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VINCULACIÓN "OB REM"

¿Es inscribible una vinculación ob rem de dos locales comerciales que pertenecen a dos propiedades horizontales distintas pero colindantes? Los dos pertenecen a la misma sociedad y dicen que la causa es que se va a desarrollar en los mismos una única actividad económica –minitrasteros- y que como existe una causa económica y una unidad de destino que justifica su conexión no quieren que se puedan enajenar por separado. A continuación, los hipotecan, sin distribuir la responsabilidad entre ellos, como si fueran una unidad... ¿Es necesario pedir autorización de las Juntas de Propietarios si los Estatutos no dicen nada al respecto? La Resolución JUS/1659/2014, de 2 de julio, de Cataluña considera que la vinculación ob rem establecida entre los locales objeto del contrato de compraventa, con la finalidad de que sólo se pudieran transmitir conjuntamente, constituye una limitación a la libre disposición de los mismos que los propietarios de los elementos privativos pueden imponer en ejercicio de sus facultades dominicales [artículo 553-37.1 CCCat], sin que sea necesario el consentimiento de las juntas de propietarios de los respectivos edificios, a los que no afecta ni perjudica esta limitación. Y en este Seminario en el año 2011 se entendió para un caso similar que no era necesario el acuerdo de las Juntas de Propietarios, salvo que así los exijan los respectivos estatutos o afecte a algún elemento común de las propiedades horizontales como, por ejemplo, un muro de separación. En la escritura nada dicen de si afecta o no a elementos comunes. En caso de que sea inscribible ¿cuál es el asiento a practicar?

   

La DGRN ya admitió, aunque se trate de propiedades horizontales distintas, la posibilidad de vinculación. No se estima necesaria la autorización de la Junta de propietarios, subsistiendo las cuotas como independientes.

En cuanto al asiento a practicar, en el sentido indicado anteriormente, una de las posibilidades es la de inscribir la vinculación de una de las fincas a la otra, de forma que sea titular de esa finca, el que en cada momento lo sea titular de la otra. Y todo el historial registral conjunto se seguiría en la otra finca. Puede verse la resolución de 16 febrero 2016.

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