URBANISMO.
1.-P: ¿Es posible la constitución de un complejo urbanístico privado al amparo del artículo 17-3 de la LS, sobre cuatro parcelas -fincas registrales independientes- sin agrupar material de las mismas, y teniendo en cuenta que se edifican 14 bloques que se ubican indistintamente sobre las cuatro parcelas, que lo mismo ocurre con las zonas comunes y que las plantas de garajes se extienden sobre la integridad de los cuatro subsuelos?, y de ser ello posible ¿tributaria la constitución del complejo inmobiliario por AJD?.
R: Se llega a la conclusión de que del estudio conjunto de los artículos 17-3 de la Ley del Suelo de 2007, que permite "la constitución de fincas en régimen de complejo inmobiliario" cuya superficie total tendrá la consideración de una sola parcela, y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal introducido en 1999, que permite la constitución de complejos inmobiliarios privados integrados por varios edificios independientes entre sí mediante la agrupación de las comunidades de propietarios; parece desprender esa posibilidad.
Pero las exigencias del principio de determinación registral y una correcta lectura de los artículos, llevan a la conclusión de que esa agrupación meramente instrumental de las fincas registrales independientes, mediante la constitución del "complejo inmobiliario", sólo es posible si los diferentes edificios que lo integran se encuentran ubicados exclusivamente en una de dichas fincas (a salvo las paredes medianeras), debiendo compartir las finca en común, únicamente las zonas y servicios comunes.
Respecto de que todo el subsuelo pueda constituir una unidad registral independiente en el complejo, se admite con base al reiterado criterio de la DGRN, siempre que se dé el presupuesto anteriormente señalado. Así, la resolución de 13 de mayo de 1987 ha reconocido la posibilidad de abrir folio independiente a la unidad subterránea, pero sin que ello implique desvincular su dominio del de las fincas de procedencia, respecto de las cuales operará aquélla como una especie de limitación de dicho dominio, es decir, sin que esta nueva finca pueda estar formada por segregación de las unidades subterráneas de las fincas registrales.
Por último, en cuanto a la cuestión fiscal, se considera que, al igual que ocurre con la constitución de una subcomunidad horizontal de garajes, si el complejo inmobiliario se constituye en la misma escritura de la división horizontal -única o múltiple- de los edificios que lo conforman, no tributará por el concepto de AJD, pero si se constituye en escritura separada, sí tributará por dicho concepto al cumplir todos los presupuestos necesarios para la indicada sujeción.
2.-P: Se pregunta por la posibilidad de inscribir a favor de la Comunidad Autónoma los terrenos destinados sistemas generales, incluido a Viviendas protegidas, sin tener que esperar a que termine la tramitación del correspondiente expediente de equidistribución.
R: Los artículos 36- 2 y 4 y 91 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 2001, regulan, entre otras, la obligación de cesión a la Comunidad Autónoma de terrenos destinados a "redes públicas supramunicipales de servicios", que incluyen terrenos destinados a viviendas públicas o de integración, y cuya localización y definición sólo pueden ser establecidas por el planeamiento regional o general municipal.
Sin perjuicio de la cesión voluntaria de los terrenos por sus propietarios a cambio de aprovechamiento urbanístico o de terrenos pertenecientes a un patrimonio público del suelo, el artículo 92 de la citada Ley 2001 permite también el sistema de ocupación directa para la obtención de los citados terrenos destinados a las redes supramunicipales, considerándose aplicable analógicamente a ambos supuestos, lo establecido en los artículos 29, 30-3 y 4 y 31 del RD 1093/1997, siempre que se cumplan los requisitos del planeamiento.
Así, el artículo 92-2 de la Ley del Suelo de 2001, exige como requisitos de la ocupación directa, la previa aprobación de la ordenación pormenorizada, tanto de los terrenos a ocupar, con determinación del aprovechamiento que corresponda a su propietario, como del sector o unidad de ejecución en la que haya de integrarse éste para dar efectividad al aprovechamiento que se le reconoce y la apertura del correspondiente procedimiento administrativo que se ajuste a los trámites recogidos en el número 3 del indicado artículo.
El título inscribible, según el supuesto, sería la certificación del acta administrativa de la cesión voluntaria con el acuerdo de los titulares registrales, o del acta de ocupación directa que de por finalizado el expediente referido en el párrafo anterior. Dicha certificación permitirá la inscripción a favor de la Comunidad de los terrenos de que hablamos, así como de las segregaciones o modificaciones hipotecarias que procedan para la determinación de la finca o fincas que son objeto de cesión.
Conviene señalar a este respecto que, por un lado, el artículo 92- 3d y f de la Ley del Suelo de 2001, declaran expresamente que la certificación del acta de la ocupación directa "producirá los efectos propios de la reparcelación" y que será "título inscribible en el Registro de la Propiedad", y , por otro, que también existe la vía de la expropiación forzosa.
No obstante, parece necesario el consentimiento del titular registral si el pago se va a efectuar mediante la cesión de aprovechamiento urbanístico, dada la indeterminación de éste en muchos supuestos.
3.-P: ¿Qué requisitos existen para la inscripción de las transmisiones de aprovechamiento entre particulares?.
R: En primer, la existencia de un Plan de ordenación, general o parcial, que delimite las áreas de reparto y la forma de calcular el aprovechamiento apropiable en cada una, es decir, que las cuantifique y determine (dicho aprovechamiento es el resultado de aplicar a la superficie de una determinada parcela, el aprovechamiento tipo del área de reparto en que se ubique).
En segundo lugar, debe estar constituida la entidad gestora de la unidad de ejecución en que se ubica la finca, cuyo aprovechamiento -total o parcial- se va a transmitir, y debe determinarse en la escritura de venta, las unidades
de aprovechamiento que corresponden a dicha finca y las que se van a transmitir.
Lo normal, es que esta transmisión de aprovechamiento urbanístico se efectúe entre fincas de la misma unidad, aunque de la dicción del artículo 36 del RD 1093/1997 parece deducirse que es posible entre fincas de distinta unidad -habla de distintos Registros-, claro ésta, siempre que se pueda hacer una correlación o equivalencia entre los distintos aprovechamientos.
También es posible la apertura de folio independiente al aprovechamiento, si la cesión del mismo es a favor del agente urbanizador de la unidad o de un tercero que no es titular de terrenos en dicha unidad de ejecución y quiere participar en la misma, y se efectúa antes de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución..
El título inscribible será la escritura pública, que deberá reunir los requisitos del artículo 34 del RD 1093/1997 y acompañarse, según los casos, de la correspondiente autorización administrativa o certificación de su inscripción en el Registro Municipal de transferencias de aprovechamiento.
4.-P: Varias fincas figuran inscritas en el Registro en pro indiviso a favor de dos sociedades. Sociedad A titular de un 40% y Sociedad B titular de un 60%. En la escritura de compra de la última participación se pactó, y así consta en el Registro lo siguiente: "Las partes, al amparo de la doctrina sentada por la DGRN en resolución de 1 de abril de 1981, concretan el derecho transmitido a la sociedad B en la porción de 11.260 m2 de la misma, incluida dentro de la unidad de actuación denominada S-8. Para el supuesto de disolución de la comunidad mediante el ejercicio de la división de la cosa común, que se resolverá mediante división material o segregación, las partes, renunciando a cualquier otro medio de disolución de comunidad, acuerdan, que se adjudique a la sociedad B, en pago de su cuota de dominio la porción antes indicada, y a la sociedad A, en pago de su cuota el resto de la finca que quede tras la última segregación."
La participación de B está gravada con una hipoteca. Las fincas físicamente corresponden a dos unidades de actuación distintas, el sector S-7 y el sector S-8.
Ahora están tramitando el proyecto de reparcelación del sector S-8 y se pregunta sobre la posibilidad de realizar la extinción de comunidad -tanto de la parte aportada como de la parte resto no aportada- y concreción de responsabilidad hipotecaria sobre la parte integrante de dicho sector en base a la certificación administrativa aprobatoria del Plan. Naturalmente con el consentimiento de todos los interesados y en base a lo dispuesto en el artículo 11.8 del RD de normas complementarias.
R: En el asunto planteado, subyacen dos cuestiones: la primera, la falta habitual de licencia municipal de segregación en estos casos, hasta la aprobación de lo proyectos de equidistribución. La segunda es la del coste fiscal de realizar las operaciones previas de división y extinción de comunidad en virtud de escritura pública.
No obstante las premisas anteriores, mayoritariamente se considera que es posible realizar estas operaciones en el seno del Proyecto de Reparcelación o Compensación, aunque una parte de la finca afectada y aportada quede fuera del mismo, con tal de que el otro titular de la finca total, en cuanto titular registral de una cuota de la misma hasta la inscripción del Proyecto, haya sido citado en la elaboración del mismo.
De esta manera la finca resto no aportada quedaría a nombre de la sociedad A por título de extinción de comunidad y en base a la aprobación del referido Proyecto, que constituiría la licencia de división, el cual a su vez debería ir acompañado del título en que se pacto la futura división, y, si en el Proyecto de Reparcelación no se ha efectuado, de otra escritura otorgada por A y B en que se describa correctamente la finca resto que se adjudica a B.