PATRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.

1.-P: Se presenta escritura de compraventa por la que un Ayuntamiento vende a una sociedad una parcela. Se dice exclusivamente que el Alcalde actúa en ejecución de un acuerdo del Pleno, del que se incorpora certificación del secretario (que solo dice que el Pleno autorizó la adjudicación definitiva a la Sociedad en las condiciones del pliego), y en base a ello el Alcalde vende pura y simplemente, es decir, sin sujeción a condición de ningún tipo , la parcela a dicha sociedad. En protocolo siguiente la sociedad constituye hipoteca sobre la finca, que también se presenta a continuación. Se le puso a la escritura de venta nota de defectos: la falta de incorporación del pliego de condiciones.

Se retiran ambos documentos -compra e hipoteca- y se vuelven a aportar dentro del plazo de vigencia del asiento, acompañados del expediente administrativo del que resulta que en el pliego de condiciones se habían impuesto ciertas condiciones a cumplir por el adjudicatario que se garantizaban con condición resolutoria -reversión- a favor del Ayuntamiento si no se cumplían en determinado plazo. Acompañan también copia de la formalización del contrato de compraventa en documento administrativo, que recoge dichas condiciones y la reversión en caso de incumplimiento al Ayuntamiento, y donde se contiene la previsión de la elevación a público en el plazo de un mes. También acompañan escritura de subsanación otorgada con posterioridad en la que comparecen el Alcalde y la Sociedad para subsanar el error cometido en cuanto no se hizo constar que la venta se hacia sujeta al derecho de reversión en las condiciones del pliego.

¿Es necesario el consentimiento del banco?

R: Se señalan dos opciones :

1ª. Entender que al tratarse de una subsanación del titulo previo, y que al ser una subsanación de un elemento esencial del negocio (no accidental , como lo son en general las condiciones), se requiere, en todo caso, el consentimiento del acreedor hipotecario para inscribir la venta con el derecho de reversión, en cuanto éste le perjudica.

A falta de dicho consentimiento, debería suspenderse otra vez la compra, que sólo sería inscribible si se acompaña la posposición de la condición resolutoria que reúna todos los requisitos de la Ley respectiva.

2ª. Dado que la postura anterior tiene el inconveniente de que obliga al acreedor a pasar por una carga que no existía cuando concedió y presentó la hipoteca, pues si no lo hace no podrá inscribir su hipoteca, lo que pugna no solo con la prioridad civil, sino que contradice abiertamente el principio de prioridad registral: aplicar por analogía la doctrina de la DGRN del efecto no retroactivo de las ratificaciones en perjuicio de terceros y despachar: 1º la compra sujeta a las condiciones del pliego pero sin inscribir el dº reversión; 2º la hipoteca; y 3º el derecho de reversión a favor del ayuntamiento.

Esta postura también podría tener apoyo en la Resolución de 16/2/2005 que entendió que no era necesario exigir el consentimiento del acreedor para inscribir una escritura de complemento de la anterior de compra por la que las partes pactaban una condición resolutoria, porque se trata de dos derechos compatibles cuya colisión se resuelve por el sistema del rango hipotecario; y aunque dicha Resolución está dictada para un supuesto de escritura complementaria de otra anterior, podría no haber obstáculo para aplicarlo al supuesto de subsanación de dicha escritura, por omisión, pues el efecto es el mismo: siendo derechos compatibles, se inscriben por orden de llegada al Registro.

La cuestión es, si dado que la condición resolutoria tiene en la actualidad un tratamiento similar al de las demás garantías reales (tiene su propio rango registral negociable; en el impuesto de ITP se le da el mismo trato que la hipoteca etc.), su trato desde el punto de vista registral, debe ser el mismo que el de las demás garantías, con independencia de los efectos que produzca en el orden civil. O dicho de otro modo: si aunque desde el punto de civil, la existencia de una condición resolutoria en un contrato obliga a recogerla pues, en otro caso, como declaró la Resolución de 16 de octubre de 1989, ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y la atribución al negocio de efectos distintos de los queridos por los interesados; en el ámbito registral, su tratamiento debe ser el de las demás garantías, compatible con hipotecas y embargos, y su acceso por tanto, sujeto al principio estricto de prioridad.

Esta segunda solución, además de ese inconveniente del no reflejo registral del verdadero negocio celebrado, tiene otro que es que, en este caso, quien contrata es una Administración, con un régimen específico a la hora de contratar y disponer de sus derechos, y que podría utilizarse maliciosamente esta vía para eludir normas administrativas (ej. la posposición del dº reversión estaría sujeta a los mismos requisitos que la enajenación); por lo que existe un criterio mayoritario a favor de la primera solución.

2.-P: ¿Se puede inscribir una cesión gratuita de un terreno por un Ayuntamiento a la Comunidad Autónoma de Madrid (para un centro de urgencias) en virtud de documento administrativo, pero cuando éste solo consiste en el Acuerdo del Pleno acordando la cesión y la Orden del Consejero aceptándola?, es decir, no hay formalización propiamente dicha. En caso afirmativo, sería necesario que acrediten que se notificó la aceptación al Ayuntamiento por aplicación del 633 CC?

R: C omo ya se ha tratado en otra sesión de este seminario y consta en comunicación recogida en el número 17 de esta revista, se ha llegado a un acuerdo con la Comunidad Autónoma para estos supuestos, acuerdo que se reproduce:

1.- Es aplicable la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas de 2003 por reconocimiento expreso de la Comunidad Autónoma que al ser adquisición y no enajenación no estima aplicable el artículo 55-4 de la LPCM de 2001 y sí los artículos 6 de la indicada Ley y 88-3 de la LALCM de 2003.

2.- El título formal normal sería según dicha Ley el documento administrativo de cesión firmado por el Alcalde y por el Directos General de Patrimonio de la Comunidad Autónoma o una certificación del mismo pues el artículo 113-2 de la LPAP dispone que las cesiones gratuitas de la propiedad o del uso de bienes inmuebles o de derechos reales sobre los mismos se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente .

3.- Alternativamente sería también admisible la certificación administrativa que recogiera los siguientes actos: a) acuerdo del Pleno de Ayuntamiento aprobando la cesión pues la competencia para enajenar corresponde al mismo (artículos 50-14 de la ROFyRJCL de 1986 y 110 RBEL de 1986), b) documento del alcalde -se adjunta modelo- de ejecución y formalización del acuerdo del Pleno pues sin él dicho acuerdo es una mera autorización (artículos 41-1 y 25 ROFyRJCL y 30-a LALCM de 2003) Y c) documento de aceptación o recepción de la cesión por el Consejero de Hacienda o por el Director General de Patrimonio de la Comunidad de Madrid u otra persona en quien delegue aquél (artículos 14 y 40 LPCM de 2001) .

Por tanto, al ser aplicable la legislación administrativa y no el Código Civil, no es necesario acompañar ni el acta de entrega efectiva, ni la notificación de la aceptación al Ayuntamiento, pues que no se trata de una donación civil sino de una cesión administrativa con su propia normativa reguladora.

3.-P : Una finca está inscrita a favor de una sociedad por adjudicación en concurso público por el ayuntamiento de Madrid, con la condición de destinarla al arrendamiento y con la necesidad del consentimiento del ayuntamiento para su transmisión.

Ahora se presenta una escritura de transmisión de rama de actividad y sus inmuebles a una sociedad del mismo grupo en virtud de escritura de aumento de capital de ésta. ¿Es necesario el consentimiento del ayuntamiento?.

R: Mayoritariamente se considera que sí es necesaria dicha autorización por cuanto, existe un transmisión onerosa de la propiedad de la finca que origina un cambio real del sujeto titular de las facultades dominicales de disposición y aprovechamiento, pues la antigua sociedad titular y la nueva tienen personalidad y NIF distinto.

No obstante, algún compañero sostuvo que el artículo 4 de la ordenanza fiscal de 2001 del Ayuntamiento de Madrid, en relación con el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, que grava las transmisiones de propiedad por cualquier título, declara no sujeto a dicho impuesto las fusiones, escisiones de empresas y las aportaciones no dinerarias de ramas de actividad, y a estas últimas se asimila el supuesto presente en que la adquisición de la finca tiene lugar a cambio de acciones y no de dinero.

Por tanto, exponen, que si el propio ayuntamiento considera que en tales supuestos, en realidad, no existe una verdadera transmisión, sino que debe considerarse que existe una especie de continuidad de la personalidad jurídica de la sociedad titular antigua y nueva, que pasa a ser socio de aquella, no debería ser necesario su consentimiento, pues la limitación tiene su base en que la adjudicación se concedió atendiendo las condiciones de una determinada empresa, y ésta sigue siendo parte de la nueva titular.