HIPOTECAS.
1.-P: Incidencia de los procesos de fusión de Cajas de Ahorros en los procesos de ejecución ordinaria o hipotecaria ya iniciados o pendientes de iniciar.
R: A.- Respecto de los procedimientos EJECUTIVOS ORDINARIOS se concluyó lo siguiente:
En caso de que la anotación de embargo figure a nombre de la primitiva Caja, dada la naturaleza del embargo como afección del bien a resultas de determinado procedimiento, y que dentro del procedimiento corresponde al Juez apreciar la sucesión procesal (vid. art. 540 LEC), no debe haber obstáculo ni para la expedición de la certificación de dominio y cargas del art. 656 LEC solicitada por Bankia, ni para la inscripción del resultado del procedimiento aunque éste sea la adjudicación a la propia Bankia, sin necesidad de inscripción, anotación o nota marginal alguna previa a favor de esta entidad, como una especie de tracto abreviado.
Aunque no se estima necesario dado el conocimiento general de estas operaciones de sucesión a título universal, el que lo estime oportuno podría pedir del Juzgado aclaración de las razones por las que se ha estimado acreditada la sucesión procesal, y en los supuestos dudosos de pertenecer el crédito al BFA, la correspondiente instancia aclaratoria a los representantes de Bankia.
B.- Respectode los procedimientos de EJECUCIÓN HIPOTECARIA se concluyó lo siguiente:
En el supuesto de que la hipoteca figure inscrita a nombre de la primitiva Caja, dada la naturaleza de derecho real de la hipoteca y el juego de los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo, a priori lo lógico es que Bankia procediera a la previa inscripción de las hipotecas a su favor, para luego ejercer las correspondientes acciones asociadas a la hipoteca y ello porque aunque la inscripción de la cesión de los créditos hipotecarios no tenga, según el criterio mayoritario, carácter constitutivo, sí constituye, con carácter general, un requisito para la operatividad de los efectos y el ejercicio de las acciones derivadas del asiento registral.
Es cierto que el art. 688-1 LEC exige la expedición de certificación de dominio y cargas de la finca hipoteca en la que se exprese que la hipoteca a favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar ,que el artículo 6 de la Ley 2/1994 exige para admitir la legitimación procesal ejecutiva del acreedor subrogado conforme a la misma, la presentación, junto con el título ejecutivo oportuno, de la correspondiente escritura de subrogación inscrita o certificación registral sustitutoria, que el art 130 LH señala que la ejecución sólo podrá llevarse a cabo sobre la base del contenido del título que haya sido recogido en el asiento respectivo, y que el art. 149 LH exige para la transmisión de la titularidad de la hipoteca que garantice un préstamo o crédito su inscripción en el Registro
Pero ninguno de esos artículos proclama realmente el carácter constitutivo de la cesión, y también debe tenerse en cuenta, en primer lugar, que del análisis conjunto de dicho art. 688-1 y 2 en relación con el art. 656 LEC, al que aquél se remite, el Registrador debe expedir siempre la certificación de dominio y cargas expresando la titularidad del dominio y demás derechos reales y cargas del bien o derecho gravado e indicando, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro y practicar siempre la correspondiente nota al margen de la hipoteca. Y, en segundo lugar, que en caso de que la hipoteca se encuentre cancelada o no figure inscrita a favor de la entidad que insta la ejecución y a cuya solicitud el juez ordena la expedición de la referida certificación, el artículo no señala que el Registrador no expedirá la certificación sino que en su número 3º deja al juez la decisión de poner fin a la ejecución a la vista de la certificación y, por aplicación del art. 540-2 LEC de los documentos fehacientes presentados para acreditar la sucesión.
Por esta razón si se solicita la expedición de certificación de cargas prevista en el artículo 688 LEC y del mandamiento presentado resulte que el procedimiento ha sido iniciado por Bankia, se entiende que tampoco debe haber obstáculo para expedir la certificación, practicar la nota marginal de su expedición y hacer las oportunas notificaciones, puesto que, como queda explicado, es competencia judicial apreciar la sucesión del ejecutante a efectos procesales.
Y si la ejecución continúa y la finca se adjudica a Bankia, por haber apreciado el Tribunal la sucesión, no se ve inconveniente jurídico para la inscripción a favor de dicha entidad siempre que previamente se reanude el tracto interrumpido inscribiendo la hipoteca a favor de Bankia al mismo tiempo de la inscripción del testimonio del remate bien por el reflejo de los documentos fehacientes de la sucesión en el mismo, o bien por la presentación simultánea de las correspondientes escrituras.
Además, como se trata de una sucesión universal de conocimiento público, cuyas operaciones ya constan en otras inscripciones de la mayoría de los Registros, se estima posible la inscripción de la sucesión en la hipoteca a favor de Bankia, con la simple instancia de solicitud expresa de la misma con relación de los documentos en que se funda, quedando a juicio del registrador la comprobación de los mismos en el Registro Mercantil a través del FLEI o la simple remisión a las inscripciones de su Registro en que ya constare. Todo ello sin perjuicio de que en los supuestos dudosos de pertenecer el crédito al BFA, se solicite también la correspondiente instancia aclaratoria a los representantes de Bankia.
No debe olvidarse a este respecto en materia que la falta de inscripción de la cesión no priva al cesionario de legitimación para instar el procedimiento ejecutivo (STS 29 de junio de 1989, y de 4 de junio de 2007 RJ/2007/3426). Esta última señala que la inscripción no tiene valor constitutivo tratándose de la cesión de créditos hipotecarios habiéndose declarado en cumplimiento de tales aseveraciones, que el hecho de que el demandante actúen en un procedimiento judicial como cesionario del crédito hipotecario no le priva de la condición de titular favorecido por la inscripción frente al demandada, aunque la cesión haya sido inscrita frente al demandado en fecha posterior .
2.-P: Incidencia del procedimiento de ejecución extrajudicial en los casos de hipotecas en garantías de los créditos abiertos de determinadas entidades de créditos.
R: Tres son las cuestiones que se plantean en estos supuestos:
1.- Respecto de la inscribibilidad del pacto de venta extrajudicial en los créditos abiertos, se entiende que la misma está resuelta en sentido afirmativo por la doctrina de la DGRN, al menos desde la resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, que la admiten expresamente respecto de las cuentas corrientes, pues como dicen las mismas, nada impide que el acreedor pueda, en su día, obtener un título que concrete la deuda y permita la utilización de este procedimiento.
2.- En cuanto la procedimiento para esa concreción de la deuda, algunos compañeros entendieron que, en realidad, el crédito abierto guarda más similitudes con un préstamo de amortización que con una verdadera cuenta de crédito, y al préstamo de amortización se "declara" aplicable el extrajudicial porque la cantidad está inicialmente determinada, y porque debería entenderse por cuantía inicialmente determinada aquélla en que conste la entrega del dinero, y, por tanto, en los créditos abiertos únicamente puede reclamarse esa cantidad dispuesta inicialmente o menos, y es este menos el que se podía acreditar con la "certificación bancaria" aplicando analógicamente lo dispuesto para los préstamos.
Así se indica que en el crédito abierto nunca hay recarga, puesto que ya consta la cifra inicial que se obliga a entregar el acreedor y la hipoteca cubra desde el principio hasta dicha cifra. Cuestión distinta es que al principio se haya dispuesto la totalidad de tal cifra o no. Por su parte, la apertura del crédito se refiere más bien a la posibilidad de solicitar una nueva disposición respecto de cantidades de una disposición anterior ya devueltas.
Pero mayoritariamente se consideró esa tesis como demasiado arriesgada porque sin perjuicio de esas posibles similitudes o carácter mixto de los créditos abiertos, lo cierto es que la hipoteca que garantiza los mismos se configura como una hipoteca de máximo en garantía de un saldo lo que la acerca más a las hipotecas en garantía de cuentas corrientes de crédito. En consecuencia, sólo se entiende admisible, como procedimiento para la concreción de la deuda, el acuerdo entre el acreedor y el deudor por aplicación del los artículos 143 LH y 238 del RH, siempre que su importe esté dentro del límite máximo de la cobertura hipotecaria, y bastando, en consecuencia, conque en el acta del 218 del RN se incluyera una diligencia que recoja una manifestación de conformidad del deudor.
Siguiendo este criterio, es indiferente que la deuda resultante proceda de la primera disposición formalizada en la escritura de constitución de la hipoteca, o bien la deuda proceda de disposiciones posteriores no documentadas; nunca podrá usarse la certificación bancaria para determinar el saldo líquido si que quiere acudir al procedimiento extrajudicial.
3.- Respecto de la eficacia del pacto de concreción de la deuda en relación con los de titulares de asientos posteriores, existe el problema de la dicción del artículo 142 de la LH, que algunos compañeros consideraron aplicable, pero la doctrina dominante y también alguna resolución como obiter dicta no lo considera aplicable al quantum de las hipotecas de máximo y por ahí se entiende que debe ir la argumentación para admitir el procedimiento extrajudicial en estos casos, más que por la asimilación de los créditos abiertos a los préstamos ordinarios.
Además, el régimen jurídico de estos préstamos ordinarios tras la reforma de la Ley 2/1994 del quantum dentro del mantenimiento de la responsabilidad hipotecaria pactada, refuerza la tesis anterior, pues más razón habrá en las hipotecas de máximo para que las alteraciones del mismo dentro de las hipotecas de máximo afecten a los terceros.
Por último, en cuanto a la posibilidad de que también afectará a los terceros titulares de cargas posteriores el pacto posterior de utilización procedimiento extrajudicial que no constaba en la escritura de constitución de la hipoteca, hubo un rechazo unánime a su admisión con efectos purgantes.
Se alude como posible antecedente a la resolución de 20 de octubre de 1999 que excluyó la posibilidad de que se hiciera constar la tasación para subasta de una finca que se había omitido en la hipoteca, una vez que la finca hipotecada había pasado a poder de tercer adquirente. La resolución razona el posible perjuicio que este tercero podría sufrir por las diferencias que existen en la cuestión del avalúo entre el ejecutivo y el judicial sumario (de entonces), pero también parece apuntar una razón objetiva: es una modificación del derecho real de hipoteca que no puede ya inscribirse con arreglo al principio de tracto sucesivo si la finca ha pasado a tercero.
Siguiendo este mismo criterio, en el supuesto de existir cargas posteriores, se entiende que esa modificación del derecho real de garantía se produce por la extensión objetiva o la eficacia ejecutiva de la misma, y en este ámbito es donde hay que situar la pugna entre el rango de los derechos a la que es plenamente aplicable los artículos 32 y 142 de la LH que declaran inoponibles tales pactos a otros terceros registrales, frente a las modificaciones de la obligación garantizada que sí se podrían inscribir y afectar a los terceros dentro de los límites del artículo 4 de la Ley 2/1994.
3.-P: Se presenta una escritura de transmisión de una finca de un banco, que la adquirió por adjudicación en subasta desierta, a favor de un fondo de titulación de activos, en que se señala como causa el error judicial en la adjudicación, ¿es inscribible?
R: Unánimemente se considera que sí, dado la posibilidad actual de inscribir bienes a favor de dichas entidades, tras el Real Decreto-ley 6/2010 de 9 de abril, que hayan sido adjudicados por procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias o por la enajenación inmuebles dados en pago, siempre que se acredite adecuadamente -ej. certificado del banco o de la sociedad gestora- que la subasta deriva de un crédito hipotecario titulizado a favor de dicho fondo.
4.-P: Existe inscrita una hipoteca y luego una ampliación de la misma. Ahora se presenta la cancelación de la hipoteca primitiva sin tener en cuenta la ampliación, ¿se puede practicar la cancelación sólo de esa hipoteca primitiva?
R: S e estima que si estamos ante una hipoteca constituida antes de la reforma del régimen jurídico de la hipoteca operado por el artículo 4 de la Ley 2/1994 reformado por la Ley 41/2007, si consideramos, siguiendo el criterio reiterado por la DGRN en numerosas resoluciones de que las ampliaciones de hipoteca constituyen, en realidad, una nueva hipoteca; tal cancelación sí sería posible.
Ahora bien, si estamos ante una hipoteca constituida después de la citada reforma del 2007, al constituir la ampliación del capital, salvo que suponga un aumento de la responsabilidad hipotecaria, una mera modificación de la hipoteca que sigue siendo única tras la ampliación y sin indicación de la responsabilidad hipotecaria por el capital ampliado; no sería posible dicha cancelación, salvo que se articulara expresamente como una cancelación parcial con indicación de la responsabilidad hipoteca subsistente.
5.-P: ¿Es posible constituir hipoteca en garantía de pagarés emitidos por una sociedad anónima?
R: Existen resoluciones de la DGRN -ej. 28 de enero y 9 de febrero de 2000- que rechazan la constitución de hipotecas en garantía de obligaciones al portador emitidas por particulares y otras que rechazan la cancelación de hipotecas constituidas en garantías de pagarés por exhibición de los mismos al notario porque se tratan de documentos privados -ej. 12 de febrero de 1999 y 4 de junio de 2009-; pero ello no impide su constitución en garantía de pagarés si éstos son emitidos por una sociedad anónima sino que únicamente, en todo caso, ello afectaría al procedimiento a seguir en su cancelación.
6.-P: Se presenta escritura de hipoteca a favor de la AEAT de "los derechos que correspondan al hipotecante dimanantes de la expropiación de la finca X" y efectivamente, dicha finca fue expropiada y al margen de la misma se hizo constar que el justiprecio sería satisfecho con el aprovechamiento urbanístico que correspondiera en el Plan General del municipio.
Por otra nota al margen de la finca se hizo constar la cesión de dichos derechos por el expropiado a la entidad ahora hipotecante. También consta por nota al margen la expedición de certificación al iniciarse el proyecto de compensación. ¿Es posible esta hipoteca?
R: A primera vista parece que si se han podido transmitir por cesión los derechos de aprovechamiento, se pueden también hipotecar, pero la actual indeterminación del real objeto o finca registral gravada parece excluir esa posibilidad.
Pues bien de los artículos 38 y 39-2 del RD 1093/1997 se infiere que en los casos de expropiación forzosa en que el justiprecio consista en la atribución posterior de fincas futuras pendientes de formación, ese justiprecio se articulará a través de aprovechamientos urbanísticos que deberán ser objeto de inscripción especial disgregada del suelo mediante la apertura de folio independiente, que deberá expresar el número de unidades que representan y en qué unidad de ejecución se materializarán, debiendo estar aprobado al menos el correspondiente plan parcial.
Como en el presente supuesto no se ha inscrito como finca independiente el aprovechamiento transmitido con su correspondiente concreción, no puede ser objeto de tráfico jurídico y, por tanto, no puede ser hipotecado, sin perjuicio de la existencia de la nota marginal que tendrá la simple consideración de mención. Además, la expresión como objeto de la hipoteca de los derechos que correspondan tampoco cumple con el principio de especialidad y se ajustan a derecho real alguno inscrito.
Por tanto, para poder inscribir la hipoteca será necesario presentar el título previo que sería el propio expediente de expropiación debidamente complementado con el correspondiente certificado municipal que determine el justiprecio, es decir, que señala el número de unidades de aprovechamiento en que se traduce y la unidad de ejecución en que se aplica.
6.-P: Ejecución hipotecaria . Se presenta un decreto de adjudicación de una finca como consecuencia de un procedimiento de ejecución directa hipotecaria. Cuando traen el mandamiento para la cancelación de la hipoteca y cargas posteriores se dice que se reclama por la cantidad de XXX por principal, XXX por intereses ordinarios, XXX por intereses de demora y XXX por intereses y costas de la ejecución . Todas las cantidades reclamadas respetan los límites de cobertura hipotecaria, pero en el caso de intereses y costas de la ejecución reclaman 40.300 euros, cuando en el Registro consta 12.600 para costas y gastos judiciales y 25.200 para costas y gastos extrajudiciales, que sumados dan 37.800. El remate es por el 50% del valor de subasta, es decir, el acreedor no va a cobrar ni lo que se le debe por principal, pero ello no obsta a que se pasen de cantidades por otros conceptos. Los interesados dicen que en estos casos nunca se hace liquidación final de intereses y costas pues es inútil, y el secretario judicial dice que no subsana nada porque es evidente que al acreedor se le ha pagado menos de lo que debía y no hay sobrante. ¿Se puede inscribir y cancelar sin más?
R: El artículo 132 LH extiende la calificación del registrador en los procesos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, entre otros extremos, a la comprobación de que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no excede del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
Si no existen acreedores posteriores no se plantea problema alguno y el documento es inscribible puesto que en estos casos, siempre que el propietario del bien sea el propio deudor, todo el precio del remate se destinará al pago de la totalidad de lo que se le deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de ejecución, aunque exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria (cfr artículo 692.1 LEC).
Y a la misma solución debe llegarse si lo reclamado por principal y costas supera el 50% del valor de tasación. Si con la adjudicación no se ha cubierto el principal reclamado no hay problema para practicar los asientos solicitados, haya o no titulares de asientos posteriores.
Otra cosa es cuando, existiendo terceros, se reclama por principal más de la cobertura hipotecaria, por admitirse por los juzgados la capitalización de intereses al no distinguir la ejecución hipotecaria de la ordinaria, o la liquidación de costas o intereses adeudados es superior a la respectiva cobertura, y luego se llega a cobrar más de la responsabilidad correspondiente, en cuyo caso no podría inscribirse la cancelación de las cargas posteriores hasta que no se acreditara el depósito del sobrante.
7.-P: En el año 2010 se practica en el Registro la cancelación de una hipoteca. En mayo de 2011 se otorga unilateralmente por el acreedor hipotecario una escritura de subsanación por la que manifiesta que otorgaron erróneamente la escritura cancelatoria y que, advertido el error, dejan sin efecto la cancelación de hipoteca, quedando plenamente vigente la hipoteca.
Presentada esta escritura de subsanación se le pone nota de calificación negativa por ser preciso el consentimiento del titular registral o, en su defecto, resolución judicial (artículo 40 letra d) LH). A la vista de la calificación el titular registral otorga escritura de ratificación, consintiendo y aprobando en su totalidad la de subsanación. Además se da la circunstancia de que existen titulares de cargas posteriores a la inscripción de la hipoteca que se pretende rehabilitar por este procedimiento de rectificación. Se plantea el dilema de si es posible su inscripción y si será exigible el consentimiento de los titulares de estas cargas posteriores.
R: Este caso ha sido resuelto en alguna ocasión por la DGRN. En una RDGRN de 11 de junio de 1991, tras estimar difícilmente admisible la existencia de un error de concepto, señala que, aun admitiéndolo así, su rectificación precisaría el consentimiento de los demás interesados (titulares de cargas posteriores a la hipoteca, pero anteriores a la pretendida rectificación) y del Registrador, y que de no ser así la cuestión ha de resolverse en juicio ordinario (conforme a los arts. 40 d, 217 y 218 LH y 326 RH).
Sin embargo, en otra resolución posterior de 16 de octubre de 2006 admite expresamente la inscripción ya que, si bien conforme al art. 82 LH la expresión de la causa es exigible para todo acto inscribible (sea éste ya un acto traslativo, ya cancelatorio), dicho requisito se cumplía en el caso debatido.
Y esta última postura favorable a la inscripción del documento fue sostenida por todos los asistentes, pero bien entendido que no puede afectar a los titulares de cargas posteriores y que la hipoteca tendrá el rango que le corresponda cuando se inscriba la escritura de rectificación y no el original que ya perdió, puesto que en ningún caso la rectificación del Registro puede perjudicar los derechos adquiridos por terceros a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto (vid. artículo 40 LH) y, según el artículo 220 LH, la rectificación no surte efecto sino desde la fecha de la rectificación.
Así lo ha entendido también la DGRN en resolución de 16 de febrero de 2005 cuando, constando inscrita una venta y posteriormente una hipoteca, se presenta escritura de complemento de aquélla en la que las partes pactan una condición resolutoria en garantía del precio que se aplazó. Estima la Dirección General que no es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario, que el registrador exigía, puesto que, inscrita la condición resolutoria después de la hipoteca y siendo ambos derechos compatibles, ésta siempre será preferente a aquélla (art. 17 LH).
Por todo ello, como en este caso en la escritura se solicita expresamente que se deje sin efecto la inscripción 9ª sobre la finca, y que quede plenamente vigente la hipoteca inscrita en su día en la inscripción 2ª así como su novación inscrita por la 3ª y no sólo a la nueva inscripción de la hipoteca, y como al mantenimiento del rango no se puede acceder sin contar con el consentimiento de todos los titulares de asientos posteriores que van a ver perjudicado su rango, debe explicarse al presentante las consecuencias jurídicas de la inscripción que se puede practicar y pedirle el consentimiento para la inscripción en los términos expuestos.
8.-P: Ejecución hipotecaria. En una inscripción de hipoteca consta por nota al margen que en el año 2008 se expidió certificación de dominio y cargas para un proceso de ejecución de títulos no judiciales a instancias del acreedor hipotecario.
Ahora se presenta otro mandamiento para procedimiento de ejecución hipotecaria del mismo acreedor solicitando se expida certificación de dominio y cargas.
R: Aunque el planteamiento del caso llevó a una confusión inicial donde se hablaba mandamiento de distinto juzgado e incluso de que en uno se había ejercitado la acción real y en otro la personal pero que el juzgado era el mismo, luego se aclaró el enunciado y resultó que el número del procedimiento en ambos casos era el mismo y la acción ejercitada era la directa hipotecaria.
En consecuencia, la cuestión se centró así en resolver si habiéndose expedido ya una certificación de cargas para un proceso de ejecución, se podría expedir otra para el mismo procedimiento, lo que parece que ocurre en alguna ocasión, principalmente por extravío de la primera. La respuesta fue negativa, y no por el hecho de expedir una certificación que en sí mismo no plantearía problemas, sino por los efectos jurídicos que tal expedición produce en relación con las notificaciones a los titulares de asientos posteriores. Lo que se estimó procedente en estos casos es contestar al Juzgado diciendo que no se expide ahora la certificación porque ya se expidió en su día para el mismo procedimiento en virtud de otro mandamiento, y adjuntarle un certificado del contenido de la certificación que se facilitó en su día, que servirá a modo de duplicado.
Se planteó a continuación cuál sería la solución si la segunda certificación se hubiera solicitado por otro Juzgado para otro procedimiento de ejecución diferente, esto es, si, constando ya en el Registro la nota de expedición de cargas para un procedimiento de ejecución hipotecaria, era posible expedir otra certificación y extender otra nota para otro posterior y distinto, ¿puede haber dos notas marginales de expedición en la misma hipoteca?
Un grupo de compañeros se inclinó por la respuesta afirmativa pues argumentaban que no hay motivo para denegar la expedición de una certificación solicitada por el juez, y que el expedir la certificación va a permitir al juez del segundo procedimiento conocer que la finca está siendo ya ejecutada en otro y, a su vez, al notificar al juez de la primera ejecución, tendrá este noticia de la segunda; correspondiéndoles a ellos tomar la correspondiente decisión a la vista de las circunstancias.
Sin embargo otros compañeros entendieron que está práctica puede resultar muy perturbadora al permitirse, al menos formalmente, la coexistencia de dos procedimientos con dos subastas con las peligrosas consecuencias que ello supone. Cuando se ejercita la acción real se está desenvolviendo el derecho real de hipoteca que, como tal, implica un poder inmediato sobre la cosa, por lo que no parece factible que se pueda ejecutar la misma acción en dos juzgados diferentes. Además la interpretación contraria chocaría de frente con el artículo 688.2 LEC que impide taxativamente cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, mientras no se cancela la nota marginal por mandamiento judicial. Este precepto que está pensado precisamente para que, una vez iniciada la ejecución de la hipoteca, quede el desenvolvimiento de ésta en sede judicial y evitar novaciones, cancelaciones, etc., al margen del proceso, debe tener plena aplicación en este supuesto para evitar una doble ejecución y evitar conflictos ulteriores.
9.-P: Ejecución hipotecaria. En una inscripción de hipoteca consta por nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para la ejecución de la misma. Ahora se presenta otro mandamiento en que se solicita la ampliación de la cantidad reclamada en la ejecución. ¿Se puede hacer constar en el registro y, en su caso, por qué tipo de asiento?
R: Unánimemente se considera que no porque la LEC en su artículo 688 al regular la certificación de dominio y cargas señala expresamente que el registrador sólo hará constar por nota marginal de la inscripción de hipoteca que se ha expedido la certificación de dominio y cargas , expresando su fecha y la existencia del procedimiento al que se refiere , por lo que aunque la cantidad reclamada conste en el correspondiente mandamiento, el registrador, como así ocurre generalmente, no la hará constar en la nota marginal y, en consecuencia, es absurdo practicar una nota que amplia un contenido inextente.
La cantidad que importa respecto de la hipoteca que se ejecuta es la responsabilidad hipotecaria de la propia finca, la cifra del capital debido que consta en el registro sólo tiene trascendencia jurídica a efectos de ejecuciones posteriores -arts 613-3 y 657-2 de la LEC- al no afectar al rematante, pero su introducción en un procedimiento ajeno al correspondiente no es obligatoria y sólo puede inducir a confusión.
10.-P: Se encuentra inscrita una hipoteca en que una sociedad en liquidación que es el deudor y uno de los socios el hipotecante en garantía de deuda ajena, y luego existen inscritas otras dos hipotecas a favor de distintos acreedores.
Ahora se presenta una ampliación del préstamo hipotecario otorgada por el liquidador y se pregunta si es posible su inscripción.
R: Mayoritariamente se considera que no puesto que las sociedades en liquidación ven alterado su objeto que queda limitado a los actos propios para facilitar la liquidación de la sociedad, entre los que no se encuentra desde luego la asunción de nuevas deudas, no teniendo en consecuencia facultades para ello tampoco el liquidador.
Ahora bien si se justificará convenientemente que la ampliación del préstamo sí tiene como finalidad facilitar la liquidación social, como por ejemplo sería si los acreedores posteriores quieren proceder a la ejecución de sus hipotecas y el de primer rango pretende dar el préstamo para pagarles y, además, facilita el pago de su crédito otorgando un período de carencia o ampliación del plazo.
Es decir, sería inscribible la ampliación del préstamo hipotecario si el mismo es aprobado o ratificado por la Junta general que es el órgano que tendría competencia para asumir ese tipo de decisiones estratégicas y, además, esa causa justificativa se indica expresamente en la escritura señalando en una estipulación que el nuevo efectivo será indisponible por el prestatario y se destinará directamente por el banco pagar a los acreedores hipotecarios posteriores u otros extrarregistrales que hubiere.