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Seminario de Derecho Registral 14 de diciembre de 2016. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL


Madrid, 14/12/16

 

CASO 1.- ARTÍCULO 254 LH: ACREDITACIÓN DEL PAGO DEL IMPUESTO. Buildingcenter SA presenta testimonio de auto de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria. La autoliquidación ha sido electrónica, alegando no sujeción, aportándose un ejemplar de la misma y el CSO que permite verificar que la autoliquidación ha sido presentada.

Sin embargo, no aparece ninguna nota en el testimonio del auto. Y no se identifica el procedimiento judicial de la subasta ni en el contenido de la autoliquidación ni en el CSO.

¿Cómo se puede saber que la Administración ha recibido el título adecuado para hacer la comprobación o, como mínimo, que éste haya sido identificado? Y, si no puede saberse, ¿ha de entenderse levantado el cierre registral del artículo 254 de la Ley Hipotecaria?

Artículo 54 LITP:

1. Ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público sin que se justifique el pago de la deuda tributaria a favor de la Administración Tributaria competente para exigirlo, conste declarada la exención por la misma, o, cuando menos, la presentación en ella del referido documento. (…).

  

No se puede llegar a la conclusión indubitada de que se refiere a dicha adjudicación y no a otra, por lo que no sirve para levantar el cierre registral. Debe exigirse el documento con sello de presentación a liquidación o autoliquidación o resguardo de autoliquidación que identifique suficientemente el documento por referencia al número de procedimiento u otra forma que no deje lugar a dudas de cuál es el acto que ha sido presentado a liquidación o autoliquidado. 

   

CASO 2.- REMISIÓN TELEMÁTICA DE RECURSO DE HONORARIOS. Para enviar documentación a la DGRN, en caso de recurso de honorarios, ¿ha de utilizarse la comunicación electrónica prevista en el artículo 14.2 de la nueva Ley de Procedimiento Administrativo e Instrucción DGRN de 25 de octubre de 2016?

Según el artículo 14, apartado dos c) de la recién entrada en vigor ley 39/2015 de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, los notarios y los registradores de la propiedad mercantiles y de bienes muebles están obligados a relacionarse a través de medios electrónicos con las administraciones públicas para realizar cualquier trámite de un procedimiento administrativo. 

  

Se entiende incluido y se debe presentar electrónicamente. Sin embargo no está entre las previstas con modelo específico en la página correspondiente. Habrá que usar el formulario genérico.

   

CASO 3.- DONACIÓN. Se presenta escritura de fecha 16 de noviembre último por la que se eleva a público documento privado de la misma fecha por la que la sociedad A, S.L., representada por doña B, viuda, administradora única de la sociedad, vende a don C, divorciado, socio de la sociedad vendedora, una vivienda de varias plantas, en pago parcial de un crédito que éste tiene contra la misma.

Sobre la misma finca existe presentada escritura autorizada el 24 de noviembre siguiente, es decir, ocho días después, de elevación a público de contrato privado de donación por el que don C dona la misma finca registral a doña B. En dicha escritura ambos comparecientes resultan casados entre sí.

Se plantea: a) si se puede entender que en la compraventa se produce un conflicto de intereses. b) si la elevación a público de un contrato privado de donación es nula.

A) Se entiende que existe conflicto de intereses por tratarse de personas vinculadas entre ambos por aplicación de los artículos 229 y 231 de la Ley de Sociedades de capital. Debe ser ratificada su actuación por la Junta General de Socios de la sociedad vendedora.

Artículo 229. Deber de evitar situaciones de conflicto de interés.

1. En particular, el deber de evitar situaciones de conflicto de interés a que se refiere la letra e) del artículo 228 anterior obliga al administrador a abstenerse de:

a) Realizar transacciones con la sociedad, excepto que se trate de operaciones ordinarias, hechas en condiciones estándar para los clientes y de escasa relevancia, entendiendo por tales aquéllas cuya información no sea necesaria para expresar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la entidad.

b) Utilizar el nombre de la sociedad o invocar su condición de administrador para influir indebidamente en la realización de operaciones privadas.

c) Hacer uso de los activos sociales, incluida la información confidencial de la compañía, con fines privados.

d) Aprovecharse de las oportunidades de negocio de la sociedad.

e) Obtener ventajas o remuneraciones de terceros distintos de la sociedad y su grupo asociadas al desempeño de su cargo, salvo que se trate de atenciones de mera cortesía.

f) Desarrollar actividades por cuenta propia o cuenta ajena que entrañen una competencia efectiva, sea actual o potencial, con la sociedad o que, de cualquier otro modo, le sitúen en un conflicto permanente con los intereses de la sociedad.

2. Las previsiones anteriores serán de aplicación también en el caso de que el beneficiario de los actos o de las actividades prohibidas sea una persona vinculada al administrador.

3. En todo caso, los administradores deberán comunicar a los demás administradores y, en su caso, al consejo de administración, o, tratándose de un administrador único, a la junta general cualquier situación de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas a ellos pudieran tener con el interés de la sociedad.

Las situaciones de conflicto de interés en que incurran los administradores serán objeto de información en la memoria a que se refiere el artículo 259.

Artículo 231. Personas vinculadas a los administradores.

1. A efectos de los artículos anteriores, tendrán la consideración de personas vinculadas a los administradores:

a) El cónyuge del administrador o las personas con análoga relación de afectividad.

b) Los ascendientes, descendientes y hermanos del administrador o del cónyuge del administrador.

c) Los cónyuges de los ascendientes, de los descendientes y de los hermanos del administrador.

d) Las sociedades en las que el administrador, por sí o por persona interpuesta, se encuentre en alguna de las situaciones contempladas en el apartado primero del artículo 42 del Código de Comercio.

2. Respecto del administrador persona jurídica, se entenderán que son personas vinculadas las siguientes:

a) Los socios que se encuentren, respecto del administrador persona jurídica, en alguna de las situaciones contempladas en el apartado primero del artículo 42 del Código de Comercio.

b) Los administradores, de derecho o de hecho, los liquidadores, y los apoderados con poderes generales del administrador persona jurídica.

c) Las sociedades que formen parte del mismo grupo y sus socios.

d) Las personas que respecto del representante del administrador persona jurídica tengan la consideración de personas vinculadas a los administradores de conformidad con lo que se establece en el párrafo anterior.

  

Se ha tenido en cuenta en la calificación un documento presentado con posterioridad de acuerdo con la doctrina de la DGRN en resoluciones 6 junio 1994 y 6 julio 2004, entre otras.

B) En cuanto a la elevación a público de documento privado de donación, aunque en rigor se podría entender que es nula, por ser la elevación a público de algo nulo, se da por buena pues parece exagerado volverles a hacer comparecer.

   

CASO 4.-UNIDAD DE ACTO. Dos compraventas entre V y C. En una vende V a C un garaje por un precio que se entrega íntegramente a un acreedor que actúa representado por un mandatario verbal. En la otra V vende a C un piso el precio íntegro se retiene para hacer frente a una hipoteca. Ambas se dicen que forman una unidad de acto. Se plantea: ¿Es necesaria la ratificación del acreedor? Aunque no sea necesaria la ratificación por motivos registrales ¿lo sería por blanqueo? La unidad de acto ¿implica que suspendida la primera habría que suspender la segunda?

  

Se acuerda que no hace falta la ratificación. Se entiende que conviene comunicar al CRAB, aunque no haga falta para la inscripción.

Se entiende que la unidad de acto implicaría en caso de defecto que se debería suspender el despacho de las dos escrituras pues no habría comprado el garaje sin el piso y viceversa.

  

CASO 5.- PROCEDIMIENTO TRIBUTARIO. CERTIFICADO DE SALDO PENDIENTE. La AEAT ejecuta una deuda sobre finca hipotecada previamente. En la investigación de cargas para la tasación, el banco titular de la hipoteca manifiesta que ha cobrado todo. ¿Se puede hacer constar en la forma prevista en la LEC esta circunstancia?

  

Del artículo 7.2 Ley 58/2003 se puede deducir la aplicación supletoria de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En todo caso, habría que aplicar todos los requisitos que exige la DGRN para hacer constar los saldos de las cargas anteriores.

   

CASO 6.- IMPUESTO AJD: FARMACIA. ¿Son inscribibles las transmisiones de farmacia? Hay sentencias dispares de Valencia y Extremadura. Valencia dice en recurso fiscal que como la inscripción es voluntaria no está sujeta a AJD. La de Extremadura dice que la legislación extremeña de la que no es el momento para discutir su legalidad la establece con carácter obligatorio.

 

Habrá por tanto que consultar en cada caso qué establece la normativa autonómica respectiva respecto de la inscribibilidad de las farmacias. Si es de Extremadura, donde hay una ley autonómica que establece su inscripción obligatoria sin necesidad de que se constituya a la vez garantía, sí. Si no, no.

  

CASO 7 - HIPOTECA: CLÁUSULA DE RESPONSABILIDAD. El supuesto es el siguiente: Interés ordinario:       Inicial 2%; variable EURIBOR + 2. Interés de demora: Interés ordinario + 2. Responsabilidad: Principal € 100.000. Intereses ordinarios: 2 x  lím. 10% anual. Intereses de demora: lím. 3 x interés legal y 2(xi+2) es decir 8.000 €.

  

Se acuerda que debe establecerse la responsabilidad por intereses de demora o al tipo de interés inicial o en vez de la expresión "es decir" poner "hasta el máximo de". Tal cual está redactada induce a confusión porque 2xi+2 no son necesariamente 8000 €, solo en el caso de que se parta del interés ordinario inicial.

  

CASO 8. CONCURSO: CERTIFICACIÓN. Un juzgado de lo mercantil pide certificación de una finca del concursado, no especifica finalidad. ¿Puede entenderse que es por mera curiosidad y expedirla? O ¿tiene que hacer constar que se trata?: de ejecución de hipoteca 57 LC; de venta sin cancelación de cargas 149 2b o de venta con cancelación de cargas 149 2ª.

  

Conviene pedir que lo aclaren. Es probable que se esté ejecutando la finca o que exista un procedimiento de realización de la finca.

   

CASO 9. PARTICIÓN. Escritura de partición de herencia de causante que fallece casada en segundas nupcias de las que no tiene descendencia y dejando un hijo de su primer matrimonio. En el testamento lega a su cónyuge el usufructo vitalicio de toda su herencia, que será convertible por la sola voluntad del legatario en el pleno dominio del tercio libre, sin perjuicio en este caso de su cuota legal usufructuaria. Lega a su hijo los derechos que por legítima estricta le correspondan, que podrán ser pagados por la heredera en dinero, a elección de ésta. Instituye heredera a doña A y nombra albacea, comisario, contador partidor a don B. El hijo de la causante fallece con posterioridad a ella sin haber aceptado ni repudiado su herencia bajo testamento en el que instituye heredera a su esposa doña C.

El albacea contador practica las operaciones particionales en cuaderno particional en el que forma el inventario del activo y del pasivo, incluyendo en el activo ganancial un dinero que según documentos fiscales –declaración de patrimonio- existía en el momento de fallecimiento de la causante y que es muy superior al saldo actual de las cuentas bancarias y dos bienes inmuebles. Y en el pasivo inventaría determinadas deudas, algunas de ellas las derivadas de su actuación profesional como albacea y en varios juicios que se han celebrado en torno a la partición de la herencia.

Con estos antecedentes efectúa las siguientes adjudicaciones:

Al viudo en pago de sus gananciales se le adjudica dinero efectivo, “que ya obra en su poder con anterioridad” En pago de su usufructo universal, que para no gravar la legítima del heredero forzoso se le reduce al usufructo del tercio libre más el usufructo del tercio de mejora se le adjudica dinero efectivo en las mismas condiciones.

A la legataria de legítima estricta por derecho de transmisión –doña C- le adjudica una vivienda y parte del dinero efectivo “del que se halla en poder del cónyuge viudo” pero hace el cálculo sobre dos tercios de la herencia no sobre el tercio de legítima estricta que decía el testamento. Y señala que tal adjudicación de dinero debe entenderse como un derecho a reclamar frente al cónyuge viudo que no ha traído a la herencia la parte del dinero en efectivo que a esta le corresponde.

A la heredera se le adjudica el otro inmueble para pago de la totalidad de las deudas del pasivo de la herencia.

En la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales y protocolización del cuaderno particional, intervienen de un lado el albacea contador don B y de otro la heredera doña A, quien lo hace en su propio nombre y como apoderada del viudo y ratifican la partición anterior. No interviene doña C, legataria de legítima por derecho de transmisión, a quien se adjudica una finca. ¿Se podría inscribir esta adjudicación bajo condición suspensiva?

En el número siguiente de protocolo la heredera doña A da en pago la finca que se le adjudicó para pago de deudas al albacea contador don B y le exime de toda obligación respecto de los restantes acreedores de la herencia. ¿Es inscribible?

  

Se conviene en que no se puede entrar a calificar todas estas circunstancias por muy extrañas que sean.

   

Madrid, 14 de diciembre de 2016

 

Marta Cavero Gómez (ponente)

Ana Solchaga López de Silanes

Sonia Morato González

Carlos Ballugera Gómez (editor)

 


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