URBANISMO.
1.-P:. Examen de una parcelación de una urbanización de 1981 efectuada en suelo de especial protección, que fue declarada ilegal y en que la aplicación de la Ley de 9/1985 de tratamiento de actuaciones ilegales en la CCAA de Madrid en cuanto a los requisitos para su legalización la efectuaron los parcelistas expropiados.
R: La citada Ley de 9/1985 de tratamiento de actuaciones ilegales en la CCAA de Madrid, exige para la legalización de las parcelas ilegales la confección por el Ayuntamiento de un Plan de ordenación del núcleo de población -art. 15- y la regularización de la urbanización con arreglo al mismo, regularización que pueden hacer los mismos parcelistas si se constituyen en asociación de afectados -art. 17 Ley 9/1985- (también puede ser beneficiaria de la expropiación), debiendo acudirse al sistema de expropiación a favor de la Comunidad de Madrid en caso contrario.
En este caso, ante la falta de asociación de los parcelistas, tuvo lugar la expropiación de los terrenos por parte de la Comunidad de Madrid, pero la regularización luego la materializan los propios parcelistas que ya no son propietarios y quieren ahora la recuperación de dicha propiedad. Se indica que tanto el Ayuntamiento como la Comunidad Autónoma están de acuerdo pero no atinan con la fórmula jurídica para hacerlo.
Se estima que sería admisible que el Proyecto de Compensación y urbanización fuera confeccionado y firmado por la Comunidad Autónoma que luego en aplicación del artículo 37-4-c de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas y al artículo 361 del Código civil entregaría las parcelas a los antiguos parcelistas, constituidos en Entidad Urbanística de Conservación, previo pago del precio de los terrenos -dinero recibido en la expropiación- y descontado el montante de las inversiones efectuadas.
La venta directa se justificaría por las especiales circunstancias que concurren en los adquirentes y su especial conexión con las fincas, lo que justificaría la aplicación analógica del criterio recogido en el artículo 137-4-i de la citada Ley que permite la venta directa en casos excepcionales, como podría entenderse éste, a favor de los ocupantes de los inmuebles.
2.-P: Inscrita una reparcelación se presenta ahora a inscripción la rectificación. Según resulta de la certificación inicialmente presentada, la rectificación afecta exclusivamente a 11 fincas destinadas a zona verde y viales que fueron adjudicadas en el Proyecto de Reparcelación al Ayuntamiento con una superficie total de 435.358 m2 y como consecuencia de la rectificación esta superficie se reordena, adjudicándose 10 fincas, destinadas también a zona verde y viario, al Ayuntamiento y 2 fincas a la Comunidad de Madrid, destinadas a viario sistema general y vía pecuaria.
Sin embargo, a la vista de los Planos del Proyecto aportados, la superficie afectada por la modificación es mucho mayor, ya que se produce un desplazamiento hacia el sur de más de la mitad de las fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación que ahora se modifica. Puesta una primera nota de calificación pidiendo aclaración sobre la zona y las fincas afectadas y sobre las notificaciones realizadas, se remite nueva certificación en la que se especifican las parcelas adjudicadas a particulares que como consecuencia de la modificación se ven desplazadas ligeramente hacia el sur señalando que con este desplazamiento no se produce variación o alteración respecto de su configuración. Además se dice que en el expediente sólo ha sido notificada la Comunidad de Madrid y que se han realizado publicaciones de la aprobación inicial en El País , BOCM y tablón de Edictos del Ayuntamiento y de la Aprobación Definitiva en el BOCM.
Se pregunta si es necesaria la notificación individualizada a todos los titulares registrales, sólo a los propietarios de las fincas que han sido desplazadas, o a ninguno de ellos dado que la inscripción de la rectificación del proyecto no afectará a las inscripciones de las fincas adjudicadas a los particulares ya que su descripción no ha variado.
R: Se considera que debe exigirse la retroacción del expediente de rectificación y proceder a la notificación individualizada sólo a los titulares registrales afectados, como ya ha puesto de manifiesto la DGRN en diversas resoluciones como la de 22 de junio de 1989, la de 8 de enero de 1999, 31 de julio de 2001, 23 de mayo de 2003 y 26 de marzo de 2007 entre otras; o alternativamente su consentimiento expreso en escritura pública.
Las citadas resoluciones exigen para la rectificación por modificación de un proyecto de equidistribución ya aprobado e inscrito la intervención del titular registral o en su defecto resolución judicial (arts. 1 y 40 LH), aunque esa intervención puede ser meramente administrativa tratándose de situaciones jurídico-reales inscritas en virtud de título administrativo cuando éste, por nueva resolución administrativa, es alterado, cumpliéndose los trámites legales según el tipo de modificación de que se trate y con observancia de las garantías establecidas en favor de la persona afectada.
No puede alegarse, para evitar esa consecuencia, que la descripción de las fincas registrales no ha variado tras la rectificación, porque en el actual grado de desarrollo del derecho registral español, según dispone el artículo 9-1 de la Ley Hipotecaria, la identificación de la finca -más en un proyecto de equidistribución- se completa con la base gráfica de la misma con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas o georeferenciación, y aquí ese desplazamiento de las parcelas sí supone una alteración de la descripción de la finca registral.
3.-P: Se presenta una escritura de venta de cuota de indivisa de una finca urbana que lleva aparejada la adscripción de una porción determinada del mismo. ¿Es inscribible?
R: No porque según el artículo 17-2 del texto refundido de la Ley del Suelo de 2008 establece que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística y que esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
4.-P: Inscrito el proyecto de compensación de un Sector se modifica su Plan Parcial con dos objetivos: (1) alterar la configuración de las fincas adjudicadas al Ayuntamiento, alterando los usos y destinos previstos para cada una en el Plan inicial, sin alterar los viales ni las parcelas restantes; y (2) adecuar el Plan a la ejecución real de uno de los viales del Sector, lo que obliga, a modificar ligeramente unas alineaciones, a disminuir la superficie de algunas parcelas en una proporción mínima en comparación a su superficie total.
El Ayuntamiento consulta si puede realizar las operaciones señaladas en primer lugar por medio de operaciones ordinarias de modificación hipotecaria (agrupaciones y segregaciones) sin necesidad de esperar a la aprobación de la modificación del proyecto de compensación.
R: Se manifestaron dos posturas, la primera muy mayoritaria que consideró que si la consecuencia de la reestructuración de las parcelas municipales es la modificación del Plan Parcial (fase de planeamiento), el procedimiento adecuado para su acceso al registro es la modificación del Proyecto de Compensación (ejecución del planeamiento), con cumplimiento de todos los trámites del mismo, es decir, que d eberá observarse el mismo procedimiento que el seguido para su aprobación , para lo cual se aplica la doctrina de la DGRN manifestada en resoluciones como la de 13 de marzo de 2007 y 1 de diciembre de 2008.
No se puede alcanzar el objetivo pretendido, se indica, realizando unas modificaciones puntuales por fases y utilizando la técnica de las modificaciones hipotecarias (agrupaciones, segregaciones), pues el proyecto constituye una unidad donde todas las operaciones están recíprocamente relacionadas, afectando a todos los titulares incluidos en la unidad de actuación. La necesidad de observar el procedimiento correcto constituye un requisito jurídico formal para la validez del acto administrativo.
La segunda postura estimó que si realmente, lo que no ocurre en este supuesto, sólo afectara la modificación a la configuración y destino de las fincas municipales, sí cabría utilizar la vía de escritura pública de agrupación, segregación y cambio de uso, sirviendo el Plan parcial, que en sí mismo implica una desafectación y afectación de las nuevas fincas, como base para el acuerdo municipal correspondiente.
Por supuesto si se trata, como en este caso -aunque la modificación sea leve: alineación y mínima reducción de superficie-, de una rectificación del Registro por modificación de un proyecto de equidistribución ya aprobado e inscrito, es aplicable el principio general de modificación del Registro que exige la intervención del titular registral o en su defecto resolución judicial (arts. 1 y 40 LH), como viene reiterando la DGRN en resoluciones como las de 22 de junio de 1989, 8 de enero de 1999, 12 de diciembre de 1999, 31 de julio de 2001, 23 de mayo de 2003, 26 de marzo de 2007, o 1 de diciembre de 2008.