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Seminario de Derecho Registral 8 de marzo de 2017. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL


Madrid, 8 marzo 2017

CASO 1.- En su día se declaró la división horizontal de un edificio siendo la planta sótano destinada a garajes una única finca privativa titular en ese momento de la sociedad promotora que fue vendiendo con el paso del tiempo.

En las sucesivas ventas y, conforme al artículo 68 RH, se fueron sacando las participaciones que de la propiedad de ese local se iban vendiendo con su correspondiente asignación de número de plaza de garaje.

El problema que ahora se presenta es la venta de una de esas plazas de garaje. Se hizo en su día en documento privado por la promotora como parte vendedora y un matrimonio como parte compradora. Queriendo ahora inscribir su cuota de participación en la propiedad del local destinado al garaje han elevado a público tal documento privado por haberlo así ordenado el juzgado que es el que suple la declaración de voluntad de la sociedad promotora porque desapareció hace ya muchos años.

Sin embargo, el problema con el que me encuentro es que en el documento privado únicamente se decía que se le vendía la plaza de garaje 51 sin especificar la cuota de participación en la propiedad del local destinado a garaje que representa. Y a continuación se habla de un coeficiente particular del 4,225% y otro general del 0,7017%.

Se incorpora también el auto judicial donde se ordena elevar a público el documento privado y únicamente dice también que se vende la plaza número 51 describiéndola con sus linderos y diciendo que tiene una cuota de participación de 0,11653%.

La escritura pública por su parte describe la plaza de garaje asignándole una cuota de participación de 0,11653%.

Como veis en cada sitio le asignan un coeficiente diferente…no sé en qué se ha basado cada uno para poner el que ponen. Y, por otro lado, tampoco sé si se trata de cuota de propiedad sobre la totalidad del local destinado a garaje o de la cuota de participación en beneficios y cargas.

El problema está en que no sabemos qué porcentaje de participación en la propiedad del local destinado a garaje se está vendiendo porque en ningún momento se especificó en el documento privado de venta. Además, a la sociedad promotora todavía le queda porcentaje de propiedad por vender de manera que no sé qué solución darle.

Me presenta el interesado un certificado firmado por quien dice ser el administrador de la comunidad de propietarios del edificio en que radica el garaje donde certifica que “a la plaza de garaje 51, propiedad de don XXX, le corresponde 0,704% de coeficiente de participación con respecto a la superficie total del garaje del edificio que es de un 16,54731% del edificio”.

Con ese “certificado pretende rectificar la escritura, el notario se lo admite, y así inscribir después en el registro.

¿Qué opináis? ¿Qué posible solución veis al problema? Mandarlos a un declarativo de dominio me parece muy fuerte pero tampoco se me ocurren soluciones que dar.

 En puridad la solución es que todos los propietarios determinen las cuotas, pero la promotora que vendió está ya totalmente desaparecida y aún tiene un porcentaje de titularidad, por lo que esta solución no es viable. Y no se admite que sea el administrador quien determine la cuota de dominio transmitida.

 De ahí que se señale, que debe ser el juez, quien en ejecución de sentencia aclare cuál fue la cuota de domino objeto de la compraventa, a la vista de la documentación que en su día se haya acompañado a la demanda a fin de acreditar tal extremo.

 

CASO 2.- Se plantea si en una partición hecha por contador partidor puede aceptarse a efectos de que no haya inscripción sujeta a condición suspensiva en los siguientes términos: se aceptan las adjudicaciones de los bienes pero no se aceptan las limitaciones a la disposición de unas acciones por entender que perjudican la legítima. Entiendo que no puede ser parcial o con matices. Al hilo de ello se desea comentar las consecuencias de la calificación sustitutoria cuando, de no serlo, el asiento de presentación se prorrogaría en sucesivas ocasiones y cómo debe coordinarse.

Se estima unánimemente, que la aceptación de la herencia debe ser pura y no es admisible que el padre pretenda aceptar la adjudicación de bienes inmuebles hechas a los nietos , y en cambio pretenda no aceptar las limitaciones que se han establecido a la disposición de unas acciones que les han sido adjudicadas también a ellos.

 En caso de aportación de documentación complementaria para la subsanación del defecto, ésta debe dar lugar a la prórroga del asiento de presentación en el Registro Sustituido. (Se daba la circunstancia de que era la propia Registradora Sustituta la que iba a calificar la subsanación del defecto).

 

CASO 3.- ¿Es precisa licencia de segregación para la inscripción de la segregación de la parte de una finca que es vía pecuaria y su cesión al Organismo de Vías Pecuarias?, ¿es preciso en este caso que la porción segregada que es vía pecuaria respete la unidad mínima de cultivo?

 En el Registro se había presentado una compraventa en la que al describir la finca, se hablaba de una regularización de vías pecuarias, que habría dado lugar a una disminución de cabida de 16.000 metros cuadrados. Para su acceso al Registro debería aportarse el documento de segregación, y posterior permuta con el Organismo competente, acompañando en su caso, declaración de innecesariedad de licencia de segregación


CASO 4.- Sobre una finca se fueron segregando diversas porciones constituyéndose edificaciones sobre la misma las cuales a su vez fueron divididas horizontalmente. El resto de la finca continúa inscrito a favor de la sociedad promotora de las fincas que se fueron segregando.

Se pretende ahora inscribir el resto de esta finca a favor de los titulares de los elementos independientes en los que se dividieron horizontalmente las fincas segregadas por cuotas indivisas vinculando ob rem la titularidad de participación indivisa de la finca resto a la titularidad de cada elemento independiente. 

Se plantea la duda de si en caso de ejecución de alguna de las hipotecas o embargos que gravan las fincas a las que se quiere vincular ob rem la titularidad de las participaciones indivisas en que se quiere dividir la finca resto se desharía la vinculación quedando la participación indivisa vinculada ob rem de la finca hipotecada o embargada inscrita de nuevo a favor de la promotora.

Se plantea la posibilidad de inscribir los estatutos que regulen el funcionamiento de esta finca.

No está claro que al ejecutar la hipoteca, ello no implique la ruptura de la vinculación. De ahí que se apuntó que la clave estaría en los términos de la escritura de vinculación, en el sentido de que se reflejase claramente que se trata de una rectificación, para regularizar la situación anterior ya existente, reconociendo por tanto que eran elementos comunes desde el primer momento. Se señaló que el artículo 134 Ley Hipotecaria, también deja a salvo en las ejecuciones hipotecarias las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores .

CASO 5.- Dos fincas están inscritas a favor del Ayuntamiento por título de expropiación.

La primera, mantiene dos embargos prorrogados, previos al asiento de expropiación, pero posteriores a la nota marginal de expedición de la certificación para el procedimiento, estando ésta vigente (no habían pasado tres años).

La segunda tiene practicada una anotación preventiva de concurso, habiendo comparecido en el acta los administradores concursales.

Ya que la inscripción en las expropiaciones ha de hacerse libre de cargas…

¿Se podrían cancelar las anotaciones de embargo si me presentan de nuevo el acta expropiatoria o ha de ordenarlo el juez del procedimiento?

¿Se podría cancelar la anotación de concurso sin que lo ordene expresamente el juez de lo mercantil?

Art. 8 Ley Expropiación Forzosa: “La cosa expropiada se adquirirá libre de cargas. Sin embargo, podrá conservarse algún derecho real sobre el objeto expropiado, si resultase compatible con el nuevo destino que haya de darse al mismo y existiera acuerdo entre el expropiante y el titular del derecho.”

Art. 32 quinta Reglamento Hipotecario:

Quinta.- El dominio y las cargas, gravámenes, derechos reales y limitaciones de toda clase inscritos con posterioridad a la fecha de la nota marginal a que se refiere este artículo, se cancelarán al practicarse la inscripción a favor del expropiante o beneficiario y en virtud del mismo título, aunque los interesados no hayan sido parte en el expediente, para cuya cancelación bastará su expresión genérica.

Para que puedan cancelarse los asientos de fecha anterior dicha nota deberá constar que los interesados han sido citados en forma legal y que concurrieron por sí o debidamente representados al pago, o que se consignó el precio o la parte necesaria del mismo según los casos. En el título se determinarán los asientos que deban cancelarse y subsistir con referencia a los datos registrales.

En el primer supuesto planteado se ha solicitado la aportación de nuevo al Registro del Acta de Expropiación, dado que al ser dos embargos practicados con posterioridad a la nota marginal de haberse expedido la certificación con tales fines, si en el Acta se contuviese una referencia genérica a la cancelación de las cargas posteriores, sería título hábil para practicarla. En otro caso, tendría que solicitarla el Ayuntamiento y comunicarse la cancelación a los juzgados respectivos.

 En el segundo caso no hay unanimidad. Por un lado se argumentó que dado que concurren los dos administradores concursales al pago en el Acta de Expropiación, y que por otro lado, es difícil un posible ulterior ejercicio de la acción de rescisión, puesto que el justiprecio está fijado por el Jurado Provincial de Expropiación, se podría cancelar la anotación de concurso al inscribir la expropiación. Mientras que otros compañeros entendían que en estos casos siempre va a ser necesario el mandamiento de cancelación expedido por el Juez que estuviese conociendo del concurso.


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