PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.-P: En el Registro se encuentra inscrita una obra nueva compuesta de planta baja, tres más y tejado con armadura ........ Ahora se presenta una escritura de desafectación del encamarado en dos fincas, venta de las mismas, modificación de cuotas y agrupación de los dos encamarados con los pisos áticos en la superficie respectiva para formar unja vivienda duplex. Se aporta acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, pero no licencia municipal de ningún tipo, la cual se indica de palabra que no puede obtenerse. ¿Es inscribible?.

R: En primer lugar, en cuanto a la falta de licencia municipal de obra nueva, no se considera obstáculo, dado que bastaría para la constancia registral en la obra nueva del encamarado un certificado de técnico competente relativo a la descripción del mismo y a su antigüedad al amparo del artículo 52 del RD 1093/1997, ya se considere dicha constancia como una rectificación de la obra nueva antigua o como una obra nueva propiamente dicha. Pero ese certificado sí deberá aportarse.

Respecto al destino a vivienda del encamarado, dado que según el artículo 53 del citado RD, no es posible constituir más fincas independientes destinadas a viviendas que las que se hayan hecho constar en la obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia que el ordenamiento urbanístico vigente permite mayor número de viviendas; no podría hacerse constar sin esa especial licencia.

Por tanto, para lograr la inscripción sería necesario la rectificación de la escritura, indicando que cada encamarado se destina a trastero -posibilidad permitida según la interpretación mayoritaria por el segundo párrafo del citado artículo 53 al no considerar la necesidad de licencia para crear más locales comerciales, garajes y trasteros de los declarados salvo que sea condición especial de la antigua licencia-, y que dichos trasteros constituyen anejos de los pisos áticos.

Por último, respecto al hecho de que el acuerdo de la comunidad de propietarios hable de agrupación, no se considera inconveniente, pues la vinculación de un trastero a un piso como anejo constituye, en realidad, una agrupación considerada ésta en un sentido amplio.

2.-P: Un local destinado a usos comunitarios, no inscrito como elemento independiente, se quiere desafectar y vender. ¿Quién debe comparecer en la venta?.

R: Sólo el Presidente de la Comunidad acompañando certificación del acuerdo unánime de la misma, igual que ocurre, por ejemplo, con la vivienda del portero.

El mismo criterio sería aplicable si el local figurare inscrito como finca independiente con carácter procomunal, en los términos que constan en el caso 1 del aparatado propiedad horizontal del número 10 de esta revista.

3.-P: Se encuentra inscrita una propiedad horizontal de chalets adosados en que cada uno tiene como anejo el uso de un terreno adjunto. Ahora se presenta una escritura de obra nueva con licencia sobre dicho terreno otorgada sólo por el titular del chalet. ¿Es posible?.

R: Es necesario comprobar lo que dicen los Estatutos acerca de cuáles son los elementos comunes de la propiedad horizontal, y a falta de norma expresa se entiende que, dado que la regla general en dicho tipo de comunidades (artículo 396 del Código Civil) es que el suelo y el vuelo son elementos comunes y a que al chalet sólo se le atribuye únicamente "el uso" del terreno; es necesario la autorización unánime de la Junta de condueños y la comparecencia ante el Notario del Presidente de la misma.

La utilización de la expresión "anejo" en la descripción de los chalets en la constitución de la propiedad horizontal, para expresar el derecho que los titulares de éstos tienen sobre los terrenos contiguos, tiene un carácter no técnico y, por tanto, no es suficiente para atribuir al suelo y vuelo del terreno el carácter de privativo. La interpretación correcta debe derivar del estudio de toda la constitución de la propiedad horizontal y, en este sentido, como ya se ha expuesto, la expresión "uso" se considera suficientemente significativa.

4.-P: Se pregunta si el derecho de vuelo sobre un edificio en régimen de propiedad horizontal implica el derecho de uso de la azotea.

R: Mayoritariamente se considera que no, pues el derecho real de vuelo per se, como indica el artículo 16-2 del Reglamento Hipotecario, sólo da derecho a elevar una o más plantas sobre el edificio.