OBRA NUEVA.

1.-P: Se presenta una escritura de obra nueva de una entreplanta en dos locales comerciales, cambio de uso a vivienda, agrupación, división en cuatro elementos con entrada común por el mismo local resultante y extinción de comunidad.

Los Estatutos de la Propiedad horizontal señalan que "los locales comerciales podrán dividirse, agruparse o distribuirse sin necesidad de autorización de la Junta de propietarios" y que "los locales podrán destinarse a cualquier uso comercial, de servicios o profesional permitido por las ordenanzas municipales".

Se tiene licencia municipal. A la vista de esas normas estatutarias y del orden de las operaciones efectuadas, ¿es inscribible?.

R: Como consecuencia de esa modificación, se plantea si es necesario el consentimiento unánime del resto de copropietarios del edificio para la citada declaración de obra nueva de la entreplanta y el subsiguiente exceso de cabida, y para el cambio de uso y para la subdivisión horizontal. A favor de la citada necesidad existen los siguientes argumentos:

a) En cuanto a la declaración de la entreplanta porque si se considera una obra nueva, conforme al artículo 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, reformado por la Ley 8/1999, de 6 de abril, la construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de estructura o fábrica del edificio que afecte al título constitutivo y a los elementos comunes, requiere acuerdo del resto de los propietarios que fije la naturaleza de la modificación, las alteraciones que se originen en la descripción de la finca y de los pisos o locales y la variación de las cuotas de los nuevos departamentos. Respecto de las cuotas, en concreto, es indudable que el resto de los propietarios de edificio se ven afectados por la existencia de la entreplanta, pues no debe olvidarse que las mismas se suelen fijar atendiendo a la superficie de los distintos elementos del edificio.

Este es el criterio de la DGRN en resolución de 13 de junio de 2002 para un supuesto similar, concretamente de declaración de obra nueva de entreplanta en unas naves industriales constituidas en propiedad horizontal, y posterior subdivisión horizontal sin afectar a estructura ni elementos comunes y extinción de condominio.

Si se considera como un simple exceso de cabida, igualmente, como modificación del título constitutivo, faltaría el consentimiento unánime del resto de copropietarios como declara con carácter general la resolución de la DGRN de 23 de mayo de 2005.

b) Respecto al cambio de uso, porque el artículo 10º de los Estatutos, al señalar que "los locales comerciales podrán ser destinados a cualquier fin industrial o comercial permitido por las Ordenanzas municipales", está señalando el destino claro que según los estatutos debe darse a los mismos, haciendo, por tanto, en principio sería necesario el consentimiento de la Comunidad de Propietarios para su destino a vivienda, consentimiento que no puede ser suplido por la licencia municipal.

c) En relación con la subdivisión horizontal, porque si bien es verdad que el artículo 18º de los Estatutos permite agrupar y dividir los locales comerciales sin autorización de la junta de condueños, del orden cronológico de los actos realizados, resulta que lo que tiene lugar en la adjunta escritura es una división de viviendas.

Pero mayoritariamente se consideró que la obra nueva de la entreplanta era posible porque, aparte que los Estatutos parecen admitirla -posibilidad de distribución interior-, la construcción de la entreplanta estaba ya prevista, aunque no ejecutada, en el momento de constituirse la propiedad horizontal, y según certificado del arquitecto su construcción ni afecta a la estructura del edificio, ni se abre huecos a elementos comunes ni se altera el sistema de calefacción del edificio. Como argumento de autoridad se señala la resolución de la DGRN de 21 de marzo de 2000.

En cuanto al cambio de uso, también mayoritariamente se consideró que el artículo estatutario no contiene una prohibición expresa del cambio de local a vivienda, por lo que con base a las resoluciones de la DGRN de 26 de febrero de 1988 y 23 de marzo de 1998, se admitió dicha posibilidad. El orden de las operaciones hipotecarias se considera meramente formal y, por tanto, tampoco impediría la inscripción.