URBANÍSMO.

1.-P: En procedimiento de expropiación contra un propietario no adherido a un proyecto de compensación urbanístico, a falta de acuerdo sobre el precio, se remite el expediente al Jurado Territorial de Expropiación, que ha dejado transcurrir el plazo sin acuerdo al respecto (según escrito del propio Jurado cuarenta días desde la presentación de todos los documentos necesarios. Art. 240.3 LSCM 9/01).

Ante tal inactividad, se acuerda la ocupación de los bienes, presentándose la correspondiente acta con la intervención del Ayuntamiento expropiante y de la Junta de Compensación beneficiaria, acompañada del resguardo de depósito en el propio Ayuntamiento.

Se cuestiona: 1º.-Si se debe entender agotada la vía administrativa, es decir, ¿si puede entenderse que hay un acto presunto que ponga fin a la vía administrativa y, por tanto, recurrible en la vía contencioso administrativa, conforme al artículo 25.1 LJCA?

2º.-Si es inexcusable la consignación o disposición de la autoridad o tribunal competente, conforme al artículo 50 de la LEF.

R: Si existiera declaración de urgencia y procedimiento de tasación conjunta, se podría practicar la anotación preventiva de iniciación de la expropiación que recogen los artículos 32 de la Ley de Expropiación forzosa y 21 del RD 1093/1997 y valdría el depósito del justiprecio fijado por la propia Administración.

En otro caso, es necesario que el justiprecio sea fijado por el Jurado Provincial de Expropiación sin que se considere aplicable el instituto del silencio administrativo positivo en caso de inactividad de dicho Juzgado, sino, al contrario, el silencio administrativo negativo que legitima al interesado para recurrir ante los Tribunales contencioso-administrativos (artículo 29.1 LJCA).

2.-P: Se presenta certificación administrativa del acuerdo de disolución y adjudicación de fincas del Consorcio "Pasillo Verde Ferroviario" formado por el Ayuntamiento de Madrid y la RENFE, acompañada de certificaciones administrativas de los acuerdos de los órganos decisorios de dichas Entidades.

El Consorcio se constituyó en escritura pública y ahora se pregunta si es o no necesaria el otorgamiento de escritura de disolución.

Se solicita el estudio del alcance de los artículos 83, 119 y 187 de la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

R: Se entiende que basta la certificación administrativa de la disolución con la relación de las fincas que se adjudican cada entidad socia y que cumpla con todos los requisitos administrativos de forma y de procedimiento, así como con los requisitos hipotecarios necesarios para la inscripción.

En este sentido se considera fundamental los artículos 186 y 187 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas que permiten convenios patrimoniales entre la Administración General del Estado y los organismos públicos vinculados a ella o dependientes de la misma y otras Administraciones públicas tendentes a ordenar las relaciones de carácter patrimonial entre ellas o que consistan en operaciones concretas en relación con los bienes y derechos de sus respectivos patrimonios.

Dichos artículos señalan también expresamente que "una vez firmados dichos convenios, constituirán título suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad las operaciones contempladas en los mismos", expresión que no puede significar otra cosa que la innecesidad de escritura pública, innecesidad que es la regla imperante en todo el citado cuerpo legal salvo cuando las Administraciones contratan con particulares.

3.-P: Están inscritas en este Registro varias parcelas, en virtud de un Proyecto de Compensación, en las que consta como titular por adjudicación en el Proyecto de terminada persona, pero con una especie de LIMITACIÓN DE DOMINIO que dice así: "Según el epígrafe 1.6.1. de la Memoria del Plan Parcial, esta parcela cuenta con ... m2 adicionales de edificabilidad de uso dotacional comercial, cuyo aprovechamiento corresponde al Ayuntamiento de Valdemoro, que se materializará en el Proyecto de Edificación".

Algunos propietarios de esas parcelas están intentando que el Ayuntamiento le venda ese derecho, con lo que resolvería ese problema de limitación de dominio, carga o cotitularidad, que estimo indeterminado en ciertos aspectos (¿son m2 construidos que han de ser entregados al Ayuntamiento?).

Ahora se presenta una hipoteca sin el consentimiento del Ayuntamiento, ¿Se puede inscribir la misma?.

R: Un grupo de registradores entendió que debe exigirse el consentimiento del Ayuntamiento pues éste tiene un derecho de contenido urbanístico inscrito y que se concretará cuando se haga declaración de obra nueva de esas parcelas.

Sin ese derecho, alegan, no se hubiera aprobado el proyecto de Compensación y en el ámbito urbanístico los contornos entre lo que es real o no están muy difusos por lo que debe prevalecer el criterio de salvaguarda judicial de los asientos registrales del artículo 1 de la Ley Hipotecaria. Además, en cuanto a la corrección de su reflejo registral, se argumenta la aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 74 del RD 1093/1997 respecto de las condiciones de las licencias.

Sin embargo, la mayoría entendió que, en realidad, no existe tal derecho del Ayuntamiento, sino que estamos ante una mera mención y como tal se podrá cancelar al amparo de los artículos 29 de la Ley Hipotecaria y 98 y 353-3 de su Reglamento e inscribir la hipoteca. La aplicación analógica del citado artículo 74 no es posible, según este criterio, por faltar el principio de tipicidad.

Como solución intermedia se aludió a la posibilidad de la inscripción de la hipoteca sin el consentimiento del Ayuntamiento, pero excluyendo del pacto de extensión del artículo 110 de la Ley Hipotecaria los metros cuadrados adicionales de edificabilidad que parecen pertenecer al Ayuntamiento.

4.-P: Se plantea la posibilidad de inscribir unas reglas especiales de una comunidad proindiviso con fines urbanísticos consistente resultante de agrupación de fincas en que la cuota se fija teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico de cada condueño, se establece un pacto de indivisión de 4 años y se señalan reglas para la adjudicación de futuras parcelas.

R: Se considera inscribible dicha comunidad en base al criterio reiterado por la DGRN de admitir, al amparo del principio de autonomía de la voluntad, todo tipo de comunidades que los particulares pacten siempre que no sean contrarias a una norma imperativa y queden determinadas las normas de administración y disposición de los bienes.

5.-P: Se trata de un proyecto de ejecución inscrito con las siguientes características:

a)    Se ha inscrito parcialmente pues se ha suspendido la inscripción de una finca de resultado destinada a zona verde y situada en el lugar geográfico que ocupaba una casa a la que luego nos referiremos.

b)    Dicha casa finca de origen está dividida horizontalmente, respecto a sus elementos independientes unos se aportan (por ejemplo las del piso 2º y 4º) y otros no se han adherido ni expropiado por lo que no se aportan y en ellos sólo consta la nota de expedición de cargas del inicio del expediente de reparcelación (su inscripción se suspende).

c)    A los titulares de dichos elementos no adheridos no se les adjudica ninguna finca de resultado y en una de las fincas de resultado que se adjudica a la Junta de Compensación se indica que en elementos de la casa que se construya se realojará a los titulares no adheridos antes

Indicados.

d)    Además las fincas no adheridas están inscritas a favor de los padres de las personas a las que se reconoce el derecho de realojo sin haberse reanudado el tracto interrumpido.

Ahora se presentan las herencias que faltan, que ya estaban otorgadas antes de la Compensación y en las cuales se incluyen como heredadas los pisos no adheridos que, aunque se sabe que ya no existen en la realidad, siguen inscritos por no haberse aportado. ¿Son inscribibles esas herencias?.

R: Se considera un claro supuesto de inscripción incorrecta de un proyecto de compensación pues éstos tras el RD 1093/97 no son inscribibles parcialmente y además no se ha reanudado el tracto sucesivo como exige el artículo 9 del citado del RD.

Por aplicación del artículo 21 del RD 1093/97 hubiera sido necesario, aparte lo anterior, iniciar la expropiación de los titulares no adheridos y solicitar la correspondiente anotación preventiva, para luego inscribir el proyecto de Compensación integro adjudicado las fincas correspondientes a los expropiados a la Junta de Compensación.

No obstante, respecto a las herencias ahora presentadas, se entiende que se pueden inscribir por estar las inscripciones de los pisos no adheridos bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), aunque haciendo una indicación de la pertenencia de las fincas a la unidad de ejecución y que se cancelarán cuando se realoje a sus dueños en una finca de resultado.

6.-P: Se presenta una cesión gratuita a una entidad urbanística de conservación de una finca para fines deportivos por el promotor de la urbanización y que era titular de la finca matriz. ¿Se puede inscribir?.

R: Con carácter general se entendió inscribible dicha cesión si bien con la obligatoriedad de hacer constar el modo impuesto en la inscripción.

Algún contertulio planteó la cuestión de si dicha entidad tiene personalidad jurídica o no, pues en este último caso no sería posible la inscripción. En este sentido se entendió que si bien dicha entidad guarda ciertas semejanzas con la Junta de propietarios de la propiedad horizontal, de los requisitos para su constitución, en especial la inscripción en un Registro especial, se infiere que tiene personalidad jurídica propia y que como ocurre con la Junta de Compensación, que muchas veces es su antecedente, es susceptible de inscripción de fincas a su favor.

7.-P: Se acaba de presentar un Proyecto de Compensación urbanística muy complicado jurídica y materialmente en el que ya se han detectado varios defectos. ¿Qué prórroga del plazo de calificación puede solicitarse a la DGRN?.

R: El artículo 18-2 de la Ley Hipotecaria establece que la DGRN podrá conceder de una prórroga de hasta 15 días hábiles más para calificar e inscribir, siempre que se solicite dentro de los dos primeros días.

Algún compañero manifiesta que el criterio de la DGRN para dichos ampliaciones es de 5 días en caso de complejidad jurídica y 10 en caso de complejidad material no acumulables salvo casos excepcionales.

8.-P: Existe una finca inscrita como rústica y de superficie inferior a la unidad mínima de cultivo situada entre dos términos municipales e inscrita en dos Registros distintos.

Uno de los Ayuntamientos ha modificado el plan y ha declarado toda la superficie de dicha finca perteneciente al mismo como urbanizable.

El titular registral hace años vendió la parte perteneciente al Ayuntamiento en que el suelo sigue siendo rústico y no se pudo inscribir por falta de licencia de segregación y ahora plantea demandar al vendedor.

Ahora dicho titular tiene un comprador para la parte de suelo urbanizable, pero que necesita constituir hipoteca y el Ayuntamiento de esta parte de suelo sí concede la Licencia de segregación.

¿Es posible inscribir la segregación y venta de la parte urbanizable sólo con esa licencia de segregación y luego inscribir la venta antigua de la parte rústica?.

R: Se admitió sin discusión la posibilidad de dicha segregación en base a la autonomía municipal para conceder licencias de segregación sujetas a la normativa urbanística, considerando aplicable la doctrina de la resolución de la DGRN de 22 de marzo de 2004 que rechazo la declaración de nulidad por la Conserjería de Agricultura de una licencia de segregación municipal.

En este supuesto, por tanto, no hay que notificar la transmisión a la Comunidad Autónoma pues ésta no puede oponerse a esta segregación alegando competencia en materia de fincas rústicas, pues al haberse recalificado la parte de un ayuntamiento, éste tiene competencia exclusiva sobre la finca de su distrito.