PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: Se presenta una escritura de división material de un local en tres viviendas. La división está autorizada en los estatutos sólo para los locales, en los que también se dice que dicho local podrá destinarse a cualquier negocio legal y se regula dicho uso muy detalladamente. Los pisos tienen dos cuotas (una general o otra en los gastos de calefacción y portería) y los locales sólo una, la cual es la única que se reparte en la división.
Por otra parte, el local, situado en planta baja (no se dice más), tiene una superficie de 180 m2 y la suma de los pisos divididos suma la mismo, pero en los tres se indica que parte de la superficie es en planta baja y parte en entreplanta, respecto de la cual no se hace declaración de obra nueva ni referencia alguna.
¿Es inscribible la escritura tal como está redactada?.
R: Respecto a la primera cuestión, algunos compañeros entendieron que no era posible el cambio de uso sin consentimiento de la Junta de Propietarios por la concurrencia de múltiples circunstancias como la imposibilidad de dividir pisos, la regulación detallada del uso de los locales (no sólo la mención de la cualidad de tal) y la existencia de dos cuotas en las viviendas; todas la cuales en conjunto, entienden que impiden la aplicación de la doctrina de la DGRN manifestada en resolución de 23 de marzo de 1998 de no considerarla como una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Pero la mayoría de los contertulios sí consideró dicha doctrina aplicable porque no existe prohibición expresa de cambio de uso en los estatutos, y porque el posible fraude a los mismos por división de pisos o falta de pago de unos gastos a los que quizás no se esté obligado (las nuevas viviendas pueden tener la entrada por la calle y la calefacción eléctrica) corresponde controlarlo a la Comunidad de propietarios mediante las correspondientes demandas y no al Registrador.
Tampoco se ven problemas desde el punto de vista administrativo o urbanístico, respecto a cuyo estudio nos remitimos al caso 2 del apartado Urbanismo del número 6 de esta revista.
En cuanto al segundo problema, que es la declaración de una obra nueva de entreplanta o una aclaración de la obra nueva del edificio en su conjunto (las superficies cuadran), se entiende que es necesario indicar expresamente que se está haciendo, pero considerando que, en principio, ambas opciones serían posibles sin consentimiento de la Junta de propietarios ni licencia municipal, como se estudia más detalladamente en el caso 1 del apartado obra nueva del número 5 de esta revista.
2.-P: Existe inscrita una propiedad horizontal tumbada con 2 fincas y sobre una de las mismas existe constituido un derecho de superficie que ya se ha materializado.
Ahora sobre la otra parcela número 2, el titular registral, que es también el dueño del suelo de la parcela 1, quiere construir una naves industriales en subcomunidad horizontal. ¿Es necesario el consentimiento del propietario superficiario?.
R: A falta de estatutos que determinen el régimen aplicable, algunos compañeros estimaron que ello depende del concepto que se tenga acerca de la naturaleza de la propiedad superficiaria. Si se considera un derecho real sobre cosa ajena, no será necesario su consentimiento, pero si se considera que es una pars domini, sí será necesario.
Pero, la mayoría de los compañeros consideró que, incluso sosteniendo esa última posición, no es necesario el expresado consentimiento del superficiario, por cuanto, estiman asimilable la situación del propietario superficiario a la del usufructuario (artículo 15 LPH) o a la del censualista o dueño directo (Fuentes Lojo), figuras en que también se puede hablar de dominio compartido y que no tienen derecho de voto en los acuerdos de la Junta de Propietarios, porque ese derecho corresponde siempre al verdadero titular del dominio (nudo propietario, enfiteuta o propietario del suelo).
3.-P: Se plantea el siguiente caso en el Registro: El propietario de un piso en una "propiedad horizontal de hecho" pregunta si es posible inscribir el piso sin necesidad de previa inscripción de la propiedad horizontal. Alega que uno de los vecinos se opone frontalmente al otorgamiento del título constitutivo de la Propiedad Horizontal.
R: La contestación lógica es que con arreglo al artículo 8.4 y 5 de la Ley Hipotecaria, para ello es imprescindible la previa inscripción de la división horizontal con consentimiento unánime de todos los hasta ese momento condominios en comunidad romana del edificio (artículo 397 del Código Civil) o si alguno se niega, acudir a los Tribunales para que el Juez les ordene regularizar la situación.
Ahora bien esta solución deja algo desprotegido al propietario, que por voluntad de otro se ve privado de la protección que brinda el Registro, viéndose obligado a acometer los gastos de un juicio e imposibilitado quién sabe hasta cuando de la obtención de créditos hipotecarios.
Para intentar paliar dicha situación, se considera factible y de hecho existen numerosos casos en los Registros, el inscribir la cuota de copropiedad "con derecho al uso en exclusiva de uno de los departamentos privativos", que abriría folio registral independiente, por aplicación analógica del artículo 68 del Reglamento Hipotecario.
Ese derecho de uso de un departamento, podría como mero acto de administración (modo de disfrute de la cosa común) y por aplicación de los artículos 398 y 394 del Código Civil, acreditarse con una certificación del acuerdo correspondiente de la Junta General adoptado por mayoría.
Lo que no se estima posible es la concreción y descripción del concreto departamento cuyo uso se atribuye con carácter real e inseparable de la cuota, pues ello exigiría también el consentimiento de todos los copropietarios del edificio como modificación del derecho inscrito.
4.-P: Se presenta una escritura de desafectación de la vivienda del portero de un edificio que forma parte de una propiedad horizontal formada por 7 bloques o portales, adoptada por unanimidad de los propietarios sólo del portal en que se encuentran. ¿Se puede inscribir?.
R: Un grupo de compañeros consideró que no, pues, aparte que la aplicación estricta de las normas de la propiedad horizontal exige el consentimiento de todos los propietarios de la misma y no sólo de los de una parte determinada; aunque no se alterarían las cuotas del portal en la propiedad horizontal para adoptar acuerdos, sí se estaría alterando el régimen de la votación personal (artículo 17 de la LPH).
No obstante, la mayoría lo consideró inscribible siempre que el resto de los portales tengan también vivienda de portero, pues en tal caso las mismas no serían propiamente elemento común de toda la propiedad horizontal, sino de cada portal y, además los demás portales podrían desafectar también igualando el régimen de voto.
5.-P: En los Estatutos de una división horizontal, la sociedad PR, como única propietaria constituye una servidumbre personal PERMANENTE "para la instalación en la cubierta o en la fachada los soportes y artefactos necesarios para la exhibición de letreros, anuncios luminosos O DE CUALQUIER OTRA ESPECIE, incluidos los de publicidad e imagen de su nombre comercial O LOS DE CUALQUIER OTRAS EMPRESAS DEL GRUPO, permitida por la Ley.". Añadiendo una servidumbre de paso o la terraza o cubierta del edificio. Todo ello condicionado suspensivamente a la transmisión de alguno de los elementos privativos.
R: Se indica por algunos compañeros que el Tribunal Supremo viene admitiendo las servidumbres sin limitación de tiempo a favor de sociedades, por lo que la estiman admisible.
Otros alegan que la Resolución de 6 de Noviembre de 1996 (en relación a la reserva de a elevar plantas) consideró que conculcan los límites del estatuto jurídico de los bienes "los derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo o irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad", pero se contra argumenta a esto, que en el presente supuesto sí existe justa causa.
Y, por último, se incida que según la Resolución de 24 de noviembre de 2003, es posible que el promotor de un edificio se reserve sobre su cubierta la explotación de carteles anunciadores, antenas y otros, pero deberá determinarse si existe exclusividad, es decir, si los propietarios pueden hacer análogas instalaciones, la ubicación posible de los carteles, el número de instalaciones posible y también la duración del derecho. En base a esta resolución, la mayoría entiende necesario completar los requisitos que faltan y señalar expresamente un plazo, que sería por analogía el máximo de 30 años del artículo 515 del Código Civil.
6.-P: En los estatutos de una división horizontal consta la siguiente norma: "las entidades promotoras A y B, se reservan el derecho de efectuar por sí solas y sin necesidad de consentimiento de los propietarios que se vayan integrando en el edificio, la constitución, supresión o modificación de cualquier retranqueo que por disposiciones legales o convencionales surja con las fincas o edificios colindantes del conjunto". ¿Se puede inscribir?.
R: No, en cuanto a lo referente a los actos de retranqueo derivados de pactos con los propietarios de los edificios colindantes, pues ello podría implicar un acto dispositivo sobre elementos comunes y una transformación
o modificación del edificio, incluso onerosa, que se opone a lo dispuesto por los artículo 3 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que exige el consentimiento de todos los condueños para la modificación del título constitutivo o para los actos de disposición sobre elementos comunes y por los artículos 7-1 y 12 que exigen la misma unanimidad para las obras que afecten a elementos comunes o para la alteración de la fabrica del edificio, que se consideran que afectan al título constitutivo.
7.-P: Se presenta una escritura de OBRA NUEVA con LICENCIA para " la construcción de un edificio PARA USO HOTELERO de x habitaciones y oficinas". En la ESCRITURA se declara un edificio destinado a hotel y oficinas con x habitaciones y x oficinas y un garaje de dos plantas de sótano.
En la DIVISIÓN HORIZONTAL se describen las habitaciones, las oficinas y las plazas de garaje, y se les da cuota en el edificio. En las NORMAS DE COMUNIDAD se establece que el destino de las habitaciones y suites podrá ser hotelero o residencial. ¿Es inscribible la escritura?.
R: En primer lugar por aplicación del principio general recogido en el artículo 46-1 del RD 1093/1997 de necesidad de licencia para la declaración de obra nueva de todas las plantas de un edificio, se considera que se debe aportar una nueva licencia o rectificación de la concedida que cubra las dos plantas destinadas a garajes.
Además, se estima no inscribible la posibilidad de destino a uso residencial de las habitaciones del hotel por ser contrario a determinaciones del planeamiento que tienen el carácter de esenciales para la concesión de la licencia (artículo 53-a) del RD 1093/1997 in fine).