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Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 16 de diciembre de 2015

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL


MADRID, 16/12/15

  

CASO 1.- NOVACIONES BANKIA. Tengo dos novaciones de hipoteca de BANKIA con un modelo nuevo. En ambos casos se trata de una hipoteca sobre una vivienda y en la escritura consta que el préstamo garantizado con la hipoteca novada se destinó a financiar la adquisición de vivienda habitual, recayendo la hipoteca sobre dicha vivienda. 

En la cláusula del “Tipo de demora”, se pacta “un interés anual superior en 2 puntos porcentuales al tipo vigente en el momento del pago...” y más adelante que “En cumplimiento a lo establecido en la Ley 1/2013 de 14 de mayo, dado que este préstamo se destinó a financiar la adquisición de vivienda habitual y está garantizado con hipoteca sobre la misma, las cantidades que, en concepto de principal, no hayan sido abonadas a sus respectivos vencimientos devengarán, en concepto de demora y por todo el tiempo que ésta dure, intereses al tipo anteriormente indicado”. 

En dicha cláusula no consta la limitación legal de tres veces el interés legal del dinero aunque se cite la Ley 1/2013. En la cláusula de ampliación de responsabilidad hipotecaria sí consta esa limitación del interés de demora de tres veces el interés legal del dinero para el caso de que el contrato de préstamo fuera para adquisición de vivienda habitual. Por un lado creo que se puede despachar pero como en la cláusula de interés de demora, a pesar de decir que se trata de un préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual recayendo la hipoteca sobre la misma se pacta el mismo tipo fijado anteriormente, tengo dudas.

En este caso, se señala que la cláusula es inscribible, por cuanto la mayoría entiende que basta con que conste en la cláusula de constitución de hipoteca –en este caso de ampliación de la responsabilidad hipotecaria-. Todo ello conforme el art. 114 LH que se refiere a los intereses a efectos hipotecarios.

   

CASO 2.- INCAPACITACIÓN. Me piden una certificación de dominio de una finca de la que uno de los titulares es una persona incapacitada judicialmente. En concreto solicitan “certificación de dominio donde conste las limitaciones y facultades dispositivas de doña... para procedimiento judicial”. 

Lo único que resulta de la inscripción -una herencia- es que dicha señora está incapacitada constando la fecha de la sentencia de incapacitación y el Juzgado que la dictó, el auto de nombramiento del defensor judicial que se nombró para representarla en la partición de la herencia y el auto por el que se aprobó la partición. ¿Se puede incluir en la certificación que dicha titular está incapacitada y la fecha de la sentencia de incapacitación?

La mayoría de los asistentes entendieron que sí se podían incluir los datos anteriormente referidos, salvo la causa de la incapacidad de la titular registral, por cuanto se considera un dato sensible a los efectos de la Ley de Protección de Datos. Igualmente se señaló la conveniencia de que se indique por cuenta de quién actúa el abogado que lo solicita.

   

CASO 3.- EJECUCIÓN Y MEDIACIÓN CONCURSAL EN LA SEGUNDA OPORTUNIDAD.- Se presenta auto de adjudicación de 7 octubre 2015 y mandamiento de cancelación firme de 16 noviembre en una ejecución directa sobre vivienda en la que existe anotado el nombramiento de mediador concursal a los efectos de instar un acuerdo extrajudicial de pagos en el seno de la ley de segunda oportunidad. El deudor es una persona consumidora, el acreedor un banco. Se plantea si cabe el despacho a la luz del art. 235 Ley concursal.

En concreto, dado que el nombramiento del mediador concursal es de setiembre y la aprobación del remate se produce en octubre, se plantea si afecta a la ejecución la suspensión legal.

Dice el art. 235 Ley concursal: Efectos de la iniciación del expediente.

1. Una vez solicitada la apertura del expediente, el deudor podrá continuar con su actividad laboral, empresarial o profesional. Desde la presentación de la solicitud, el deudor se abstendrá de realizar cualquier acto de administración y disposición que exceda los actos u operaciones propias del giro o tráfico de su actividad.

2. Desde la comunicación de la apertura de las negociaciones al juzgado competente para la declaración del concurso, los acreedores que pudieran verse afectados por el posible acuerdo extrajudicial de pagos:

a) no podrán iniciar ni continuar ejecución judicial o extrajudicial alguna sobre el patrimonio del deudor mientras se negocia el acuerdo extrajudicial hasta un plazo máximo de tres meses. Se exceptúan los acreedores de créditos con garantía real, que no recaiga sobre bienes o derechos que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor ni sobre su vivienda habitual. Cuando la garantía recaiga sobre los bienes citados en el inciso anterior, los acreedores podrán ejercitar la acción real que les corresponda frente a los bienes y derechos sobre los que recaiga su garantía sin perjuicio de que, una vez iniciado el procedimiento, quede paralizado mientras no hayan transcurrido los plazos previstos en este apartado.

Practicada la correspondiente anotación de la apertura del procedimiento en los registros públicos de bienes, no podrán anotarse respecto de los bienes del deudor instante embargos o secuestros posteriores a la presentación de la solicitud del nombramiento de mediador concursal, salvo los que pudieran corresponder en el curso de procedimientos seguidos por los acreedores de derecho público.

En este caso, se entendió que producida la subasta en marzo de 2015, ya se había producido la adjudicación del inmueble, y por tanto producida la “traditio” solamente faltaba el “titulo” para la transmisión. Así en este supuesto no tiene sentido: una vez celebrada la subasta ¿qué pueden mediar deudor y acreedor?

Igualmente se planteaba la posibilidad de la referencia a otros bienes que conformaran el patrimonio del concursado y respecto de los cuales no haya tenido lugar la subasta. 

En todo caso, parece que puede despacharse pues no le debe afectar y se proceda a cancelar la anotación de nombramiento de mediador concursal. Igualmente debe pedirse al Juzgado la fecha del decreto de adjudicación.

    

CASO 4.- INFRACCIÓN URBANÍSTICA. Una finca tiene inscritos muchos titulares dominicales con cuotas distintas. La finca se incluyó en el catálogo de urbanizaciones ilegales consecuencia de la Ley de Disciplina Urbanística de 1984. Dicha inclusión no ha tenido reflejo registral.

Contra uno de los titulares que tiene menos del uno por ciento de la finca se ha incoado expediente de disciplina urbanística y esta vez se ha presentado en el registro el mandamiento para la anotación preventiva.

¿Puede tomarse anotación preventiva si no han sido citados los demás? O ¿se requiere que hayan sido parte en el procedimiento? O ¿no hay inconveniente en inscribir?

Veo como inconveniente que si se trata de un proindiviso y la parcelación de hecho es ilegal el comunero no es dueño de unos metros sino de una parte del todo. Esto es predicable de sus condueños por lo que la infracción urbanística no puede concretarse en la cuota porque esa cuota no da derecho a metros privativos. El que el autor de la infracción haya sido el perseguido por la anotación tampoco cambia nada.

Hay que tener en cuenta los arts. 57.2 y 59 del RD 1093/1997 de 4 de julio. En tanto que unos, entienden que ello va contra los principios esenciales del derecho hipotecario pues no hay una porción físicamente atribuida al titular denunciado, otros asistentes, sin embargo, entienden que es importante saber cuál es el objeto del expediente administrativo. Siendo éste la ilegalidad en la construcción que no en una parcelación, se entiende anotable la anotación preventiva por infracción urbanística a los efectos de publicidad respecto de terceros, y todo ello, sin necesidad de notificar a los cotitulares pues hay un reconocimiento oficial (el citado catálogo) de que no estamos ante un proindiviso.

   

CASO 5.- PARTICIÓN. ¿Es inscribible una escritura de protocolización de operaciones particionales realizadas por un contador partidor judicialmente nombrado en la que no comparece nadie, ni siquiera el contador partidor? Se incorporan a la escritura el cuaderno particional, el testimonio del auto de aprobación de las operaciones particionales y el oficio remitido a la notaría para la protocolización de las operaciones particionales.

Una parte de los asistentes señalaronn que al haber sido ordenado directamente por el Juez, valdría la protocolización de las operaciones particionales otorgadas de oficio por el Notario autorizante de la misma, pero la mayoría de los asistentes establecieron la necesidad de la comparecencia o bien del Juez o bien del contador partidor designado judicialmente.

   

CASO 6.- INTERÉS LEGÍTIMO EN PUBLICIDAD. Tengo unas solicitudes de nota de FLOTI en las que aparece como solicitante "El País S.L", y el interés alegado es la investigación jurídico-económica.

¿Puedo denegar por entender que un periódico no puede tener otro interés que el de investigación periodística, por mucho que alegue interés jurídico económico? El "investigado" es un político.

El tema me preocupa porque por otra parte está llamando un periodista preguntando si puede pedir certificación de una finca en la que conste el precio y ya le he dicho que no se la voy a dar, que no tiene interés legítimo.

En cuanto a la certificación se negó la expedición de la certificación con el señalamiento del precio por ser un dato protegido por la ley.

Es un conflicto entre el derecho a la información y la ley de protección de datos. La DGRN dice, como criterio general, que la información debe responder a los fines del Registro como institución. Si se trata de información relativa a personas jurídicas no hay problema, no hay derecho a la intimidad que proteger. Pero si se trata de personas físicas hay que delimitar. Debe distinguirse entre particulares y personajes públicos.

En este último caso el derecho a la información tiene prevalencia pero en todo caso deben eliminarse los datos sensibles. Se puede dar la nota pero omitiendo en cuanto al titular el estado civil y el domicilio y en cuanto al bien, la situación concreta de la finca y el precio, pero sí pueden darse los metros cuadrados y número de plantas de la casa y las cargas. Sobre el tema ver RRDGRN de 14/09/2012, 24/01/2013, y 30/05/2014.

   

Madrid, 16 diciembre 2015

 

Sonia Morato González (ponente)

Ana Solchaga López de Silanes

Marta Cavero Gómez

José Ángel Gutiérrez García

Carlos Ballugera Gómez


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