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Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 16 de marzo de 2016.

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL


MADRID, 16/03/16

  

CASO 1.- HIPOTECA: AMPLIACIÓN. En el Registro consta inscrita una hipoteca a favor del BBVA que garantiza además del principal del préstamo: a) intereses ordinarios al tipo del 12%  limitándose a una cantidad máxima a efectos hipotecarios (si se hace el cálculo resulta que se garantiza una anualidad); b) Intereses de demora al tipo del 19% limitándose también a una cantidad máxima a efectos hipotecarios ( si se hace el cálculo salen tres anualidades al tipo del 12%, que es el tipo máximo de interés ordinario, en total un 36% del capital); y un 17% del capital para costas y gastos judiciales, y un 3%  del capital para otros gastos.

Esta hipoteca posteriormente fue objeto de ampliación y modificación. Como consecuencia de la ampliación del importe del préstamo se amplió la responsabilidad hipotecaria, señalando la cantidad por cada concepto que correspondía a la ampliación y la cantidad por cada concepto que correspondía a la responsabilidad total -inicial más ampliación-.

La hipoteca tanto por la cantidad ampliada como por la cantidad total (inicial más ampliación), garantizaba las mismas anualidades a los mismos tipos de interés, y por costas y gastos judiciales y otros gastos, se aplicaba a todo el mismo porcentaje, un 17% y un 3% del capital, respectivamente.

Ahora amplían nuevamente el importe del préstamo. Al modificar la responsabilidad como consecuencia de la ampliación referida, garantizan por la cantidad ampliada: intereses ordinarios al 6%, limitándose a una cantidad máxima a efectos hipotecarios (si se hace el cálculo es una anualidad); intereses de demora al 19%, limitándose a una cantidad máxima a efectos hipotecarios (si se hace el cálculo salen dos años al 19%); y para costas y gastos judiciales y otros gastos, un 10% y un 2% del capital ampliado, respectivamente. Sin embargo, al fijar la responsabilidad total -inicial más ampliación- se han limitado a sumar la responsabilidad derivada de la ampliación por cada concepto con la que garantizaba la hipoteca antes de la nueva ampliación por cada concepto. Es decir, no han novado la hipoteca que ya estaba constituida. Así por ejemplo, respecto de los intereses ordinarios la cantidad garantizada total es la de un año al tipo del 12% respecto de la cantidad que ya figuraba en el Registro más un año al tipo del 6ª por la cantidad ampliada; respecto de los intereses de demora, aunque el tipo sea el mismo -19%.-, la cantidad garantizada es de tres años al 12% (un 36 %) respecto de la cantidad que ya figuraba en el registro y de dos años al 19% respecto de la cantidad ampliada. Y respecto de las costas y gastos, después de señalar que la cantidad garantizada por la cantidad ampliada es del 10% y 2%, respectivamente, dan una cifra por la responsabilidad total conjunta por dichos conceptos que ni siquiera es la suma de la antigua responsabilidad más la nueva.

La ponente del caso entiende que si se amplía un préstamo y se nova toda la hipoteca que garantizaba ese préstamo, las cantidades totales por las que responde la hipoteca, por lo que se refiere a intereses ordinarios y de demora, y número de anualidades garantizadas tiene que ser uniforme, puesto que es una única hipoteca, no dos hipotecas distintas. Respecto de las costas y gastos entiendo que pueden señalar la cantidad que quieran, pero si antes se referían a un porcentaje del principal y ahora fijan un porcentaje distinto para la cantidad ampliada se pregunta si también tendrían que modificar la cantidad total garantizadas por la hipoteca por dichos conceptos.

Se acuerda que no puede inscribirse tal como está en la escritura en cuanto a los intereses ordinarios y costas y gastos. El pago de las citadas cuotas es unitario por todo el préstamo garantizado por la hipoteca. Nada se dice de imputación proporcional del pago de las cuotas. Además existe confusión en cuanto a si se ha querido o no reducir el tipo máximo por intereses ordinarios del 12% anual al 6% anual. Se denegaría basándose en el principio de especialidad o determinación.

En lo que respecta a los intereses de demora, como se mantiene el máximo del 19% anual –aquí lo que entraría es el tema de la calificación por abusividad-, no habría obstáculo en sumar las cantidades alzadas.

A la conclusión contraria habría que llegar en lo relativo a las cantidades garantizadas por costas y gastos pues si se determina en relación a un porcentaje respecto del principal debe ser el mismo por las mismas razones que en el caso de los intereses ordinarios.

   

CASO 2.- HIPOTECAS. TRANSPARENCIA. ¿Es defecto en un préstamo hipotecario concedido a un consumidor -es para compra de vivienda habitual-, que no venga la FIPER en la escritura?

La mayoría entiende que no, considerando que es una documentación de los tratos preliminares. Alguno pide que al menos el Notario diga que se han cumplido los requisitos legales de información y transparencia.

Se destaca, en contraste con ello, la gran capacidad de calificación que se atribuye al Registrador cuando se trata de préstamos concedidos al amparo de la ley 2/2009. En este caso debe calificarse que no se produzcan contradicciones con la oferta vinculante. Su ausencia o divergencia implican falta de transparencia y, por tanto, de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal supremo, abusividad[1].

   

CASO 3.- EMBARGO: SOCIEDAD DE GANANCIALES EN LIQUIDACIÓN. Una finca está inscrita a favor de unos esposos con carácter ganancial. En inscripción posterior a la compra se hizo constar que había recaído sentencia de separación con aprobación de medidas provisionales, entre las que constaba declarar disuelta la sociedad legal de gananciales, cuya liquidación podría llevarse a cabo en ejecución de sentencia. No consta en el Registro la liquidación de la sociedad de gananciales que existió entre dichos esposos.

Se presentó mandamiento de embargo de la finca en procedimiento seguido sólo contra el esposo. Se suspendió el despacho por no haberse demandado a ambos cónyuges (cfr. artículo 144.4, párrafo primero del Reglamento Hipotecario).

Ahora traen otro mandamiento dictado en el mismo procedimiento, seguido sólo contra el esposo, en el que se inserta decreto por el que se dispone el embargo “sobre la cuota global que corresponde al ejecutado X en la masa patrimonial de bienes que forman la sociedad ganancial, que aún no ha sido liquidada por la “ex mujer” del ejecutado doña Y, sobre la finca…” La duda es si, aun así, debe notificarse el embargo a la esposa.

Las numerosas Resoluciones que admiten el embargo de la cuota global afirman: “embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación 'sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor' (cfr. artículo 166.1, in fine, del Reglamento Hipotecario)”.

Mayoritariamente se considera que no es necesario. No se está embargando la totalidad de la finca sino solo la cuota que vaya a corresponder al deudor. Ya no hay que notificar para que el no deudor ejercite la facultad que le otorga el 1373 del Código Civil como cuando ésta está vigente la sociedad de gananciales ni tiene que ser demandado o notificado el otro cónyuge pues no le va a afectar. Se dice que no tiene esta anotación una utilidad clara pues deja de tener objeto si la finca se adjudica al no deudor, pero puede servir para forzar la liquidación de los gananciales. No obstante, se recuerda la RDGRN de 5 julio 2013 que hace hincapié en que la esposa ha sido notificada en un supuesto semejante.

   

Madrid, 16 marzo 2016

 

Marta Cavero Gómez (ponente)

Sonia Morato González

Ana Solchaga López de Silanes

Carlos Ballugera Gómez



[1] Con posterioridad se ha publicado resolución DGRN 9 marzo 2016 de la que resulta la obligación del registrador de comprobar que se han cumplido los requisitos de información previa al contrato como son la entrega de la FIPER y de la oferta vinculante.


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