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Calificación Registral de las cláusulas de vencimiento anticipado. Res DGRN 3 octubre 2014. Por Carlos Ballugera Gómez

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO (Reseña de las Resoluciones de 3 de octubre de 2014)    

Fuente: notariosyregistradores.com

  

Foto Carlos Ballugera Gómez

Carlos Ballugera Gómez,

Registrador de la Propiedad y Doctor en Derecho.

@BallugeraCarlos

ÍNDICE DE ESTE RESUMEN:

El caso.-

Calificación y recurso.-

Fundamentos jurídicos

Desestimación del primer motivo de impugnación.-

Desestimación parcial del segundo motivo de impugnación.-

Validez de la cláusula de vencimiento anticipado y sus límites

Cláusulas concretas de vencimiento anticipado

Cláusulas de vencimiento anticipado cuya suspensión se confirma

1.- cambio adverso de la solvencia del deudor

2.- embargo contra el hipotecante. Rechazo de argumento

3.- hechos adversos no comunicados, incumplimientos de terceros, insolvencia, embargos

4.- incumplimientos distintos al impago o de otras obligaciones

5.- falta de trascendencia real del vencimiento anticipado por cambio de la composición accionarial del deudor

6.- vencimiento anticipado por menoscabo de garantías

7.- informe al arbitrio del acreedor

8.- falta de inscripción en plazo de prenda sin desplazamiento

Cláusulas de vencimiento anticipado cuya suspensión se revoca

1.- cese de la actividad empresarial

2.- trascendencia real del vencimiento anticipado por suministro de información inexacta

3.- vencimiento anticipado por impago de tributos y gastos preferentes a la hipoteca

   

  

Resolución de 3 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Rubí n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria

Resolución de 3 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Terrassa n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria.

       

   

EL CASO.-

1. En el marco del proceso de refinanciación de la deuda bancaria de una sociedad inmobiliaria, se trata de dirimir si es posible la inscripción de las causas de vencimiento anticipado de la estipulación 15 del contrato de crédito sindicado objetadas en su calificación por el registrador, así como los pactos de las letras b) y e) de la estipulación 8.10 de la escritura de constitución de hipoteca.

   

CALIFICACIÓN Y RECURSO.-

El registrador considera no inscribibles diversas causas de vencimiento anticipado de las de la estipulación 15 del contrato de crédito sindicado, así como los pactos de las letras b) y e) de la estipulación 8.10 de la escritura calificada y suspende la inscripción de [toda] la hipoteca por faltar la solicitud de inscripción, habida cuenta que no se ha prestado consentimiento para la inscripción parcial con exclusión de las cláusulas de vencimiento anticipado de la cláusula 15.

 El recurrente, objeta la calificación por dos motivos: en primer lugar entiende que el registrador se ha extralimitado en su función calificadora por cuanto, para valorar las cláusulas de vencimiento anticipado habría utilizado conceptos jurídicos indeterminados, infringiendo así la doctrina DGRN (cfr. Resolución de 1 octubre 2010) y del TS (cfr. Sentencia de 9 mayo 2013). El segundo motivo de impugnación del recurrente se apoya en que las estipulaciones y pactos cuestionados son válidos e inscribibles.

   

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

DESESTIMACIÓN DEL PRIMER MOTIVO DE IMPUGNACIÓN.-

INTERPRETACIÓN SISTEMÁTICA DEL ART. 12 LH

2. Antes de entrar en el análisis de las cláusulas concretas, procede aclarar los cánones de interpretación del art. 12.II LH, en el sentido de que debe prevalecer sobre la interpretación aislada de dicho precepto, el canon de interpretación sistemática. Partiendo de esta interpretación sistemática, lo relevante, es que no excluye la calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras.

APLICACIÓN A LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO DE LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

Lo que en todo caso resulta del precepto, al incluir dichas cláusulas en la inscripción del derecho real de hipoteca como objeto de inscripción dentro del contenido de la misma, es la aplicación a las mismas de los efectos de toda inscripción, una vez que hayan sido inscritas en el Registro, como son la legitimación registral, la salvaguarda del asiento por los tribunales, la fe pública registral, la preferencia y rango registral y la inscripción constitutiva propia de la hipoteca y de su total contenido inscrito, lo que requiere precisamente el requisito de la calificación registral conforme al principio de legalidad, sin perjuicio de las particularidades de dicha calificación en este concreto ámbito.

FORMA DE CONSIGNAR EN LA INSCRIPCIÓN LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO: LITERALIDAD

también resultan del art. 12.II LH las especialidades respecto a la forma de consignar en la inscripción el contenido de cláusulas a que el mismo se refiere, que guardan estrecha relación e identidad con la forma de consignación registral de las condiciones suspensivas y resolutorias que establece la regla 6.ª del art. 51 RH, la cual, frente a la regla general de consignación registral de la «extensión circunstanciada» del contenido de los derechos reales, en dichos supuestos de condiciones suspensivas y resolutorias, prevé la «copia literal» de las mismas en la inscripción del derecho real de que se trate, lo que el art. 12.II LH aplica igualmente a las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras, lo cual obedece a la necesidad de claridad y transparencia por la especial complejidad y trascendencia de este tipo de cláusulas, pero sin que pueda confundirse la forma concreta de redacción del asiento desde el punto de vista formal respecto a dichas condiciones y cláusulas, con el alcance sustantivo que tiene la inscripción en nuestro sistema, que en ningún caso es de mera publicidad noticia o de transcripción.

CAPACIDAD DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR LA VALIDEZ DE LA CLÁUSULA

3. [...] la necesidad de interpretación sistemática resulta de la STS 13 septiembre 2013 que dice que «No obstante, el artículo 3, apartado 1, del Código Civil, al referirse al contexto de las normas, también impone buscar el sentido de ellas de acuerdo con el conocido canon hermenéutico de la totalidad, pues manda al intérprete que se sirva de la recíproca iluminación que ofrecen las demás normas del propio sistema».

Dicha Sentencia entiende, además, que el art. 12 LH, por más que merezca la consideración de básico sobre la materia, no es el único a ella referido. Así, los arts. 2 y 18 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo y los apartados 1 de los arts. 552 y 695 LEC. «En general, las normas de protección de los consumidores y las exigencias de su interpretación conforme a la legislación europea, contienen una llamada al referido elemento sistemático de interpretación».

La propia Sentencia destaca la necesidad de calificar los actos nulos diciendo «finalmente, no hay que olvidar las consecuencias que se derivan de los que nuestra doctrina ha venido denominando actos nulos «apud acta», las cuales se imponen de una manera inmediata, entre ellas, la de mandar que los funcionarios se nieguen a prestar su colaboración profesional a los títulos jurídicos que sean evidentemente nulos». Finalmente, la Sentencia acepta la doctrina de este Centro Directivo en resoluciones posteriores a la que motivó el recurso de casación, como la de 16 agosto 2011.

CAPACIDAD DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR LA INISCRIBILIDAD DE LA CLÁUSULA VÁLIDA

4. Otra STS de gran relevancia en la interpretación del art. 12.II LH es la de 16 diciembre 2009. Debe tomarse en especial consideración la distinción que la Sentencia hace, en relación con la prohibición de arrendar que se contenía como causa de vencimiento anticipado, entendió que dicha cláusula, por la prohibición de disponer que implica, «no sólo no es inscribible sino que no es válida». En relación con esta diferenciación entre lo no inscribible y lo no válido en materia de cláusulas de vencimiento anticipado, que resulta de la propia sentencia, debe concluirse que, aun en el supuesto de que una cláusula fuera válida podría no ser inscribible si resulta prohibida por la legislación hipotecaria, que es precisamente lo que sucede tratándose de las prohibiciones de disponer.

Y a propósito de dicha distinción, también conviene incidir en el carácter que tiene la calificación negativa por razón de invalidez de la cláusula, pues con ella de lo que se trata no es de hacer una declaración de nulidad que corresponde a los tribunales, sino que, conforme resulta del art. 101.1º RH en relación con el art. 18.1.º LH, «la calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitad, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del Juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento».

En todo caso, queda claro a la vista de esta Sentencia y de la anterior, que la calificación registral puede versar sobre la validez de las cláusulas, en los términos señalados por la Sentencia de 13 septiembre 2013, o sobre la no inscribibilidad de las cláusulas [válidas], por no cumplirse los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria, a la que se refiere la Sentencia de 16 marzo 2009.

CALIFICACIÓN DEL REQUISITO DE DETERMINACIÓN

5. Otra STS relevante es la de 27 mayo 2009, que trata del requisito de determinación que es de exigencia ineludible para la eficacia del derecho real de que se trate. Y aunque se refiere a los requisitos de determinación del derecho real de vuelo, su doctrina es igualmente aplicable, según la propia Sentencia, a los demás derechos reales.

La doctrina de esta Sentencia tiene aplicación en aquellos aspectos de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras que no cumplen los requisitos de determinación por producirse en forma indeterminada, genérica o ambigua, según será objeto de análisis más adelante.

CAPACIDAD DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR LAS CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

6. Comenzando ahora por el primero de los motivos de impugnación a la calificación deducidos en el escrito de interposición [el registrador se ha extralimitado en el ejercicio de su función calificadora por cuanto, para valorar las cláusulas de vencimiento anticipado habría utilizado conceptos jurídicos indeterminados], dicho motivo debe ser desestimado [...] [según STC 18 diciembre 1981, la contradicción y defensa del deudor están garantizados no sólo por el declarativo ordinario sino por el procedimiento registral, que incluye –decimos nosotros- la calificación previa de las estipulaciones inscritas].

Las cuestiones relativas al ámbito de la calificación del registrador respecto a las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras de los préstamos hipotecarios deben resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo [...] Como afirmaban las Resoluciones de 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013 y, según el Preámbulo de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de reforma de la Ley hipotecaria (apartado VII, párrafo cuarto), la reforma del art. 12 LH, dirigida a impulsar el mercado de préstamos hipotecarios, tiene por objeto evitar calificación registrales discordantes en la contratación en masa, pero sin excluir la calificación del registrador.

En este punto, es necesario partir de la capital sentencia del Tribunal Supremo de 16 diciembre 2009, que confirmó la necesidad de proceder a su calificación, pues únicamente es posible excluir la inscripción de unas y no otras si previamente se examinan todas y se suspende o deniega, motivándolo oportunamente, la inscripción de aquéllas que no proceda. En concordancia con dicha Sentencia, la resolución de 8 junio 2011 había entendido que el registrador ha de calificar la procedencia o no de inscripción de las cláusulas de vencimiento anticipado conforme a los criterios de dicha Sentencia, puntualizando las razones en que se funda su nota, sin que basten alegaciones meramente genéricas.

CALIFICACIÓN REGISTRAL Y JURISPRUDENCIA EUROPEA

Una conclusión que se refuerza con la jurisprudencia comunitaria en materia de protección de consumidores y usuarios. Según la Sentencia Von Colson, la obligación de los Estados miembros, derivada de una Directiva, de conseguir el resultado previsto por la misma, así como su deber de adoptar todas las medidas generales o particulares necesarias para asegurar la ejecución de esta obligación, comprende a todas las autoridades de los Estados miembros, autoridades entre las que deben incluirse tanto notarios como registradores. La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, exige expresamente de los Estados miembros la disposición de «medios adecuados y eficaces» para que cese el uso de cláusulas abusivas.

En la misma línea, STJUE de 4 junio 2009 declaró que «el artículo 6, apartado 1, de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que una cláusula contractual abusiva no vincula al consumidor y que, a este respecto, no es necesario que aquél haya impugnado previamente con éxito tal cláusula». De nuevo ha ratificado el TJUE este criterio en su Sentencia de 14 junio 2012, indicando que la depuración por el juez de la cláusula abusiva debía realizarse incluso de oficio.

La jurisprudencia de la Corte de Luxemburgo excluye la posibilidad de entender que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas que sanciona el art. 83.1 TRLGDCU, requiera de una previa declaración judicial. La nulidad de pleno derecho –en este supuesto y en los demás– actúa «ope legis» o por ministerio de la ley y, en consecuencia, como ha destacado la doctrina, las cláusulas afectadas por tal nulidad han de tenerse «por no puestas» tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y, en consecuencia, también en el registral [...]

Coherentemente con estos imperativos, el TS, en la Sentencia de 16 diciembre 2009 reitera el papel activo del registrador en presencia de una cláusula nula, al confirmar la entidad propia de la actividad registral respecto de la judicial, y diferenciar entre no inscribilidad y nulidad de una cláusula.

EL VENCIMIENTO ANTICIPADO TIENE TRASCENDENCIA REAL

[...] En la medida en que el pacto de vencimiento anticipado habilite el ejercicio de la acción hipotecaria tiene transcendencia real. Si el plazo de duración de la obligación garantizada tiene transcendencia real (y así es sin duda pues es un dato que ha de reflejar la inscripción según el art. 12.I LH) y, a su vez, el vencimiento anticipado decide inevitablemente la duración de la obligación garantizada posibilitando el ejercicio de la acción hipotecaria, es evidente que tales cláusulas tienen transcendencia real [...] Esto demuestra que no es correcta la interpretación que atribuye carácter de pactos de transcendencia real a los aludidos en el art. 12.I y carácter meramente personal u obligacional a los del párrafo segundo, como se ha entendido en algún momento (incluso por este Centro Directivo) [...] Aclarado lo cual queda confirmado también que del art. 12 LH no resulta una proscripción de calificación de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás financieras, sino todo lo contrario.

[...] el registrador podrá calificar las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, podrá rechazar la inscripción de una cláusula, desde luego cuando su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador, así como, obviamente, en aquellos otros casos en que sin concurrir dicha abusividad adolezca de nulidad por ser contraria a una norma imperativa o prohibitiva.

Una interpretación diferente supondría, la exclusión de estas cláusulas, de las presunciones registrales de validez del contenido de los asientos [...] No resulta exagerado afirmar que la eliminación del control registral en el ámbito de los contratos de consumo [...] unido a la posibilidad de promover la ejecución hipotecaria con base en dichas cláusulas, atentaría claramente contra [la exigencia de que el ordenamiento interno no haga imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos conferidos por el ordenamiento jurídico comunitario –principio de efectividad-]. A su vez, la doctrina DGRN ha quedado ratificada por la STS de 13 septiembre 2013.

[...] el registrador ha de calificar la procedencia o no de inscripción de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios conforme a los criterios STS 16 diciembre 2009 [...] y también en aquellos otros casos en que sin concurrir abusividad adolezca la cláusula de nulidad por ser contraria a una norma imperativa o prohibitiva, y por tanto no sólo cuando el préstamo u operación hipotecaria concreta quede sometida al ámbito de la legislación de defensa de los consumidores y usuarios. Una cosa es que el art. 12 LH haya de ser interpretado a la luz del criterio hermenéutico de la sistemática de la norma y que, en consecuencia, haya de tomarse en consideración dicha legislación tuitiva de los consumidores, y otra distinta es que, como erróneamente parece entender el recurrente, una vez fijado dicho sentido una vez agotada la actividad interpretativa, pretenda reducirse el ámbito de aplicación material del precepto a los contratos en que una de las partes contratantes responda al concepto legal de consumidor. Cuestión que, por tanto, no es preciso prejuzgar ahora en relación con la sociedad acreditada a que se refiere el presente expediente, dado que el registrador no fundamenta su calificación en la legislación de protección de consumidores [...] ni toda infracción legal permite considerar la cláusula transgresora como abusiva, ni la legislación de defensa de los consumidores y usuarios constituye el único canon normativo cuya infracción determina su exclusión de la publicidad registral, de acuerdo con el principio general de legalidad que rige en nuestro ordenamiento constitucional y registral.

LÍMITES A LA CALIFICACIÓN, COINCIDENCIA DE PRINCIPIOS CONSUMERISTAS Y CLÁSICOS

7. Afirma el recurrente que la calificación combatida en su recurso no respeta los límites que a la calificación de las cláusulas de vencimiento señaló la Resolución de 11 enero 2011 [...] Pero estas limitaciones no son aplicables al presente supuesto. En primer lugar, porque en la calificación debatida el registrador aplica preceptos de Derecho positivo y principios generales del Derecho concretos y bien definidos, y no conceptos jurídicos indeterminados. En segundo lugar, porque la ininscribilidad de las cláusulas a que se refiere dicha calificación negativa no se basa en su carácter abusivo, que es el ámbito concreto en el que este Centro Directivo ha afirmado las limitaciones antes examinadas. En tercer lugar, porque no debe olvidarse que, como ha señalado la doctrina más autorizada en la materia, en buena parte los principios del moderno Derecho del consumo se superponen y coinciden en su esencia y criterios inspiradores con los principios y normas comunes del Derecho civil contractual e hipotecario. Los principios consumeristas se localizaban ya en estado gestante en los clásicos principios e instituciones del Derecho contractual, tales como el deber de comportarse de buena fe, la proscripción del abuso del derecho, la equivalencia de las prestaciones, la prohibición de enriquecimiento injusto, el sistema de la atribución objetiva de la carga de la prueba, la proscripción de las limitaciones a la libre circulación de los bienes, o de la resolución del contrato de forma discrecional por una de las partes contratantes, etc. Y ello no solo como valores abstractos inmanentes en el ordenamiento, sino incluso bajo una clara formulación positiva, tanto en el Código Civil como en la Ley Hipotecaria. Coincidencias que no deben sorprender pues el Derecho del consumo no constituye una disciplina autónoma, sino que se integra en la propia regulación civil o mercantil de que se trate. Como ha afirmado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 18 marzo 1995, la LGDCU no es excluyente ni acaparadora de la protección de los derechos de estos, declarando en su art. 7 la primacía de los preceptos sustantivos civiles y mercantiles aplicables al caso. En cuarto lugar, las limitaciones citadas están sujetas, al límite impuesto por su propia finalidad, esto es, favorecer la uniformidad de los contratos en masa, condición que obviamente no concurre en el contrato de sindicación de créditos y de constitución de hipoteca inmobiliaria objeto del presente expediente, en el que el mismo recurrente afirma que el contrato fue negociado individualmente con la empresa inmobiliaria, negando por ello mismo que estemos en presencia de un contrato de adhesión ni sometido a la legislación con consumidores y usuarios.

Finalmente, no se puede obviar que el presente caso tiene como claro precedente la Resolución de 8 junio 2011, que ofrece un evidente paralelismo con el supuesto de hecho de este expediente, en cuya Resolución DGRN aplicó el art. 12 LH al citado supuesto, entrando a calificar las cláusulas de vencimiento anticipado cuya inscripción se denegó por el registrador, sin cuestionar la competencia de éste para realizar tal calificación ni imputarle limitaciones funcionales inexistentes.

CARACTERÍSTICAS PECULIARES DEL CONTRATO CALIFICADO

Por tanto, este primer motivo de impugnación ha de ser desestimado, lo que aboca al examen de las concretas cláusulas cuya inscripción se rechaza. Ahora bien, teniendo en cuenta que las causas de vencimiento anticipado constituyen supuestos de resolución contractual derivados de incumplimientos prestacionales (que han de ser graves y referidos al objeto principal del contrato), y teniendo en cuenta también la moderna jurisprudencia sobre los denominados incumplimientos esenciales [...] debemos previamente profundizar en las características concretas de la singular operación jurídica examinada.

Retengamos de ellas a los efectos de valorar la admisibilidad e inscribilidad de los pactos de vencimiento anticipado objeto de debate, que estamos en presencia de un negocio jurídico que responde a un propósito unitario consistente en organizar jurídicamente esa pluralidad con un nexo causal común: facilitar el saneamiento financiero del deudor y evitar la declaración de concurso.

       

DESESTIMACIÓN PARCIAL DEL SEGUNDO MOTIVO DE IMPUGNACIÓN.-

La DGRN empieza el análisis del recurso con la alegación del recurrente de que todas o algunas de las cláusulas recurridas han sido inscritas en otros dos Registros, contestando que el registrador al calificar no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones de otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación.

  

VALIDEZ DE LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO Y SUS LÍMITES

La jurisprudencia TS ha sancionado la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios, así como el carácter dispositivo del art. 1129 CC, cuyos supuestos pueden ser ampliados al amparo de la autonomía de la voluntad de las partes.

Lo que no quiere decir que dichas cláusulas sean válidas en todo caso y circunstancia, sino que lo serán en la medida en que no sean contrarias «a la ley, a la moral y al orden público». [...] La propia jurisprudencia ha perfilado estos límites [...] así la STS de 12 diciembre 2008 [...] En el mismo sentido la DGRN ha afirmado en Resolución de 8 junio 2011 que el hecho de que el art. 1129 CC tenga carácter dispositivo «no significa que el incumplimiento de cualquier obligación pueda determinar el vencimiento de la obligación principal [...] la Sentencia de 12 diciembre 2009 establece que es desproporcionada aquella cláusula que atribuye carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse en cada caso particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida. Y es doctrina legal reiterada que solo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes». En la misma Resolución de 8 junio 2011 se condensan algunos de los criterios que más comúnmente, pueden cuestionar la admisibilidad y validez de las cláusulas de vencimiento anticipado [...]

   

CLÁUSULAS CONCRETAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

En el caso de la suspensión de los apartados e), h), i) y l) de la cláusula 15 del crédito sindicado, el fundamento jurídico es el mismo, a saber, suspensión «por indeterminación (art. 1256 CC), por carecer de trascendencia real y porque constituida una hipoteca se refieren a eventualidades que no afectan a esta y no pueden producir su vencimiento anticipado (art. 1129 CC)».

     

CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO CUYA SUSPENSIÓN SE CONFIRMA

1.- CAMBIO ADVERSO DE LA SOLVENCIA DEL DEUDOR

10. En concreto, respecto de la causa de vencimiento prevista en la letra e) de la cláusula 15 del crédito sindicado [que establece el vencimiento anticipado «si se produjera un cambio significativamente adverso en la situación financiera de cualquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa que pudiera deteriorar gravemente su capacidad para hacer frente a las obligaciones derivadas del presente Contrato o de los restantes Contratos de Financiación (excepto de los Nuevos Contratos Bilaterales)»] resulta evidente tanto su indeterminación como su ajenidad a la obligación garantizada y, por tanto, su extralimitación respecto de lo permitido por los arts. 1256 y 1129 CC, dejando el contrato en cuanto a su plazo, al arbitrio del titular de la hipoteca, en contra del art. 1256 CC.

En nuestro ordenamiento el propietario puede disponer de sus bienes, y constituir gravámenes sobre ellos, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes [...] Estos límites alcanzan especial significación en relación con la hipoteca, pues se imponen en defensa del deudor y en aras de la facilidad de tráfico jurídico inmobiliario, del crédito territorial y, en definitiva, del orden público económico. Ahora bien, precisamente [...] el principio de especialidad que impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse, es el que, tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado [...] exige, como regla general, la precisa determinación de la obligación a la que sirve. Y por ello el plazo de duración de la obligación garantizada constituye un dato definidor esencial de la propia obligación o crédito hipotecario de forma que del mismo modo que no es admisible una hipoteca que garantice una obligación sin plazo, también lo ha de ser aquella otra en que el plazo inicialmente determinado, quede completamente desdibujado al quedar sometido a una previsión de vencimiento anticipado en función de circunstancias que no queden, a su vez, determinadas de forma concreta y objetiva.

Pero, además, se trata de una circunstancia (la prevista como desencadenante del vencimiento anticipado) que es, al menos en parte, ajena a las obligaciones garantizadas por la hipoteca, pues se refiere no sólo a «las obligaciones derivadas del presente contrato», sino también a las derivadas de otros e incumplidas por el deudor y por otras empresas del grupo.

Las Resoluciones de este Centro Directivo citadas por el recurrente en defensa de la causa de vencimiento anticipado ahora examinada sobre la acción de devastación se refieren a un supuesto distinto (disminución del valor del bien dado en garantía) al ahora previsto (disminución de la solvencia de los deudores), que no es extrapolable a éste.

Así se desprende también de la Resolución de 8 junio 2011 que, excluyó la admisibilidad como causa de vencimiento anticipado de la iniciación de procedimientos judiciales contra bienes del deudor [...] Por consiguiente, no se trata de excluir que la Entidad Financiera mantenga las garantías adecuadas, sino de evitar que cualquier incidencia negativa en el patrimonio del prestatario, efectiva o eventual, pueda servir de excusa al profesional –predisponente– para ejercitar la facultad resolutoria contractual».

Además, tal y como se afirmaba en la Resolución de 8 junio 2011, también en este caso ha de señalarse que, concurrentemente con lo anterior, tal pacto, además de ser ajeno, como se ha dicho, al crédito garantizado, su efectividad no disminuye la garantía real y la preferencia de la hipoteca y, desde este punto de vista es contrario a los arts. 131 y 133 LH y 61.3 de la Ley 22/2003, Concursal.

2.- EMBARGO CONTRA EL HIPOTECANTE

La confirmación de la calificación del registrador debe extenderse igualmente y por sus propios fundamentos a la suspensión de la letra b) de la estipulación 8.10, en el que se establece como causa de vencimiento anticipado el hecho de que «el patrimonio de la Acreditada y/o de los Hipotecantes resulte, por cualquier causa que sea, embargado». Se trata de una causa de vencimiento anticipado que ya había rechazado la DGRN y también por la STS de 16 diciembre 2009, que considera que la cláusula es productora de un manifiesto desequilibrio contractual.

 [Se añade más adelante sobre lo mismo que:] 17 [...] el embargo de bienes o derechos pertenecientes al patrimonio del deudor, incluida las propias fincas hipotecadas, no constituye ningún menoscabo de la garantía en que la hipoteca consiste, por lo que no concurre justa causa que justifique la posibilidad de su vencimiento anticipado.

RECHAZO DE ARGUMENTO

En lo que no cabe confirmar la calificación del registrador, es en la falta de transcendencia real de las cláusulas de vencimiento anticipado, pues dichas cláusulas sí tienen dicha transcendencia y eficacia «erga omnes» en la medida en que se inscriban. Pero esta apreciación la corrige el registrador en su informe al precisar que dicha falta de transcendencia real no es causa sino efecto de su falta de inscripción como consecuencia de su suspensión por los motivos ahora confirmados. [El cross default o vencimiento cruzado es lícito en el préstamo, pero es indiferente para la hipoteca, por lo que no tiene transcendencia real]

3.- HECHOS ADVERSOS NO COMUNICADOS, INCUMPLIMIENTOS DE TERCEROS, INSOLVENCIA, EMBARGOS

11. Lo dicho anteriormente resulta aplicable igualmente a la letra h) de la cláusula 15 que establece como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que «se produjese un cambio material adverso» [concepto que se define en el contrato de crédito sindicado del siguiente modo: «que no se haya producido ningún hecho o circunstancia de las Obligadas o de cualquier otra sociedad del Grupo Copcisa que no hubiera sido comunicado a las Acreditantes y que afecte a la capacidad de las Obligadas para cumplir sus obligaciones en virtud del presente contrato, en el sentido de que de haber sido comunicado dicho hecho, hubiera podido alterar sustancialmente y de forma adversa la decisión del Acreditante de prestar fondos a la Acreditada según lo previsto en el contrato»], cuya inscripción debe rechazarse por los mismos motivos antes expresado, y también a la letra l) de la misma cláusula [«si cualquiera de las Obligadas: (i) resultaran obligadas, en virtud de resolución judicial o laudo arbitral firme, a satisfacer a terceros cantidades que conjuntamente excedan de 2.000.000 de euros; (ii) dejaran de atender de forma generalizada las obligaciones corrientes con sus acreedores; o (iii) sus acreedores embarguen bienes de cualquiera de las Obligadas»], dando aquí por reproducidas las consideraciones anteriores. Argumenta el recurso la defensa de esta causa de vencimiento anticipado mediante la Resolución de 8 junio 2011 en la que se aceptó la validez de la cláusula de vencimiento por incumplimiento del Plan de Desinversiones acordado con los acreedores por la deudora en el contexto del contrato de crédito sindicado allí estudiado. Pero olvida el recurrente que dicho Plan de Desinversión estaba incluido en el propio acuerdo de refinanciación global de la deuda bancaria del deudor, y por lo tanto directamente vinculado al propio crédito sindicado y a los acreedores que participaban en el mismo, supuesto como se ve muy distante del ahora contemplado, en que se eleva a categoría de incumplimiento resolutorio el relativo a obligaciones y acreedores ajenos al propio crédito sindicado que se garantiza con la hipoteca.

4.- INCUMPLIMIENTOS DISTINTOS AL IMPAGO O DE OTRAS OBLIGACIONES

13. Se recurre a continuación la suspensión de los apartados b), f) y o) de la cláusula 15 del crédito sindicado. Dichos apartados responden al siguiente tenor: «(b) si cualquiera de las Obligadas incumpliera cualquier obligación (distinta a la obligación de pago asumida por la Acreditada) de este Contrato»; (f) «si cualesquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa incumpliera (i) una obligación de pago ajena a los Contratos de Financiación por importe superior a los 300.000 euros, salvo que se estén llevando a cabo como demandante acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago; o (ii) incumpliera una o varias obligaciones de paso por un importe cumulativo superior a 2.000.000 euros, con independencia de que se estén llevando a cabo o no acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago de que se trate. Quedan excepcionadas aquellas obligaciones cuyo incumplimiento no llevara aparejado recurso frente a la Acreditada, las Garantes Personales bajo el Contrato Marco o las Obligadas que sean deudoras de obligaciones pecuniarias bajo cualquier Contrato de Financiación»; (o) «si se produjera algún incumplimiento de las obligaciones asumidas por cualesquiera de las sociedades del Grupo Copcisa en cualesquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o se produjera cualquier supuesto que pudiera dar lugar a la declaración de vencimiento anticipado de cualquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o de cualquier contrato relevante del que sean parte o en el que se hayan subrogado cualesquiera de las Obligadas». En los tres casos el fundamento jurídico de la calificación suspensiva es el mismo, se suspende su inscripción «por cuanto se refieren al cumplimiento de obligaciones distintas de las garantizadas por la hipoteca que no pueden producir el vencimiento anticipado de ésta, dado que, por el principio de accesoriedad, la hipoteca es accesoria de las obligaciones por ella garantizada (art. 1857 C.c.)».

El escrito del recurso en relación con la calificación de estos apartados de la cláusula 15 se limita a decir que «nos remitimos a las argumentaciones referidas en los apartados anteriores para rechazar tajantemente esta calificación», sin añadir razón alguna adicional que apoye su impugnación en estos extremos. Rebatidos los argumentos anteriores en los precedentes fundamentos, salvo el del apartado anterior, y constatado que las obligaciones referidas en estos apartados de la citada cláusula se refieren a obligaciones ajenas a las garantizadas por la hipoteca, no cabe sino desestimar el recurso también en relación con los mismos.

Por los mismos motivos ha de rechazarse la impugnación de la calificación suspensiva en relación con la letra b) de la cláusula 15 que establece «si cualquiera de las Obligadas incumpliera cualquier obligación (distinta a la obligación de pago asumida por la Acreditada) de este Contrato», que se califica negativamente por el mismo motivo de contradecir el art. 1857 CC, es decir, por infringir el principio de accesoriedad.

5.- FALTA DE TRASCENDENCIA REAL DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO POR CAMBIO DE LA COMPOSICIÓN ACCIONARIAL DEL DEUDOR

Se confirma la suspensión en el caso del supuesto previsto en la letra k) que pretende vincular el vencimiento anticipado de las obligaciones garantizadas con una modificación en la composición accionarial de las sociedades del «Grupo Copcisa», que evidentemente no debe adquirir eficacia frente a terceros por tratarse de una circunstancia completamente ajena a la hipoteca y al Registro, además de tratarse de una previsión que puede considerarse contraria a los principios de libertad de empresa, contratación y tráfico mercantil directamente relacionados con el principio de libertad de contratación que preside el art. 38 CE, debiendo confirmarse, pues, en este extremo la calificación.

6.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR MENOSCABO DE GARANTÍAS

15. La letra j) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado establece que como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que cualquiera de los Contratos de Garantía no fuese, o dejase de ser, una garantía real valida con rango preferente, sobre los bienes o derechos sobre los que recaiga, respecto de cualesquiera otros acreedores (excepto los preferentes por ministerio de la Ley), o surgieran cualesquiera circunstancias que impidan, puedan impedir, perjudiquen o dificulten la efectividad de cualquier garantía constituida bajo los mismos o el rango preferente de la misma. Y se deniega su inscripción en base al art. 1129 CC, en cuanto que no da oportunidad de completar la garantía y por cuanto no es admisible que la pérdida de rango o preferencia de otras garantías reales ajenas a la hipoteca provoque el vencimiento anticipado. Aun cuando este apartado es mencionado en el escrito de interposición, sin embargo en el desarrollo del recurso se omite toda argumentación o referencia específica al mismo, por lo que debería entenderse no recurrido, y la calificación debe ser confirmada por sus propios fundamentos.

7.- INFORME AL ARBITRIO DEL ACREEDOR

En cuanto a la letra n) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado, establece como causa de vencimiento la siguiente: «Si no se emitiera opinión sobre los estados financieros de cualquiera de las Obligadas por un auditor, cuando estas estuviesen obligadas a su nombramiento de conformidad con la normativa vigente, o si se hubiera emitido con salvedades de carácter relevante a juicio de las Acreditantes, o si no se emitieran las certificaciones individuales y consolidadas sobre cálculo de los Ratios Financieros exigidas, conforme a la Cláusula 13, o si no fueran entregadas a las Acreditantes dentro de los plazos fijados para ello en este Contrato». En este caso, la nota de calificación, recurrida «in totum», no suspende la inscripción de la cláusula en su totalidad, sino únicamente la locución «a juicio de los acreditantes», por contraria al art. 1256 CC. Calificación que por su propio fundamento, claro y nítido, debe ser confirmada sin necesidad de añadir nada a lo que se manifiesta como obvio. Alega el recurrente que este Centro Directivo admitió la inscripción de un supuesto de vencimiento anticipado muy similar al ahora examinado en la Resolución de 8 enero 2011 [...] Pero obsérvese que en la cláusula a que se refiere la citada Resolución no se incluye la frase ahora vetada por el registrador, por lo que tal precedente no abona la tesis impugnativa del recurrente en este punto.

8.- FALTA DE INSCRIPCIÓN EN PLAZO DE PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

16. El inciso final del supuesto recogido en la letra p) de la cláusula 15 establece el siguiente supuesto de vencimiento anticipado: «Si no se hubiesen inscrito Contratos de Garantía que consistan en hipotecas inmobiliarias en garantía del Crédito en los registros de la propiedad que corresponda en el plazo de cuatro meses desde que este Contrato haya adquirido eficacia y de tres meses en relación con la/s prenda/s sin desplazamiento de la posesión y las sucesivas actualizaciones de esta/s». El registrador suspende la inscripción del inciso final de dicha cláusula, referente al plazo de inscripción de las prendas sin desplazamiento, por cuanto la falta de inscripción de éstas es asunto ajeno a la hipoteca [...] Y también en este punto debe confirmarse la calificación recurrida. El recurrente no invoca más argumento en contra que una referencia a las limitaciones que afirma en las facultades de calificación de los registradores de este tipo de cláusulas y al carácter dispositivo del art. 1129 CC [...] Ciertamente no cabe apreciar que la inscripción fuera de determinado plazo de unos derechos de prenda sin desplazamiento o su ausencia de inscripción pueda afectar o menoscabar la eficacia de la garantía en que consiste la hipoteca. Y en todo caso [...] si se entendiese que la menoscaba, habría siempre que otorgar al deudor la posibilidad de completar la garantía, conforme al art. 1129 CC.

La citada causa de vencimiento anticipado no está muy alejada de la que la STS de 16 diciembre 2009 declaró desproporcionada una causa de vencimiento anticipado «cuando se deniegue la inscripción de la escritura en el registro de la propiedad por cualquier causa». En este caso, el registrador deniega el inciso de la cláusula referente a la inscripción de la prenda sin desplazamiento, siendo aplicable la doctrina de dicha Sentencia en el sentido de que «la cláusula no distingue a quien sea imputable la imposible constitución de la hipoteca» (en este caso la prenda sin desplazamiento), llegando a la conclusión de que no se puede hacer recaer exclusivamente en la parte prestataria esa falta de inscripción en el plazo que indica.

   

CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO CUYA SUSPENSIÓN SE REVOCA

1.- CESE DE LA ACTIVIDAD EMPRESARIAL

12. En relación con la letra i) de la cláusula 15, que establece que «si cualquiera de las Obligadas u otra sociedad del Grupo Copcisa cesase en su actividad empresarial o acordase su disolución o liquidación, salvo que se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la Cláusula 3.4.», ha sido calificado negativamente en la nota recurrida por los mismos motivos examinados en relación con las letras e) y h).

No obstante, esta causa de vencimiento anticipado tiene justificación si se relaciona con la especialidad del acuerdo de reestructuración del art. 71.bis Ley Concursal, que prevé que no sean rescindibles las garantías constituidas en ejecución de los acuerdos de refinanciación, cuando cumplan los requisitos del precepto. La cesación de la actividad profesional así como la disolución y liquidación son actos que afectan de modo directo «al plan de viabilidad que permita la continuidad de la actividad profesional o empresarial en el corto y medio plazo», a que se refiere dicho precepto, lo que justifica que las entidades acreedoras tengan interés legítimo en que dichos actos del deudor se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los contratos de financiación o autorizadas oportunamente conforme a la cláusula 3.4., tal como se pacta en la cláusula de vencimiento anticipado, por lo que dicha causa es inscribible, revocándose en este concreto punto la calificación del registrador [...] la causa de vencimiento anticipado tiene justificación en este caso siempre que se limite a supuestos de hecho como el aquí planteado, es decir, que se trate de hipotecas en ejecución de acuerdos de refinanciación con el deudor que cumplan los requisitos del art. 71.bis de la Ley Concursal y que hagan referencia a una causa de vencimiento anticipado en los términos que se hacen en la cláusula ahora discutida.

2.- TRASCENDENCIA REAL DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO POR SUMINISTRO DE INFORMACIÓN INEXACTA

14. Igualmente se suspende la inscripción de los pactos contenidos en las letras c), g) y k) de la cláusula 15, suspensión que se basa en que tales apartados «se refieren a circunstancias que no pueden tener trascendencia real ni afectar a terceros (artículos 1, 9, 12, 98 de la LH y artículos 51, 353 del RH)». Dichos apartados, en concreto, se refieren a lo siguiente: (c) «Si cualquiera de las declaraciones formales realizadas por las Obligadas en este Contrato (incluidas las Declaraciones y Garantías) o en los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales), ya sean referidas a la fecha en la que se realizaron o al momento en que dichas declaraciones se consideren repetidas, fuera falsa, incorrecta. inexacta (salvo que la falta de veracidad o exactitud no fuera sustancial) u omitiera información de carácter sustancial»; (g) «si, en cualquier momento durante la vigencia del presente Contrato, el Sr. D. B. C. M. dejará de ser el titular último del 100% del Grupo Copcisa, salvo transmisión de su participación a descendientes en primer grado de consanguinidad en línea recta, o sociedades íntegramente participadas por éste o estos, siempre y cuando además este/os adquirente/s se subrogase/n íntegramente en la position jurídica del Sr. D. B. C. M. en el Contrato entre Socios»; (k) «si se comprobase la falsedad de los datos y documentos aportados por o por cuenta de las Obligadas que hayan servido de base a la concesión del Crédito de manera que de no haber existido dicha falsedad las Obligadas no hubieran accedido a otorgar el Crédito Sindicado Original o la novación el Crédito Sindicado Original dando lugar a este Contrato».

Dada la proximidad del elemento factual previsto en los transcritos apartados c) y k) a ambos nos debemos referir conjuntamente. Como recordamos con ocasión de la Resolución de 8 junio 2011 en un supuesto próximo al ahora examinado, si bien, como ya se ha dicho, la STS de 12 diciembre 2008 consideró que el art. 1129 CC es una norma dispositiva, ello no significa que el incumplimiento de cualquier obligación pueda determinar el vencimiento de la obligación principal [...] Las causas de vencimiento anticipado contenidas en los apartados citados anteriormente han sido consideradas como no inscribibles por el registrador por considerarlas carentes de transcendencia real. En la calificación no se cuestiona de forma directa y expresa su mayor o menor relevancia en relación con el crédito garantizado, o su vinculación a comportamientos ajenos a la voluntad del deudor, o el carácter de facultad discrecional y desproporcionada, ni la necesidad de prever o no la posibilidad para el prestatario de la constitución de nuevas garantías que puedan atenuar el riesgo de disminución de las pactadas, ni la supeditación del vencimiento anticipado a actos u omisiones contrarios a los principios de libertad de contratación y de empresa que, con arreglo a la jurisprudencia antes reseñada justificarían en su caso una posible suspensión de la inscripción de las cláusulas hipotecarias que incurrieran en tales situaciones. Por ello, el defecto tal y como está formulado (basado en una alegación general a la falta de transcendencia real de tales cláusulas) no puede ser confirmado. El registrador en su preceptivo informe [...] justifica [...] la suspensión de la inscripción de estos supuestos por vulneración del principio de accesoriedad de la hipoteca y por dejar el plazo del contrato al arbitrio de una de las partes contratantes. Pero no fueron estos los motivos de la suspensión señalados en la nota de calificación recurrida, sino única y exclusivamente la falta de transcendencia real de tales cláusulas, y como ha declarado la DGRN, el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos de su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos [...] sin que en consecuencia debe entrarse ahora a analizar la transcendencia que en relación con la garantía y la prestación del consentimiento negocial en una operación de refinanciación de las características examinadas tiene la obligación de proporcionar información veraz a la parte acreditante, y la correcta delimitación de esta obligación para configurar como causa de vencimiento anticipado su incumplimiento [...] Por tanto, en los concretos términos en que se ha formulado el defecto, no puede ser confirmado.

3.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE TRIBUTOS Y GASTOS PREFERENTES A LA HIPOTECA

18. Finalmente, respecto de la letra e) de la estipulación 8.10 establece como causa de vencimiento anticipado que «no fueren pagados a tiempo aquellos tributos y gastos sobre las Fincas que tengan preferencia legal de cobro frente a las Acreditantes, salvo que la Acreditada y/o los Hipotecantes procediese a su abono en el plazo de diez días hábiles desde que fuesen requerida para ello». El registrador suspende su inscripción por ser contraria al art. 1129 CC. El recurrente, por el contrario, afirma que se trata de una cláusula ya aceptada por la doctrina de este Centro Directivo.

Es cierto que esta Dirección General ya en su Resolución de 22 junio 1996 vino a aceptar una cláusula similar a la ahora debatida. Así afirmó entonces que «en cuanto al vencimiento anticipado por impago de las primera de seguro… ha de estimarse, por el contrario, la impugnación formulada, pues como ya declarara este Centro en sus Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, resultan admisibles las cláusulas de vencimiento automático de la obligación garantizada por impago de gastos que tengan preferencia legal de cobro sobre el mismo acreedor hipotecario, o si se trata del impago de obligaciones que siguen a la cosa y que, como la del seguro, determinan un detrimento potencial del bien». Opone a ello el registrador en su informe que para que sea admisible la cláusula debería subordinarse a la condición expresa de que se diese al deudor, antes de declarar anticipadamente vencida la hipoteca, la oportunidad de completar la garantía, como límite infranqueable del art. 1129 CC. Pero nuevamente ha de advertirse que este específico motivo de suspensión no figura en la nota de calificación, y según la reiterada doctrina de este Centro Directivo [...] no puede confirmarse en este último extremo la calificación recurrida.

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