OBRA NUEVA.
1.-P: Una sociedad es titular del pleno dominio de una finca y de un derecho de superficie sobre otra finca colindante. El derecho se superficie faculta para construir un único establecimiento comercial sobre ambas fincas registrales. En la escritura de constitución del derecho de superficie, se hizo constar, y así se trasladó al Registro, que en virtud de acuerdo entre cedente y cesionario se han adecuado los parámetros urbanísticos de la parcela sobre la que se constituye el derecho de superficie y de la parcela propiedad de la superficiaria a las necesidades de la nueva edificación proyectada a construir sobre ambas fincas registrales consistente en un único edificio de uso comercial y un aparcamiento subterráneo y en superficie. Al inscribir el derecho de superficie se practicó inscripción sobre la finca afectada y además, se abrió folio al derecho de superficie como finca especial.
Ahora se presenta la escritura de declaración de obra nueva y se hace constar que sobre ambas fincas, sin agrupación de las mismas, se encuentra en fase de construcción una edificación comercial. Se señala que el edificio se desarrolla en dos áreas, ocupando el área I una finca registral y el área II la otra. En cuanto al aparcamiento se señalan las plazas tanto en superficie como subterráneas que corresponden a cada área. Se describe el edificio en su conjunto y después se describe la obra especto de cada finca registral con sus superficies. La licencia se otorga para la construcción de un edificio destinado a la venta de ... en la parcela x (propiedad de la sociedad) y en la parcela Y (sobre la que se constituyó el derecho de superficie), debiendo presentar en el plazo de 1 mes a partir de la notificación de la resolución, acreditación de la presentación en el Registro de la escritura de derecho de superficie sobre la parcela Y, y su posterior inscripción.
Se plantea si es posible hacer la inscripción de la obra nueva sobre cada una de las fincas registrales sin ningún tipo de vinculación o es necesario exigir esta agrupación funcional de las mismas.
R: Un grupo de compañeros se inclinó por considerar necesaria una agrupación funcional del derecho de superficie (al que se abrió folio) y de la otra finca propiedad de la sociedad que declara la obra como forma de reflejar en el Registro la realidad física y urbanística existente pues según se deduce de la licencia, ésta se otorgó para construir un único edificio sobre ambos solares y bajo la condición de constituir un derecho de superficie sobre el solar ajeno. No parece, por tanto, que esta licencia pueda amparar la existencia de dos partes de una edificación, una sobre cada parcela que puedan ser objeto de tráfico jurídico separado una de la otra. Los parámetros urbanísticos de alineaciones, ocupación, retranqueos y distancias entre edificaciones serán distintos en un caso y en otro.
Esta agrupación funcional que permite inscribir bajo un número de finca registral lo que constituye una unidad de explotación (art. 44 RH), se dice, refleja la realidad y es la única forma de garantizar que no se vulnera la legalidad urbanística en caso de transmisión voluntaria o forzosa de las fincas por separado ya que la separación o desagrupación registral exigiría la correspondiente licencia urbanística.
Se reconoce que el artículo 44 del RH no impone la agrupación funcional y sólo utiliza la expresión si los interesados lo solicitan y que las RR de la DGRN que se han encontrado admiten la posibilidad de la misma pero ninguna la impone. Así la RDGRN de 11-5-78 permitió la agrupación de una finca en régimen de propiedad horizontal con otra colindante considerando que existía una clara justificación al constituir todo lo edificado una unidad arquitectónica evitando la ficción registral de dos o incluso más inmuebles distintos que corresponden a un solo edificio de la vida real, con la consiguiente falta de claridad en los libros regístrales y haberse tenido que adoptar soluciones jurídicas al servicio de esta ficción -creación de servidumbres recíprocas- para mantener un formalismo inadecuado y contrario a la sencillez que debe ser la norma de toda relación de derecho.
Por su parte, la RDGRN 26-6-87, en un supuesto en que se pretendía segregar un local integrante de un edificio para agruparlo a otra finca, señaló que la multiplicidad de situaciones fácticas posible en esta materia determina la no imposición de construcciones jurídicas específicas, sino, al contrario, de reconocimiento a los particulares de la facultad de elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el Ordenamiento, resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos. Ahora bien, sigue diciendo, esta libertad de configuración debe moverse dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y a los límites derivados de la trascendencia "erga omnes" del status jurídico de los bienes, y en este sentido deben tenerse en cuenta que la articulación jurídica elegida no puede desconocer las características físicas de la situación contemplada de modo que no cabe considerar como unidades jurídicas absolutamente independientes, lo que no son sino partes inseparables de un todo, único respecto del cual pueda predicarse la individualidad fáctica. El local que se pretende segregar como finca absolutamente independiente no constituye por sí solo una construcción autónoma, ni es parte del edificio colindante al que se quiere agrupar, sino al contrario, se halla integrado en el edificio matriz formando un todo inescindible físicamente; el argumento de la incomunicación y el goce separado de este local respecto del resto de la edificación, no puede desconocer la existencia de esos otros elementos como las cimentaciones, estructuras, conducciones y desagües, etc., que constituyen una unidad objetiva indisoluble.
La Resolución de 13 de mayo de 1987, avalaría la apertura de folio a la totalidad del edificio quedando sometida cada parte al régimen jurídico derivado de la distinta naturaleza del derecho de dominio y del derecho de superficie que la sociedad tiene sobre las fincas en las que se realiza la construcción y que amparan su derecho a construir. Dicha resolución tras señalar que los marcos registrales no deben coartar las soluciones exigidas por las necesidades de las relaciones económicas, siempre que se respeten las normas fundamentales que estructuran el régimen inmobiliario, admitió la apertura de folio autónomo a una unidad subterránea destinada a local de aparcamiento, formado por la agrupación de diversas porciones de subsuelo segregadas de otras fincas, por ser objeto unitario de derechos. Y l a RDGRN 27-2-03 también justifica la agrupación de fincas que constituyen una única explotación con unidad funcional e incluso arquitectónica para formar una nueva entidad que sea objeto de derecho, evitando, por ejemplo, tener que constituir distintos derechos de garantía sobre sus distintos componentes con el riesgo de desembocar en ejecuciones por separado que no solo disminuyan su valor sino que determinen la desaparición o desintegración del complejo industrial.
Con base en todo ello, mayoritariamente se entendió que es posible la inscripción de la obra nueva en su totalidad sobre ambas fincas realizando una especie de agrupación funcional y conectándolas registralmente y posterior apertura de un solo folio independiente a cada elemento de la propiedad horizontal, siempre que se establezca un régimen jurídico que determine el distinto destino que cada parte del edificio cuando se extinga el derecho de superficie.
La obra nueva, se opina, no es una realidad meramente fáctica o arquitectónica sino que implica la adquisición de unos derechos sucesivos con el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas, lo que genera una situación jurídica que para ser objeto de inscripción necesita cumplir unos determinados requisitos espacialmente licencias, para la obtención de las cuales no siempre es lo mismo -volumen edificable, número de plantas, etc- construir sobre dos parcelas independientes dos edificaciones que una sola sobre una única parcela, en cuyo caso aquellas circunstancias pueden ser superiores.