URBANISMO
1.- P: En un proyecto de Compensación se segregó una finca de otra mayor para aportarla a la unidad de ejecución y en pago se adjudicó al propietario 10 fincas resultantes.
El propietario aportante tenía en la zona otra finca y además ha vendido la finca que quedo como resto de la aportada.
Se presenta en el Registro una certificación administrativa de modificación de la Compensación indicativa de que la segregación debió hacerse de la otra finca del aportante y no de la que se había efectuado.
¿Se puede inscribir la modificación? ¿Qué requisitos serían necesarios?
R: La respuesta debe ser negativa pues al haberse vendido la finca resto no puede deshacerse sin más la segregación, sino que es necesario el acuerdo en escritura pública de comprador y vendedor acerca de si se vendió toda la finca o sólo el resto y realizar, según cual fuere la solución, las operaciones registrales procedentes.
Además de los artículos 102 y siguientes de la LRJAP y PAC en relación con los artículos 62 y 63 de la misma Ley, se deduce que las Administraciones no pueden revisar los actos administrativos que hayan puesto fin a la vía administrativa sin, entre otros trámites, dar audiencia a todos interesados, salvo supuestos especiales como la simple rectificación de errores materiales o complemento de datos que no se dan en este caso.
Se hace necesario, por tanto, el consentimiento del interesado o resolución judicial sustitutiva por aplicación de los principios registrales y además la citada escritura de aclaración.
2.- P: Existe inscrito en un Registro un aprovechamiento urbanístico a favor de los herederos de una persona, titular de la finca a cambio de la cual se dieron, por solicitud de estos a la Administración.
En otro Registro, se presenta un proyecto de Compensación en el cual se materializa dicho aprovechamiento, pero el documento administrativo contiene como aportante al padre o primitivo titular.
¿Cuál es la solución para inscribir el Proyecto de Compensación?
R: Se llegó a la conclusión de que es un supuesto no previsto por el RD 1093/97, pues no es el previsto en los artículos 14 y 17 del mismo, pero de la ratio de estos y de los principios que informan el sistema registral se estimó que la solución al problema es o la rectificación del expediente administrativo o el consentimiento de los hijos a que se inscriban las fincas a nombre del padre y la presentación posterior de la partición hereditaria en que se incluyan las fincas resultantes.
3.- P: ¿Es inscribible el convenio urbanístico por el cual un Ayuntamiento otorga a una empresa la concesión administrativa de gestión y ejecución de un PAU?
R: Se estimó que dicha concesión carece de transcendencia real y, por tanto, no es inscribible.
Otra cosa sería si el convenio contuviere el pago al concesionario mediante la adjudicación actual de fincas en esa una unidad o en otra, en cuyo caso el problema se centra en si el título inscribible es el administrativo o es necesario escritura pública.
4.- P: Se trata de una finca aportada a un Proyecto de Compensación e inscrita a favor del titular registral. Dicho titular vendió antes del Proyecto la finca y ahora el comprador presenta la escritura de venta de la finca aportada.
¿Qué es necesario para inscribir la finca de resultado a favor de dicho comprador?
R: Si no existe duda por parte del Registrador acerca de la correspondencia entre la finca aportada y la de resultado, bastará una instancia acompañada de la escritura de venta antigua (artículo 17-3 RD 1093/1997).
En caso contrario se estará a lo dispuesto en el artículo del RD 1093/97.
5.- P: Dos parcelas resultantes de un proyecto de compensación con edificabilidad para vivienda unifamiliar se convierten en elementos comunes de un complejo inmobiliario formado por las mismas y una serie de chalets adosados, con servidumbres recíprocas de paso entre los chalets. Esas parcelas, ahora elementos comunes, están hipotecadas y no da su consentimiento la entidad acreedora. ¿Es preciso este consentimiento?
R: Se entiende que no es necesario dicho consentimiento del acreedor hipotecario, como tampoco lo es para el caso inverso de transformación de elemento común en privativo, estando para este caso ya declarado por recientes resoluciones de la DGRN. Las fincas seguirán gravadas con las hipotecas.
6.- P: El artículo 10-2 del RD 1093/1997 señala respecto de los expedientes de equidistribución, que los bienes de titular desconocido se inscribirán a favor de la Administración actuante como fiduciaria. No se señala el plazo de la titularidad fiduciaria, la cual terminará cuando se acredite por un particular su derecho o con su atribución al Estado de acuerdo con lo dispuesto en el actual artículo 17 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas de 2003.
A este respecto el artículo 190-1 de esta nueva Ley dispone que los Notarios al autorizar las escrituras públicas de constitución de Juntas de Compensación u otras entidades urbanísticas colaboradoras exigirán que los otorgantes justifiquen que respecto a la totalidad de las fincas incluidas en la unidad de ejecución han sido identificados los propietarios, o que la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente ha sido notificada fehacientemente de la existencia de titularidad desconocida o no acreditada.
¿Modifica el citado artículo 190-1 de la nueva Ley el artículo 10-2 del RD 1093/97?
R: No, el citado artículo no tiene ninguna trascendencia registral, pues tanto si la Administración General del Estado acude al expediente y la Administración actuante le adjudica la finca correspondiente, como si no acude y se aplica el párrafo 2 del artículo 10, el Registrador se ajustará a lo dispuesto en el título y lo más que podrá hacer, si resultan del mismo la existencia de titulares desconocidos, es exigir que se acredite que la mencionada notificación ha sido efectuada.