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Seminario de Derecho Registral 19 de abril de 2017. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL


Madrid, 19 de abril de 2017


CASO 1.- En una hipoteca de ING inscrita en el Registro se garantizan intereses de demora de dos años al tipo máximo del quince por ciento. Ahora amplían y modifican la hipoteca. Se modifica la cláusula de interés de demora pactando un tipo que será el resultante de añadir dos puntos al tipo de interés ordinario en cada momento, con el límite máximo de tres veces el interés legal del dinero. Se amplía la responsabilidad hipotecaria y se garantizan de esta manera los intereses de demora: “Del pago de dos años de intereses de demora de acuerdo con lo establecido en la estipulación Primera, condición 6 de esta escritura (la de intereses de demora), o el que en su momento establezca la normativa vigente aplicable al presente préstamo”. No fijan un tipo máximo. Entiendo que por principio de determinación hipotecaria tendrían que señalar un tipo máximo a efectos hipotecarios. Se plantea si puede inscribirse así.

Se apuntó por algunos compañeros la necesidad de fijar un tope máximo al interés de demora. Distinto sería si se hubiese fijado una cantidad global en garantía de los intereses de demora, ya que sabíendo el número de años garantizados, el cálculo del interés máximo sería una simple operación aritmética.

Otros compañeros entendieron que la referencia a tres veces el interés legal del dinero como límite máximo, sería suficiente.

 

CASO 2.- En el registro tengo una finca inscrita a favor de la entidad MONTEPÍO DE FUNCIONARIOS DEL EXMO. CABILDO DE GRAN CANARIA. Me presentan una sentencia del Juzgado de Primera Instancia donde se declara el dominio de la finca a favor de unos señores que en su día adquirieron de la entidad MONTEPÍO en documento privado.

El problema está en que la demanda se dirige directamente contra el CABILDO INSULAR DE GRAN CANARIA y no contra MONTEPÍO ya que esta entidad al parecer ha desaparecido.

Le he pedido al abogado que trae la sentencia que me acredite que MONTEPÍO desaparece y que sus bienes han pasado a formar parte del patrimonio del CABILDO.

El abogado me trae ahora el escrito que os acompaño del Consejero de Patrimonio del Cabildo.

El documento acompañado hace referencia a la desaparición del Montepío de Fundaciones del Excmo. Cabildo Insular de Gran Canaria, al crearse la MUNPAL. Pero de dicho documento no resulta a quien se transmitieron sus bienes.

La MUNPAL, Mutualidad Nacional de Previsión de la Adminsitración Local fue creada por Ley 11/1960, de 12 de mayo, en cuyas disposiciones transitorias se contemplan normas relativas a bienes que pasan a ser titularidad de dicha entidad. Pero ello tampoco acredita la titularidad actual a favor del Cabildo.

Procede por tanto suspender el documento por falta de tracto, salvo que al Juez sí se le hubiese acreditado la sucesión en la titularidad de los bienes y así lo hiciese constar.

  

CASO 3.- Se presenta escritura de aceptación y adjudicación de herencia de un causante que fallece intestado dejando dos hijos menores de edad y cónyuge.

En la escritura la esposa del causante actuando por sí y en representación de sus dos hijos menores de edad acepta pura y simplemente la herencia y subroga a sus hijos como deudores en el préstamo hipotecario que grava la vivienda inventariada. La viuda, según consta de la inscripción de hipoteca, es deudora solidaria del préstamo en el que subroga a sus hijos menores de edad como deudores.

¿La titular de la patria potestad precisa autorización judicial para aceptar la herencia en representación de sus hijos pura y simplemente? 

¿Puede la madre subrogar a sus hijos menores de edad como parte deudora de un préstamo del que ella es deudora solidaria sin que intervenga un defensor judicial?

Artículo 166 Código Civil

Los padres no podrán renunciar a los derechos de que los hijos sean titulares ni enajenar o gravar sus bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos preciosos y valores mobiliarios, salvo el derecho de suscripción preferente de acciones, sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal.

Los padres deberán recabar autorización judicial para repudiar la herencia o legado deferidos al hijo. Si el Juez denegase la autorización, la herencia sólo podrá ser aceptada a beneficio de inventario.

No será necesaria autorización judicial si el menor hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público, ni para la enajenación de valores mobiliarios siempre que su importe se reinvierta en bienes o valores seguros

Unánimamente se señala que para la aceptación pura y simple de los bienes de un menor  por sus padres no es necesaria autorización judicial. Ahora bien, ante el conflicto de intereses que supone que la madre subrogue a sus hijos menores en el préstamo hipotecario de la que ella es deudora solidaria, se hace necesario el nombramiento de un defensor judicial.

  

CASO 4.- Constan practicadas las siguientes anotaciones

Anotación preventiva de embargo letra A a favor de una comunidad de propietarios en virtud de procedimiento ejecución de títulos no judiciales.

Anotación preventiva de embargo letra B a favor del Ayuntamiento.

Anotación preventiva de embargo letra C a favor de la misma comunidad de propietarios decretada en un procedimiento de medidas cautelares.

Anotación preventiva de embargo letra D a favor del Ayuntamiento.

Se presenta ahora el mandamiento que motivó la anotación letra A junto con testimonio de decreto por el que se dispone la acumulación de un procedimiento de ejecución al que motivó la anotación letra A así como la ampliación del embargo en ciertas cantidades junto con mandamiento de adición en el que se hace constar que se adiciona el mandamiento que motivó la anotación letra A y que se amplía el embargo hasta ciertos importes. 

La suma total hasta la que se amplía el embargo según el mandamiento adicional es parecida a la resultante de las sumas de los importes de las anotaciones A y C el importe por el que se acuerda ampliar el embargo en el decreto que se acompaña.

Calificado negativamente por no acreditarse si las cantidades hasta las que se ordena que se amplíe el embargo se trata de intereses y costas devengados por la ejecución o de nuevos vencimientos de la obligación que determinó el embargo se aporta mandamiento adicional y aclaratorio a la nota de calificación en el que se hace constar que la anotación que debe ampliarse es la anotación letra C tomada como consecuencia del procedimiento de medidas cautelares por el que se practicó dicha anotación , se indican los importes de la ampliación y se hace constar que se los importes ampliados se corresponden a nuevos vencimientos de la misma obligación.

La anotación letra C se practicó en virtud de un procedimiento de medidas cautelares seguido en otro juzgado. ¿Es posible hacer constar la ampliación sin que se aporte testimonio de la resolución de la que resulte la conversión del procedimiento de medidas cautelares en el procedimiento que se acumula con el motivó la anotación letra A? Si se hace constar la ampliación directamente sin modificación del procedimiento por no acreditarse el cambio de procedimiento el asiento a practicar sería nota marginal pero si se hace constar la conversión del procedimiento de medidas en cautelares en un ejecutivo y la acumulación posterior de éste al que motivó la letra A ¿no habría que hacerlo constar por medio de anotación que motivaría prórroga de la anotación letra C?

¿Es suficiente con que el mandamiento indique que la ampliación viene motivada por nuevos vencimientos de la misma obligación motivó la anotación letra C? 

Ante todo se plantea la necesidad de que se aclare a qué responden ¨los nuevos vencimientos¨, si realmente son nuevos intereses devengados, o bien nuevas cuotas devengadas por los gastos de la comunidad de propietarios, dado que éstas serían obligaciones distintas y por tanto deberían ser objeto de una nueva anotación preventiva de embargo.

Se señala que además la pretensión de acumular procedimientos no puede suponer saltarse el principio de tracto sucesivo, y existen anotaciones intermedias en el Registro.

En cuanto a la conversión de la anotación cautelar en ejecutivo, no consta en el Registro, y sería Juzgado competente para ello, aquél ante el que se siguen las actuaciones que motivaron el embargo cautelar.

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