco a este segundo requerimiento, y que, por tanto, no adujo la existencia de un retraso de la vendedora al que atribuyera efectos resolutorios al amparo del art. 3 de la Ley 57/68 . La falta de alegación durante el periodo comprendido entre marzo y septiembre de 2009, e incluso con posterioridad al mismo, y el que fuera únicamente tras la interposición de la demanda cuando la compradora hizo alusión a dicho retraso en la entrega como causa resolutoria determina, en aplicación de la doctrina expuesta, que no proceda amparar dicha pretensión resolutoria (F.Jco 5º).

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