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Seminario de Derecho Registral 2 de noviembre de 2016. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL


Madrid, 2/11/16

CASO 1.- TRANSMISIÓN EN CONCURSO. Se transmiten varias fincas de una entidad que consta declarada en concurso y aprobado el plan de liquidación. Las fincas constan gravadas con una 1a hipoteca a favor del Banco Popular, una 2a hipoteca a favor del Banco Santander, una 3a hipoteca a favor del Banco Popular –todas las cuáles han sido objeto de novaciones posteriores- y, con posterioridad, con diversos embargos.

Del plan de liquidación y modificación del mismo aprobados por el Juez resulta que los bienes afectos a créditos con privilegio especial se transmitirán mediante enajenación directa por el valor de tasación que señale una entidad de tasación inscrita en el Banco de España, subrogándose el comprador en los créditos hipotecarios que queden cubiertos por el valor de tasación con el consentimiento del acreedor. Se ordenará la cancelación del resto de las cargas e hipotecas no cubiertas.

En la transmisión el comprador se subroga en la primera y en parte de la tercera de las hipotecas y la venta se realiza por el valor de tasación que resulta de certificados de tasación que se incorporan. No comparece ningún acreedor y se manifiesta que el resto de hipotecas y cargas se cancelarán.

Se plantean las siguientes cuestiones

¿Qué tipo de procedimiento con intervención de los acreedores privilegiados ha de seguirse para salvaguardar los derechos que a los mismos reconoce el art. 155 LC?

¿No debería acreditarse que los créditos y el importe de los mismos cubiertos por el valor de tasación, así como la tasación efectuada se han determinado en procedimiento en el que se haya dado intervención a los acreedores privilegiados?

¿Si el Juez hubiera autorizado esta transmisión, se puede calificar que el valor de transmisión no es superior el mínimo convenido como establece el artículo 155 LC, ya que coincide exactamente con el mínimo?

¿Si el Juez hubiera autorizado esta transmisión y el titular de la 2ª hipoteca no hubiera consentido expresamente, se podría calificar que se está satisfaciendo parte de la 3ª hipoteca con anterioridad a la 2ª?

Artículo 155. Ley Concursal

1. El pago de los créditos con privilegio especial se hará con cargo a los bienes y derechos afectos, ya sean objeto de ejecución separada o colectiva.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en tanto no transcurran los plazos señalados en el apartado 1 del artículo 56 o subsista la suspensión de la ejecución iniciada antes de la declaración de concurso, conforme al apartado 2 del mismo artículo, la administración concursal podrá comunicar a los titulares de estos créditos con privilegio especial que opta por atender su pago con cargo a la masa y sin realización de los bienes y derechos afectos. Comunicada esta opción, la administración concursal habrá de satisfacer de inmediato la totalidad de los plazos de amortización e intereses vencidos y asumirá la obligación de atender los sucesivos como créditos contra la masa y en cuantía que no exceda del valor de la garantía, calculado de conformidad con lo dispuesto por el artículo 94. En caso de incumplimiento, se realizarán los bienes y derechos afectos para satisfacer los créditos con privilegio especial conforme a lo dispuesto en el apartado 5.

3. Cuando haya de procederse dentro del concurso, incluso antes de la fase de liquidación, a la enajenación de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial, el juez, a solicitud de la administración concursal y previa audiencia de los interesados, podrá autorizarla con subsistencia del gravamen y con subrogación del adquirente en la obligación del deudor, que quedará excluida de la masa pasiva. De no autorizarla en estos términos, el precio obtenido en la enajenación se destinará al pago del crédito con privilegio especial conforme a lo dispuesto en el apartado 5 y, de quedar remanente, al pago de los demás créditos Si un mismo bien o derecho se encontrase afecto a más de un crédito con privilegio especial, los pagos se realizarán conforme a la prioridad temporal que para cada crédito resulte del cumplimiento de los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros. La prioridad para el pago de los créditos con hipoteca legal tácita será la que resulte de la regulación de ésta.

4. La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.

Si la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.

La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar.

5. En los supuestos de realización de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial previstos en este artículo, el acreedor privilegiado hará suyo el montante resultante de la realización en cantidad que no exceda de la deuda originaria, correspondiendo el resto, si lo hubiere, a la masa activa del concurso.

Se señala por los asistentes que una vez aprobado el plan de liquidación por el Juez competente deberá la concursada ceñirse al mismo. Así, en el caso planteado, la transmisión de las fincas gravadas con las señaladas hipotecas deberán sujetarse a lo establecido en el Plan de liquidación.

En todo caso, será necesario el consentimiento de los acreedores hipotecarios a la transmisión realizada en los términos expuestos en el caso. Esto es, que la transmisión a favor del comprador se permita con solamente la subrogación de la primera hipoteca y en parte de la tercera.

Igualmente señalar que no procede la cancelación de las demás hipotecas que pesan sobre la finca sin el consentimiento de sus titulares registrales. Salvo, en su caso, de presentación del correspondiente mandamiento de cancelación de las cargas ordenado por el Juez de lo Mercantil competente. Pero en ningún caso, se procederá a la cancelación de las hipotecas sin el consentimiento de los titulares registrales. Se invocan al respecto STS de 23 julio 2013 y las resoluciones de la DGRN de 16 marzo 2016, 13 octubre 2014 y 22 setiembre 2015.

   

CASO 2.- PODER.- En una escritura de compraventa una señora vende dos fincas. El precio global es de 75.180 euros. Dicho precio global queda aplazado en su totalidad, sin que su aplazamiento devengue interés alguno, obligándose la parte compradora a satisfacerlo al vendedor en el plazo de diez años, mediante diez cuotas anuales de igual importe, 7.518 euros, a partir de 23 de septiembre de 2016 y nueve sucesivas en los mismos días y meses de los respectivos años. No se garantiza el precio aplazado con condición resolutoria ni ningún otro tipo de garantía.

La vendedora interviene representada por una apoderada con facultades representativas suficientes a juicio y bajo la responsabilidad del notario autorizante “para el otorgamiento de la presente escritura de compraventa, aunque incida en la figura jurídica de la autocontratación, conflicto de intereses o múltiple representación así como los demás actos complementarios contenidos en la misma”.

A pesar de que el Notario realiza juicio de suficiencia diciendo que el apoderado tiene facultades para el otorgamiento de la escritura de compraventa y “los demás pactos complementarios contenidos en la misma”, se plantea la duda de si con ese poder se puede inscribir la compraventa al estar la totalidad del precio aplazado y sin garantía de ningún tipo.

Por unanimidad se considera que no hay obstáculo para la inscripción.

 

CASO 3.- PARTICIÓN.- Se presenta escritura de protocolización de cuaderno particional de la herencia de una señora, que falleció con siete hijos. Uno de los herederos se encuentra incapacitado judicialmente, estando representado en la partición por un defensor judicial. No consta la posterior aprobación judicial de la partición efectuada ni la inscripción del cargo en el Registro Civil.

¿Debe de acreditarse la aprobación judicial de la partición? ¿Es preciso acreditar la inscripción del cargo en el Registro Civil?

Artículo 272 del Código Civil: No necesitarán autorización judicial la partición de herencia ni la división de cosa común realizadas por el tutor, pero una vez practicadas requerirán aprobación judicial.

Artículo 302 del Código Civil: El defensor judicial tendrá las atribuciones que se le hayan concedido, debiendo rendir cuentas de su gestión una vez concluida

Artículo 30 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria: Artículo 30. Comparecencia y resolución.

1. El Secretario judicial convocará a comparecencia al solicitante, a los interesados que consten como tales en el expediente, a quienes estime pertinente su presencia, al menor o persona con capacidad modificada judicialmente o a modificar si tuvieren suficiente madurez y, en todo caso, al menor si tuviere más de 12 años y al Ministerio Fiscal.

2. En la resolución en que se acceda a lo solicitado se nombrará defensor judicial a quien el Secretario judicial estime más idóneo para el cargo, con determinación de las atribuciones que le confiera.

3. El testimonio de la resolución de nombramiento de defensor judicial en el caso previsto en la letra c) del apartado 1 del artículo 27 se remitirá al Registro Civil competente para proceder a su inscripción.

Se entiende aplicable al caso el artículo 1060 del Código Civil: “Cuando los menores o personas con capacidad modificada judicialmente estén legalmente representados en la partición, no será? necesaria la intervención ni la autorización judicial, pero el tutor necesitara? aprobación judicial de la partición efectuada. El defensor judicial designado para representar a un menor o persona con capacidad modificada judicialmente en una partición, deberá? obtener la aprobación del Juez, si el Secretario judicial no hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento”.

Habrá que ver, por tanto, si en el nombramiento se le dispensa. Si no ha sido relevado de ello, será necesaria la aprobación judicial. En cuanto a la inscripción del nombramiento de defensor judicial en el Registro Civil, a pesar de la dicción del artículo 30 de la LJV, se considera que no es necesaria por tratarse de un nombramiento para un caso específico, a diferencia del tutor.

   

CASO 4.- DOCUMENTO TELEMÁTICO.- Se presenta mandamiento ordenando la práctica de una anotación preventiva de embargo a favor de la Seguridad Social. Electrónicamente se recibe el mandamiento que incluye la relación del bien a embargar y la diligencia de embargo, en un texto de 6 páginas.

Sin embargo, al ir a comprobar en la sede electrónica el código seguro de verificación nos encontramos con la sorpresa de que solamente se pueden verificar las tres primeras páginas de las seis enviadas, es decir, todo, menos la diligencia de embargo. No obstante, se dice al pie de la diligencia que está firmada digitalmente con sello electrónico de la Seguridad Social. ¿Se puede despachar en esos términos el documento?

Dado que, como explica el ponente, en esas tres primeras páginas se contienen los datos esenciales del mandamiento (procedimiento, demandado, fecha de la resolución, cuantía y finca objeto del embargo), se considera que la anotación se puede practicar, aunque el resto sólo venga “autentificado” con el sello electrónico mencionado.

   

CASO 5.- CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN DERIVADO DE EXPROPIACIÓN. Se presenta certificación expedida por el Director General de Planeamiento y Gestión en la que consta:

  • Que una finca fue expropiada en 2002, por no haberse adherido su propietario a la Junta de Compensación.
  • Que, en el año 2006, concluyeron las obras de urbanización y por acta de 20 de junio del mismo año, se recibieron definitivamente las obras, por lo que está totalmente cumplido en plazo el fin de la expropiación.

Según la Resolución de 30 de marzo de 2016 una de las formas para la cancelación del derecho de reversión por aplicación analógica del artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria es el transcurso de más de 5 años desde la recepción definitiva de las obras de urbanización acreditada mediante certificación administrativa.

Por ello, parece que se podría acceder a la cancelación. Sin embargo, no todos los compañeros están de acuerdo y como puede sentar un precedente, se somete al criterio del Seminario.

Aunque no se dio por resuelto el caso, se apuntaron varias ideas. La RDGRN de 30 marzo 2016 dejó abierta la puerta a la aplicación del artículo 210.8 de la LH en virtud del cual: “No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podra?n cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitacio?n del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opcio?n, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuracio?n juri?dica, cuando hayan transcurrido cinco an~os desde el di?a en que vencio? el te?rmino en que, segu?n el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotacio?n preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el ti?tulo o formulado reclamacio?n judicial sobre su cumplimiento”.

Se trata de una expropiación urbanística. De acuerdo con el Texto Refundido de la Ley del Suelo: “Arti?culo 47. Supuestos de reversio?n y de retasacio?n [...] 2. En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuacio?n de urbanizacio?n: Procede la reversio?n, cuando hayan transcurrido diez an~os desde la expropiacio?n sin que la urbanizacio?n se haya concluido…”, luego se ha cumplido el fin de la expropiación dentro de plazo.

Parece que de la Resolución citada se deduce que habiéndose ejecutado las obras dentro del plazo de diez años y transcurridos los cinco años desde la recepción de la obra, se podrá cancelar el derecho con la certificación administrativa. Si no hubieran pasado esos cinco años, debería acudirse al procedimiento más riguroso de la certificación administrativa con audiencia del interesado según resolución administrativa firme o en su caso judicial si se hubiere llegado al procedimiento contencioso. Distinto es el caso de las expropiaciones no urbanísticas (artículos 54 y 55 LEF).

   

CASO 6.- TESTAMENTO. Plantea una duda MÉDICOS SIN FRONTERAS relativa a una herencia. Resulta que la mujer en su testamento estableció la siguiente cláusula: "CUARTA. – Lega a la Organización no Gubernamental "MEDICOS SIN FRONTERAS", el piso de su propiedad sito en la Calle Murga, portal 10, 7º derecha, ático, y les impone la obligación de no venderlo”. La mujer murió soltera careciendo de ascendientes y descendientes y nombra una sola heredera.

Escribe Médicos sin fronteras planteándome la siguiente cuestión: Nulidad de prohibición de disponer y adjudicación del bien legado como libre:

1.- Desde aquí entendemos que la Prohibición de enajenar contenida en la cláusula cuarta antes transcrita cae dentro de la sanción establecida en el artículo 785, punto 2° del Código Civil, por ser perpetua, y en vista de esto, consideran que dicha cláusula no surte efecto y se debe tener por no puesta.

Debido a que el legatario es una persona jurídica entendemos que es perpetua ya que ante la inexistencia de plazo recogida en la cláusula y estar dirigida exclusivamente a una persona jurídica queda excluida la posibilidad de interpretar que la misma finaliza con el fallecimiento.

2.- La citada interpretación se realizará con el consentimiento de los eventuales perjudicados, en este caso la heredera designada en el testamento. Ante una posible renuncia al legado por parte de Médicos sin Fronteras provocada por dicha prohibición de disponer. dicho legado se integraría en la masa hereditaria. La heredera Universal instituida en el citado testamento es Dª María XXX. La heredera está de acuerdo con la cancelación de la Prohibición de disponer recogida en el legado y suscribiría una interpretación en las operaciones particionales que cancelase dicha prohibición.

3.- La citada interpretación se recogerá en las operaciones particionales con el consentimiento expreso de todos los llamados a la herencia.

Se plantea si se considera que es suficiente para poder inscribir sin dicha prohibición o si consideráis que ellos no son quién para interpretar esa cláusula y tenerla por no puesta ya que ellos no son los que deben decidir quiénes son todos los posibles perjudicados al amparo de la resolución de 13 octubre 2005.

Esta resolución viene a decir lo siguiente: la cuestión sometida a recurso es la de si los herederos llamados a una herencia y gravados como prelegatarios, con prohibición de disponer pueden apreciar la nulidad de dicha prohibición y adjudicarse el bien como libre. Para la correcta solución de dicha cuestión la DGRN analiza por separado la cuestión de las facultades de los herederos y la propia validez de la prohibición impuesta.

En cuanto a las facultades de los herederos dice que pueden apreciar la existencia de dicha causa de nulidad de una disposición y actuar en consecuencia con el fin de salvaguardar derechos dignos de tutela, evitar largas dilaciones y los costes que pueden llegar a agotar el caudal hereditario, pero para que ello sea posible es preciso contar con el consentimiento de los eventuales perjudicados por una declaración de nulidad pues con ello se cierra el círculo de legitimaciones que serían precisas en un procedimiento judicial.

En la partición que es objeto de recurso no comparecen más que las llamadas en concepto de herederas y prelegatarias por lo que resulta patente que no puedan por si solas apreciar la nulidad de la cláusula testamentaria. Alega el recurrente que no es preciso ningún otro consentimiento pues la falta de designación de beneficiarios de la prohibición de disponer es precisamente la causa de su ineficacia lo que nos lleva a la cuestión de la validez de la prohibición de disponer. La DGRN rechaza el recurso.

Ante lo dispuesto en esta resolución la ponente plantea si ellos pueden por si solos, Médicos sin fronteras y la única heredera, declarar tener por no puesta esa prohibición. ¿Puede haber acreedores de la herencia que puedan resultar perjudicados? En este caso sería suficiente lo que alegan, siempre y cuando acrediten que la única heredera ha aceptado pura y simplemente la herencia.

Se acuerda que la finca se debe inscribir sin la prohibición de disponer. El testamento está redactado por un notario y, por tanto, se presume que se ha utilizado un lenguaje técnico. Si la voluntad del testador hubiera sido establecer una prohibición de disponer, así lo expresaría el testamento. Pero si se habla de “obligación”, no se debe interpretar otra cosa. No tiene trascendencia real.

Una vez que no se inscribe, tampoco se plantea ya el problema de su duración, que en todo caso habría tenido el límite de treinta años por analogía con el usufructo de las personas jurídicas.

Otra cosa es que el testamento hubiera establecido expresamente una prohibición de disponer. Entonces prevalecería la voluntad del testador incluso sobre el acuerdo unánime de los herederos.

   

CASO 7.- REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.- El informe de validación técnica en el que se presentan, validadas por el Catastro en cuanto a la referencia catastral de la matriz, las coordenadas de las fincas resultantes de la división ¿es una representación gráfica alternativa?

Sí, sólo la representación gráfica de la certificación catastral es la que no lo es. No se producirá la coordinación hasta que el programa del Catastro permita abrir los canales de comunicación y comunique que quedan coordinadas. La referencia catastral no se lleva a la segregada. Caso distinto es el de agrupación de dos fincas catastrales.

   

CASO 8.- PARTICIÓN ENTRE MARROQUÍES.- El causante, de ley personal marroquí, deja un piso en España. Según la declaración de herederos lo son sus dos hijos, un hombre y una mujer, de modo que conforme a la ley personal heredan recibiendo el hombre el doble que la mujer. El notario va a hacer la partición por partes iguales, pero se plantea si a efectos fiscales existe un exceso de adjudicación respecto de la cuota que según la ley marroquí se atribuiría al marido.

Unánimemente se entiende que no. La atribución de derechos por partes iguales, sin consideración de sexo, es de orden público frente a la discriminación del Derecho extranjero.

    

Madrid, 2 de noviembre de 2016

Ana Solchaga López de Silanes (ponente)

Sonia Morato González

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez (editor)

 

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