URBANISMO.
1.-P: Un finca se encuentra inscrita a favor de dos sociedades por partes indivisas. Ahora se presenta un Proyecto de Compensación X en que se incluyen 1500 metros cuadrados de la finca como aportados sólo por una de las sociedades A, junto con una escritura en que ambas sociedades pactaron que la porción de cada una de ellas en la finca se concretaría, para cuando se aprobará el Proyecto de Compensación X en una porción concreta de 1000 metros cuadrados a favor de la Sociedad A, que eran los comprendidos en dicha unidad, y el resto de la finca a favor de la sociedad B que forma parte de otro Proyecto distinto.
Igualmente consta en el Proyecto que la sociedad B se considera dueña de los 500 metros cuadrados de exceso respecto de la concreción de la finca, pero la adjudicación de la finca de origen y resultado se hace sólo a favor de la sociedad A. ¿Se puede inscribir el Proyecto?
R: Se considera que no, por la aplicación de los principios de unidad del Proyecto, que excluye la inscripción parcial del mismo, y de legitimación registral, que impide en este caso la aplicación del artículo 10-3 del RD 1093/1997, dado que al estar inscrita de la finca a favor de ambos propietarios que alegan el derecho a los 500 metros cuadrados, no puede prevalecer -a efectos registrales- el derecho de ninguno, sin que la aportación al expediente de la escritura de concreción sea suficiente para adjudicar a la sociedad A esos metros.
Por tanto, esos metros cuadrados se encuentran en situación de titularidad litigiosa o controvertida , pero en la que al no poder prevalecer la titularidad registral de uno de las partes, no es necesario que conste en el registro la anotación de la demanda para hacerlo constar, sino que basta que al Ayuntamiento le conste la existencia de la disputa, debiendo, en consecuencia modificarse el Proyecto y adjudicar la cuota indivisa de finca de resultado correspondiente a los 500 metros cuadrados a favor de aquél de los titulares registrales que acredite mejor derecho en el procedimiento declarativo ordinario que corresponda.
No debe olvidarse que según el artículo 13 del RD, las fincas de resultado deben inscribirse a favor de los titulares registrales de las fincas de origen, aunque en el Proyecto no se adjudiquen a los mismos, salvo que la rectificación de la titularidad se hubiere practicado según las normas especiales que contiene, lo que no ha ocurrido en el presente caso y la necesidad de fijación de la cuota indivisa impide al registrador una inscripción directa contraria al Proyecto.
2.-P: Existe en el Registro un desarrollo urbanístico cuyo proyecto de parcelación quedo inscrito el 14 de agosto de 2006. Posteriormente, como consecuencia de la modificación del Plan Parcial del Sector fue modificado el proyecto de reparcelación en cuanto a determinadas fincas de resultado, dicho proyecto de reparcelación modificado fue inscrito el 22 de febrero de 2008. En definitiva, en algunas de las fincas de resultado la afección a los gastos de urbanización caduca el 14 de agosto de 2013 y en otras el 22 de febrero de 2015.
Existen en la Junta de Compensación un moroso por importantes cantidades (hay algún otro moroso pero por cifras pequeñas), contra el que se ha seguido la vía de apremio, pero que ha interpuesto diversos recursos contencioso administrativos por lo que se piensa que la vía de apremio se prolongará bastante más allá de la vigencia de la afección urbanística. Por otra parte, la urbanización no se ha finalizado por lo que se van a seguir generando gastos que se deberán ir pagando por los miembros de la Junta de Compensación.
El 23 de febrero de 2012 se tomó anotación preventiva de embargo sobre siete fincas pertenecientes a la entidad morosa, en virtud de procedimiento de apremio seguido por el Ayuntamiento, en el que se reclamaban cuotas de urbanización y otras varias deudas de la misma entidad con el ayuntamiento por diferentes conceptos (tasas basura, IBI etc), por lo en base a esa circunstancia y, en general, a lo que resultaba del mandamiento, se practicó una anotación de embargo por importe de 2.288.517,84 no relacionada con la afección real por gastos de urbanización y, por tanto, con la preferencia normal derivada de su propia fecha.
Sobre todas las fincas existen diferentes hipotecas, la mayoría por una cifra considerable y una de ellas en ejecución, posteriores a la afección urbanística y anteriores a la anotación de embargo. En consecuencia, la junta de compensación quiere hacer valer la preferencia derivada de la afección urbanística para poder anteponerse a dichas cargas.
Para ello lo que quieren hacer es lo siguiente (han hecho un borrador):
Dictar una providencia en la que acuerdan Segregar parte de las deudas acumuladas en la diligencia de embargo de 10 de enero de 2012 que dio lugar a la anotación de embargo de 23 de febrero antes citada, en concreto segregan todas las deudas que corresponden a cuotas urbanísticas y dejan las demás (IBI etc) de modo que prosiguen de forma separada dos procedimientos de ejecución, uno para las cuotas de urbanización y otro para el resto de las deudas, solicitan la cancelación parcial de la anotación de embargo de 23 de febrero en cuanto al importe correspondiente a las cuotas urbanísticas, de modo que esta anotación se quedaría para garantizar únicamente las responsabilidades reclamadas por otros conceptos.
Al procedimiento de ejecución correspondiente a las cuotas de urbanización que han segregado, le acumulan otras deudas, también por gastos de urbanización; respecto de estas deudas no resulta del documento que se haya dictado diligencia de embargo, sólo providencia de apremio. Literalmente acuerdan "Ordenar la ejecución de las garantías, afecciones reales de las fincas embargadas a nombre de ........... al pago de los costes de urbanización y demás responsabilidades pendientes hasta el día de la fecha, en la cuantía que proporcionalmente les corresponde....." sobre las mismas siete fincas en las que se había tomado anotación de embargo. En cada finca se indica "Cantidad de la que debe responder en virtud del embargo trabado".
A continuación acuerdan "Dirigir mandamiento por duplicado al Registro a fin de comunicar la orden de ejecución y para que libre y remita la correspondiente certificación de dominio y cargas, con el contenido y efectos establecidos en el Art. 688 de la LEC". Asimismo, acuerdan poner en conocimiento del deudor, acreedores hipotecarios conocidos y demás titulares de derechos reales limitados que resulten de la certificación de dominio y cargas que se expida, el contenido de la presente providencia, advirtiéndoles que de llevarse a término el procedimiento para la ejecución de la garantía se ordenará la cancelación registral del derecho que ostentan.
Las principales dudas que se me plantean son las siguientes:
¿Puede ejecutarse la afección urbanística cuando todavía no ha concluido el proceso de urbanización y no existe, por tanto, un saldo definitivo de la cuenta de liquidación?
¿Puede expedirse directamente certificación con los efectos del artículo 688 LEC y se supone que extender nota al margen de la inscripción primera donde consta la afección urbanística o deberían decretar el embargo y solicitar la anotación preventiva de embargo?
¿Se debe exigir que se haya notificado previamente a todos los titulares de cargas posteriores a la afección urbanística que resultarían afectados por la ejecución de ésta?
R: Esta cuestión ya ha sido tratada en la sección de casos prácticos del número 32 de esta revista al cual nos remitimos y del mismo resulta:
a)La afección urbanística produce los efectos de garantía real que le atribuye el artículo 16.2 del TRLS, tanto respecto de los titulares de cargas anteriores o posteriores a la aprobación de la reparcelación (ver trabajo citado), que quedan gravadas por la misma, produciendo la ejecución apoyada en aquella un efecto de purga de sus derechos con el sólo requisito de que se haya citado a sus titulares al procedimiento, a fin de evitar una situación de indefensión. Lo que difiere son las consecuencias respecto de los titulares de cargas anteriores o posteriores a la nota marginal de afección, según la anotación preventiva de embargo se tome durante o transcurrido su plazo de vigencia.
b) La necesidad de tomar en todo caso anotación preventiva de embargo para el cobro de los gastos de urbanización, la cual tomada durante el plazo de vigencia de la nota marginal de afección urbanística, conservará la prioridad de la misma aunque luego transcurran los 7 años de su vigencia. Por tanto, no es posible expedir certificación de dominio y cargas sin más que se pretende en esta supuesto.
Por lo demás, sí pueden reclamarse por vía de apremio los gastos de urbanización impagados aunque ésta no se hubiere terminado y no existiere un saldo definitivo porque esa es la regla general para la reclamación de las deudas vencidas y no existe ninguna norma que considere la deuda por gastos de urbanización única e indivisible, y debe exigirse la notificación del procedimiento, de conformidad con lo expuesto en el apartado a) tanto a los titulares de cargas posteriores a la afección urbanística como de los anteriores a la misma (artículo 19-2 RD 1093/1997 y normas generales de las ejecuciones).